网购退烧 仓库租不出去

图╱美联社

新闻提要■后疫情时代网购热潮退烧，疫情期间暴增的仓储需求也渐渐下滑，美国愈来愈多仓库闲置无用。

精句选粹■The industrial vacancy rate topped 5％ in the fourth quarter for the first time in three years and that trend is expected to continue through 2024 as new supply outstrips demand.

疫情期间的网购热潮降温后，仓储空间需求下滑，加上新建仓库陆续完工，美国2023年第四季仓库闲置率升破5％，创下疫情爆发以来最高纪录。专家指出，仓储供需失衡将让今年闲置率继续走高。

根据房地产公司戴德梁行（Cushman ＆ Wakefield）最新报告显示，2023年第四季美国工业房地产空置率升抵5.2％，高于第三季的4.6％，也较前一年同期的3.1％高出一大截，此为2020年第三季以来首次跨越5％大关。工业房地产包含仓库、分销、制造和办公室服务类别。

疫情期间 仓储抢手

2020年炽烈的疫情点燃电子商务热潮，无法出门采买的消费者转向线上购物，刺激仓库营建和租赁需求暴增。企业积极备货以便快速将商品送达消费者手中，带动仓储需求一飞冲天。

疫情时期电商龙头亚马逊的业务格外强劲，该公司在24个月间将物流中心的规模扩增1倍。仓储空间抢手让2022年稍晚美国的仓库空置率降至3％，南加州等部分地区的仓库甚至完全满载，一位难求。

戴德梁行报告显示，开发商争相跨足火热的仓储市场，在四年间建造超过20亿平方英尺的仓储和分销空间。

然而随着美国联准会（Fed）激进升息、消费者支出由商品转为服务，以及美国经济不确定性增加，过去18个月零售商放缓库存回补速度，和延后仓库租赁决定。2023年企业新签定的仓储空间租赁面积约达5.88亿平方英尺，较2022年萎缩27％。

物流经理人指数（Logistics Managers' Index）显示，2023年12月仓储空间持续增加，但速度较11月放缓。

许多房地产开发商基于市场需求疲软，开始缩减仓库建造计划，不过由于已投入的建案陆续完工，2023年第四季市场仍然增加1.56亿平方英尺的新仓储空间，创下史上第二高纪录，也是美国史上第四次季度新增空间超过1.5亿平方英尺。

在此同时，承租新仓储空间的胃纳量低迷，2023年第四季市场仅吸收4,110万平方英尺的新仓库，刷新第三季5,250万平方英尺的纪录。部分工业中心的仓储需求相对强劲，例如休士顿、宾州东部和南加州。

戴德梁行物流与工业研究部门主管普莱斯（Jason Price）指出，虽然新开发案的数量超越市场需求，但迹象清楚显示，仓库营建活动已经放缓，以因应市场状况和温和的胃纳量。

与历史水准相比，2023年第四季的仓库闲置率并不算高，仅略高于2019年末疫情爆发前的4.7％，也远在15年平均水准6.4％之下。

企业持续承租新仓储空间，让租金维持上升趋势，不过升幅有放缓之势。2023年第四季工业空间租金平均年增10％，达每平方英尺9.79美元。租金增幅已连续五季下降，专家预测今年租金成长持续减速。

供过于求 空置率上扬

不动产顾问高力国际（Colliers International）研究主管 赫维兹（Craig Hurvitz）指出，仓库供给持续超越需求，预料空置率将进一步上扬，今年下半年约在6.5％左右。