未来房地产行业怎么发展？改革房地产开发融资方式和商品房预售制度

21世纪经济报道记者张敏 北京报道7月21日，党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）发布。其中，《决定》指出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。

近些年，房地产市场供求关系发生重大变化，市场处于调整期，土地、楼市政策也在发生相应的变化。如何理解这种变化，是更好面对下一个发展阶段的重要前提。

分析人士认为，《决定》 中与房地产有关的表述内容较为丰富，既有对原有调控思路的强调和夯实，如构建房地产新发展模式，加大保障房供给，赋予各城市政府调控自主权等；在部分制度上，又提出着破局的方向，如商品房预售制度、房地产税收制度。

对于变革中的房地产来说，这些调整既决定着行业的发展方向，也是对房地产在宏观经济定位的重新卯定。

从“保增长”到“稳增长”

《决定》对房地产着墨之多，在一定程度上出乎外界的预料。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，与党的十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》相比，党的二十届三中全会《决定》的全文，在“健全社会保障体系”方面，用了整段、接近160字的篇幅着重提及了房地产。

此外，在“深化土地制度改革”方面，也有和房地产相关的内容，包括允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用；建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制；制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策等。

陈文静认为，这一方面表明中央对于房地产行业发展的重视，另一方面，也为未来几年房地产政策指明了方向。

近年来，房地产市场告别高速增长，处于调整期，我国经济也在向高质量发展转变。房地产如何更好地助力经济增长，成为一个新课题。

7月19日，中央财办分管日常工作的副主任、中央农办主任韩文秀在新闻发布会上表示，我国房地产市场规模大、牵涉面广，对宏观经济运行具有系统性影响。他说，“我们要坚持稳中求进、先立后破，用改革的办法解决前进中的问题，加快新旧发展动能转换，为高质量发展提供多元而强劲的动力支撑。”

尽管楼市处于调整期，在韩文秀看来，“我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间。”

有不具名分析人士向21世纪经济报道表示，过去，房地产是“保增长”的重要力量，今后则为“稳增长”提供动力。这种转变是楼市政策调整的重要出发点，也意味着房地产新周期的开启。

赋予各城市政府调控自主权

对于房地产问题的解决办法，《决定》给出多项具体举措。其中，打造租购并举的住房制度，在党的十九大和党的二十大的报告中均有体现。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，对于新市民、年轻人、外来人口等群体来说，其居住模式是先租后买，甚至是长期租住。租购并举不仅是我国基本的住房制度，也意味着租赁市场及其相关的公共服务领域还有较大发展空间。

对需求进行分层，并区分保障与市场两部分的主要职能，是《决定》的另一个亮点。

具体而言，保障性住房主要满足工薪阶层的刚性需求，改善性需求则“多样化”满足。

李宇嘉指出，保障性住房包含配租型和配售型两类，此前，监管部门已经明确了这两类房源的建设筹集、土地供应、资金来源、分配对象等。从监管部门鼓励各地收购存量商品房的做法来看，除了新增建设外，通过盘活存量来解决是另一个方向。

对多样化需求的支持，在今年全国两会期间也有提及。李宇嘉认为，一方面，这是需求端（尤其是改善性需求）的多样化、个性化、差异化所使然；另一方面，也是指导供给端改革的标尺。

他表示，未来，不管是商品房供给，还是租赁房供给，保障房供给，都要做好需求调研，以需定建、以需订购。

值得注意的是，前述不具名分析人士还指出，《决定》中提到的允许农户合法拥有的住房盘活利用，有望为改善性需求提供新的解决方案。

对于各方关注的楼市政策方向，《决定》强调，“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策”，这与此前的提法基本一致。

“允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”，则为政策的进一步优化提供了政策空间。分析人士普遍认为，未来的楼市政策方向，将继续体现在降低购房成本上，除普宅标准取消外，一线城市的限购政策也有望进一步放开。

预售制度将渐进式改革

《决定》还为几项制度的改革埋下了伏笔。分析人士普遍认为，与房地产税收制度改革的复杂相比，融资方式和预售制度改革更具现实条件和可操作性。

我国商品房预售制度借鉴自香港，自上世纪90年代确立，后又经历过两次修订。预售制度赋予房企一定的融资功能，使房企在有限的资金规模下实现杠杆开发，并在过去助力楼市实现快速增长。

近几年，在楼市去杠杆的政策下，预售制度的弊端也开始显现。2021年以来，部分城市出现停工停贷现象，使预售制度改革走到十字路口。

韩文秀在新闻发布会上也提到，下一步，要贯彻落实好党的二十届三中全会精神，加快构建房地产发展新模式，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端。这其中就包含了融资方式和预售制度的改革。

李宇嘉表示，预售制度改革具备一定的现实条件。一方面，根据克而瑞统计，重点城市目前现售房已经占到30%的份额；另一方面，2023年以来，期房销售下降，现房和二手房销售增长，意味着市场需求的新特征是所见所得、立马就住。

但房地产开发融资方式与商品房预售制度高度关联，两者需要同步推进。

陈文静指出，转向现房销售后，企业开发贷使用时间延长，金融机构配套的资金支持如何优化调整，或是未来政策的研究方向。另外，在全面推进现房销售前，部分城市或需进一步完善供给端政策，稳定供给预期。

因此，短期来看，预售制改革或仍将循序渐进，全面取消预售制预计仍需要一定时间。

相比之下，融资方式改革的推进前景，则要更加乐观。去年末以来，城市房地产融资协调机制建立，金融机构依据“白名单”来推进开发贷款的发放，意味着融资方式改革有了重大进展。分析人士也普遍认为，这种机制将成为常态。

此外，包括REITs在内的房地产基金，有望在政策层面迎来进一步的突破。