我‧见‧我‧思－地震房屋倒了，算谁的？

台湾地震频繁，若在不动产交易过程中发生地震，导致房屋倒塌，该由谁来承担？图／本报资料照片

台湾地震频繁，导致房屋买卖移转过程中常有纠纷。例如，卖家卖房屋给买家，双方签约后，先将钥匙交给买家，然后再进行过户登记。但在过户登记前一天，房子因地震倒塌了。那么，买家是否可以根据民法第266条的给付不能，因为天灾地变，导致双方都无法负责，一方完全无法履行给付，而另一方主张免除给付义务呢？

一般来说，根据民法第373条规定「买卖标的物之利益及危险，自交付时起，均由买受人承受负担，但契约另有订定者，不在此限。」从买卖物品交付的那一天起，物品的利益和风险都由买家承担。所以，即使买家还没有取得所有权，一旦物品交付，买家就被认为已经有了收益权，并且必须自行承担风险。在上述案例中，房屋因地震而全毁，是不可归责于买卖双方的事由，卖方可以免除过户登记，但因为卖方已经先将房屋交付给买方，买方就必须自行承担风险，不能再主张免除给付价金。

在买卖动产的部分，所有权的移转是以「交付」为移转方式，所以物品交付后，风险就应由买家承担，这点并无争议。但在不动产的部分，因为我国的不动产所有权移转是以「登记」为生效要件，所以可能会发生先行交付不动产给买家，然后再进行登记移转，或者已经完成所有权移转的登记，但不动产还没有交付的情况。

那么，我们应该以何为准呢？根据最高法院的判例，民法第373条所谓的风险负担，除非契约另外有订定，否则从物品交付的那一天起就转移给买家，不论买家是否已经取得物品的所有权。至于「交付」（通常称为点交）是指将物品的占有权转移给他人；而「占有」则是指当事人能够实际控制物品。如果出售的房屋有租约，在更换租约后，由买家变成新的房东，买家因为对房屋有实际控制权，就会被视为占有人。

然而，前述的风险负担是以「交付」为基准，不论买卖的对象是动产还是不动产都是如此。因此，在不动产的买卖中，「产权转移」和「风险负担」的时间点是不同的。在产权转移登记（也就是过户）之后，虽然所有权人已经变成了买家，但在点交之前，但风险负担仍然由卖家承担。