五部门联合打出重磅“组合拳” 专家预计10月楼市销售数据或将明显增长
中国网财经10月18日讯 10月17日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。
发布会上，就促进房地产市场止跌回稳方面的工作相关部门作了说明。倪虹指出，接下来各部门要同心协力，把政策“组合拳”打好，狠抓落实，让这些政策的效果能够充分显现，让人民群众能够享受政策红利。
“组合拳”怎么打？“四个取消”本质是什么？采用货币化安置，释放了什么信号？针对上述等问题，中国网财经记者采访了多位专家对发布会进行解读。
四消四降：为后续政策消化提供清晰路径
组合拳怎么打？倪虹在发布会上表示，就是四个取消、四个降低、两个增加。
四个取消，就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。
“从9月底到目前，各地纾困政策没有停过。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中国网财经记者采访时表示。
据李宇嘉初步计算，已经有约20个省市自治区、70多个城市推出活跃市场的具体措施。具体来看，有的城市取消各类限制性措施，比如天津、杭州、乌鲁木齐、青岛等取消限价、限售、限购，厦门允许持房票跨行政区购房。有的城市则推出活跃市场交易的促销政策。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，四个取消本质是“市场归市场”，主要包括对“限”的取消。
“从近期市场关注点看，包括限购限售限价和普宅标准等取消后，市场反馈积极，也充分说明房地产市场向好发展基础更好。”严跃进表示。
四个降低，降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款的首付比例，降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。
“为降低购房成本和降低还贷压力等发挥积极作用。”在严跃进看来，“四个取消、四个降低”是对近期一系列房地产止跌回稳政策的总结，同时也为后续政策消化提供非常清晰的路径。
东方金诚首席宏观分析师王青认为，后续降低实际居民房贷利率空间较大。具体措施包括：一是进一步下调名义居民房贷利率，二是通过实施有力度的逆周期调节，带动整体物价水平温和回升。
货币化安置全面盘活存量
两个增加，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。
“这是新的政策，明确的量化政策，能积极引导市场预期。”李宇嘉分析指出“之前一直强调要实物安置，不能搞货币化。在消化和优化存量，筹集存量房做保障房的新导向下，安置方式发生重要变化。”
李宇嘉认为，新政策既有利于推进城中村改造，也有利于消化库存。他进一步指出资金来源主要是专项借款或专项债，用来做拆迁安置或红线范围内的公共设施。他预计，主要利好改造规模较大、安全隐患大，公共配套缺失严重的珠三角地区。需要做好各方对安置补偿协议的认可，相关改造规划获得通过，资金能够实现平衡等等条件。
王青测算，这一计划若在1年内实施，将带动年度商品房住宅销售面积增长14%左右。
值得一提的是，倪虹在发布会上还宣布“我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度”。对此，王青认为，2025年房地产市场在需求端将得到有力支撑。
“这意味着全面盘活存量，直至库存压力消解，从而引导市场预期，形成不达目标不罢休的预期。”李宇嘉表示。
对于城中村改造和危旧房改造的政策支持，本次住建部也提到多个方面，一是重点支持地级以上城市，二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款，三是允许地方发行政府专项债，四是给予税费优惠，五是商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。
彻底打通从“白名单”到“融资落地”的堵点
项目“白名单”在保交房方面已经取得积极进展。
9月24日，金融三部委新闻发布会上，金融监管总局提到“截至目前，商业银行已审批‘白名单’项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付”。
此次发布会上，金融监管总局再次指出“截至10月16日，‘白名单’房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，‘白名单’项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元”，项目“白名单”贷款投放力度明显加大。
发布会上还提出，为做好房地产项目融资，保障房屋建成交付，进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。
具体来看，一是，要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。房地产项目纳入“白名单”以后，管理更加规范，融资更加便利，有助于项目的建成和交付。在具体流程上采取审核与备案两种形式。二是，进入“白名单”的项目，商业银行要“应贷尽贷”。适度下放审批权限，提高审批和放款效率。三是，优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。只要授信审批通过后，就可以把全部贷款发放到房地产项目公司的资金监管账户。专款专用，封闭管理。
“此次发布的规模翻了不止一倍。”在李宇嘉看来，这不仅要扩大“白名单”覆盖范围，还要彻底打通从“白名单”到“融资落地”的堵点，加大问题项目修复力度，确保合规项目“应进尽进”，“应贷尽贷”。“这样，房企资金链紧张得到缓解，风险得到控制，‘保交房’有了坚实的保障，从而彻底修复居民信心。”
对于优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。王青判断，接下来房企开发贷投放进度将显著加快，房地产开发资金来源中的银行贷款将持续较大幅度同比正增长，进而推动四季度房地产投资同比降幅较快收窄。
更多配套资金用于盘活闲置存量土地
值得注意的是，此次发布会上还提出“支持收购房企存量土地。人民银行会同有关部门正在抓紧研究，允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购房企存量土地，人民银行提供必要的专项再贷款支持”。
“这是化解存量土地方面的新金融支持。”严跃进预计，后续各类型银行对于存量土地收购金融支持将加大。
中指研究院政策研究总监陈文静指出，从盘活闲置存量土地的方式上看，支持房企退地、换地以及允许商办用地等调规是重要方向，三种方式更加细化的配套政策也有望加快落地，如退换地流程、价格的评定、是否可以跨区置换等，各项政策举措不断跟进，有助于加快闲置存量土地的盘活利用节奏，促进市场“去库存”。
展望后市，陈文静表示，从市场趋势来看，“银十”开局表现“超预期”，核心城市市场呈现“回稳”态势，本次会上住建部也表示市场已经开始筑底，预计短期内新政将继续显效，10月市场销售数据或将出现明显增长。四季度若政策持续发力、经济加快复苏，核心城市市场量价或将筑底企稳，从而对全国市场筑底提供重要支撑。 （作者：谭梦桐）