旺报社评》以国家级保证恢复房地产信心

社评

大陆房地产市场问题严峻，两年多来，多家大型房地产开发商爆发财务问题，买家与投资人对房市失去信心，不再认为是安全的投资，大举出脱房地产，进一步拖累并压垮大陆房市，连带冲击股市与经济表现，政府推出一系列救市措施，但危机显然尚未触底。

房市供需 信心危机

2023年大陆房市持续下探，全国房地产开发投资金额、房屋销售金额分别减少9.6%、6.5%。就单月数据观察，12月房屋销售额较去年同期大减17.1%、全国房产景气指数93.36，创8年新低，且连续两年处于不景气状态（指数100以下），不容轻忽。

房地产市场问题严重，在于供需两端均出现信心危机。市场供给端的开发商与建商不时传出债务违约与破产倒闭的消息，加上经济面临下行风险，加深银行贷放与市场投资人的疑虑，使得习惯负债经营模式的房地产业者（不管是大型或中小型），难再从市场取得资金，无法扩大投入并维持营运。

根据日本野村证券统计，大陆仍有近2000万套待完工的预售房，预估至少还需投入至少3兆元人民币，方能完工并交屋。市场信心匮乏下，筹得如此巨额资金，无异缘木求鱼，很大机率会成为烂尾楼。资金困境削弱供给端信心，房地产问题严重性更为突显。

需求端的消费者信心，随着知名房地产公司接连爆雷，加上对房市前景感到悲观而消散，买家望而却步，市场买气退潮。已购入房屋的人为避免利息负担加重，选择提前偿还房贷，去年甚至出现排队还房贷奇景。这种类似资产负债表衰退（balance-sheet recession）的提前偿还房贷举动，加剧大陆房地产困境。

大陆人行发布「2023年金融机构贷款投向报告」，2023年底大陆个人房屋贷款余额38.17兆人民币，较2022年同期年减1.6%，是自2005年有此数据以来的首度衰退。这个数字在2021年之前，几乎都以每年10%以上的速度增长， 2022年处于疫情严格封控，2023年竟然出现负成长，确实不寻常。大陆房市需求端信心丧失，对房市与经济表现的压抑非常明显。

问题资产 政府救助

大陆房地产与经济之间的关系有多紧密？前IMF首席经济学家罗格夫（Kenneth Rogoff）与在IMF任职的大陆经济学家杨元辰曾经共同估算，房地产和建筑业在大陆经济活动中占比将近30%，远高于欧美国家的15%~20%，韩国也不过大陆的二分之一，显示房地产对大陆经济的影响，很难有单一产业可以类比。这也代表大陆房市一旦衰退，经济增长必跟着放缓。

有鉴于此，大陆冲刺经济的当下，须正视房地产信心恢复问题，需针对供给端与需求端，双管齐下重振市场信心。房市供需两端出现信心问题，追本溯源跟政府先前一系列打房措施脱离不了干系。解铃还须系铃人，既然是人为因素造成房地产危机，解决问题也需要政府出面，端出更具说服力与保证力的政策，一肩扛起阻止房市下滑的责任，方有机会顺利化解信心危机。

实际做法上，可比照2008年金融海啸期间美国政府积极介入，推出问题资产救助计划（Troubled Asset Relief Program，TARP），用7000亿美元资金额度，购买和担保金融机构问题资产，以救助陷入破产边缘的金融机构，恢复金融市场稳定。这项用空间换取时间，恢复并稳定房市信心的计划，事后证明有效。

就体制面而言，大陆单一政党领导与社会主义市场经济模式，更有本钱贯彻国家意志，差别只在于要不要。不过，必须强调的是，这绝非鼓吹大陆走回头路，重新吹起房市泡沫，而是非常时期的非常手段。一旦市场信心恢复，紧急措施该退场就退场。该怎么做，答案呼之欲出。