物企抢盘

文/乐居财经 徐酒眠

“不搞基于立场的道德评价，而是用多学科的视角理性观察，每一方参与者身处其中会如何演化，并呈现出其背后的本质。”

最近，朱保全的“大宝专栏”更新，再谈了物管行业热议的“带资进场”话题。他从市场学、社会学，以及经济学三个视角展开详实论述，洋洋洒洒地写了2804个字。

不盲目支持或者诋毁，在朱保全看来，“带资进场因解决历史遗留问题而生，带资进场还会倒逼行业提效，带来不同的成本管控及运营能力的比拼，最终改善行业效率。”

物业带资进场的操作由来已久，已经难以追溯开启游戏的始作俑者。只是地产难以重回大开发时代，存量市场硝烟弥漫、争夺愈发激烈，带资进场的项目竞聘从极少数发展到屡见不鲜，手段也在“垫资”基础上延展出了“无偿带资”，数额上限也不断被打破，逐渐演变成物企资金实力的比拼。

不过，对这类商业行为的合理性与否，物管行业并未达成共识。

此前不久，10月31日，安徽省社区服务业协会发文批“带资进场”，称这本质无疑是不正当低价竞争，对企业持续健康发展及依法依约履行物业服务合同带来巨大隐患的同时，还会扭曲市场竞争机制、扰乱市场竞争秩序。

物企带资，是灵药还是毒药？

灵药与毒药

物管行业对带资进场的关注度提升，似乎是从去年下半年开始。而将其推入舆论风口的，正是站在行业头部的万物云。

2023年7月，西安缤纷南郡小区第二届业主委员陆续发布其公开选聘物管公司的过程，在披露的项目招投标竞价方案中，彩生活、金茂服务、金地智慧服务分别承诺带资120万元、350万元、201万元，万科物业则给出了736万元。

一石激起千层浪。不少声音表示，万科物业是要以巨额带资抢占业主心智，获得选票。

不久后，中期业绩发布会来临。万物云管理层首次公开回应“带资进场”的问题，其副总经理兼首席客户官杨光辉表示，万科物业从来没有使用过“带资进场”的方式和做法，公司是在蝶城战略的规划下，通过投入智慧社区的改造资金跟客户共同打造智慧社区。

当期业绩发布会，金茂服务也被问到了这个问题，其副总裁李玉龙回应，带资进场的模式是跟着客户的需求应运而生的，在涉及房屋本体安全、消防、安防问题等做一些前期投入，有利于项目未来的长期续约。

绿城服务董事会主席杨掌法与第一服务CEO刘培庆，则并不看好这一市场行为。前者直言“这属于市场竞争中最低端的竞争手段”；后者认为，如果合同期结束，“带资”企业难以盈利，还须把垫资赚回来，可能导致服务质量降低等严重后果。

回归到前述提及的案例，万科物业虽然给出的钱更多，但最终获聘的却是金茂服务。

再发长文谈带资进场，朱保全直言，“实际上，很多招投标中，都遇到过‘带资进场’却没有中标的情况”；据此来看，“市场无疑是理性的”。

“带资”却落选，保利物业也刚经历了一次。

日前，在南京豪宅小区海玥花园的物业竞聘中，保利物业、华润物业和万科物业等9家物业服务企业报名竞聘。经过筛选后，最后保利、华润进入决赛，但现场举出“自愿投资200万元，无须业主归还”的牌子的保利物业，却出局了。

“带资”竞聘，并非百试百灵。

有从业者也表示，大多数“带资进场”只是噱头，在实施过程中，有些很可能会采用虚拟项目、虚报价格、放大决算以及公共收益回收等方式来填回投入。

保盘与抢盘

今年上半年，乐居财经在机缘之下，对话过一位从业多年的物业经理。

彼时，他忙得焦头烂额。他在成都管理的一个小区，业委会多方组织、正在推进选聘新物业公司，这位物业经理不得不带领团队四处奔走，力争保下项目。

“我们这个楼盘有六期项目，如果其中一个被撤换了，很有可能会引起连锁反应”，这位物业经理说，他们只是小物业公司，但从小区建成就承接了物业管理服务，多年来积累了不少业主们的口碑，但也难免有摩擦。

业委会组织更换物业，虽然没有限制他们公司也报名，但一家家行业头部物业争相涌入竞聘，上来就向业委会许诺动辄百万、数百万履约质保金，承诺进场后用于进一步改善小区品质，“我们完全招架不住”。

地产下行周期，房企操盘面积、新增土地建面的下滑，物企能够从关联方承接的项目和面积减少。为了寻找新的业绩增长点，物企进一步加码第三方市场化外拓，对优质项目的竞争激烈。新老物业公司之间，少不了上演保盘与抢盘大战。

外来投标物业开出“带资进场”的筹码，原物业公司为了保盘也使出浑身解数。

日前，有消息显示，佳兆业美好为了能够获得一小区业主大会的续聘，提前降低物业费。

10月31日，佳兆业物业管理（深圳）有限公司容桂分公司，给其管理了十年的佳兆业金域花园的业主发出公开信，表示若后续业主大会表决通过续聘，承诺自2024年11月1日起，提前降低物业服务费收费标准。

据公开资料介绍，这一小区建成于2018年，包含60栋建筑，共有4176户。佳兆业美好方表示，高层住宅物业费将由原来的2.49元/㎡/月调整至1.8元/㎡/月，降幅高达27.7%；别墅及商业用房的物业费更是从4.98元/㎡/月直接降至2.31元/㎡/月，降幅达53.6%。整体算下来，相当于物业费降了一半。

与带资进场一样，降价保盘的案例在行业也并不单一，但也并非都能见效。

2023年9月，武汉联投金色港湾业委会发布公告，业主大会投票结果为继续聘用兴港物业，但物业费需要按照最新的标准执行，三期物业费从3元/㎡/月下调至2.48元/㎡/月。

同在武汉的泛悦城小区，进行了两次物业费降价，但业主大会还是在日前，提前通知了原物业武汉城市东方物业服务有限公司，在2024年11月26日开始进行退场交接准备工作。

回归服务本质

对物企而言，回归服务本质，持续提升物业满意度，才能在存量住宅中获得业主们持续的信赖，进而在竞争中抢占先机。

有行业统计数据披露，从2023年物业管理满意度调研发现，住宅物业整体满意度为71分，较2020-2022年的71.6、72.1、71.2进一步下滑；住宅物业整体忠诚度为48.3，较2020-2022年的50.5、50.6、49.5加速下探。

满意度下降，带来物业费收缴率下滑。数据显示，2020-2023年，500强物企收缴率分别为89%、84%、80%，上市物企收缴率分别为92%、90%、85%，整体下滑约4%-5%。

另一方面，业主“炒”物业的案例增多。今年8月，上海最大的居民小区——上海康城计划“炒掉物业”的消息引发热议。

因房屋漏水、电梯维保、非机动车库清理以及保安保洁等问题，业委会多次向碧桂园服务发函要求整改无果后，8月26日，其第五届业委会发布《关于上海市闵行区上海康城小区2024年第二次业主大会结果的公告》，不续聘在管物业服务企业深圳碧桂园盛孚物业服务有限公司上海分公司。

这是碧桂园服务在2020年收购而来一家物业公司，但盛孚物业与上海康城的物业服务合同自2013年开始，去年6月到期后处于提供事实服务状态。

资料显示，上海康城有288栋楼，大约住着13000户家庭，按照每平方米1.9元计算，每年贡献的物业费大约为4000万元。

碧桂园服务并不愿意放弃这块蛋糕。舆论发酵，碧桂园服务回应表示，其8月中旬开始已经进行整改，包括更换上海区域总裁，将康城项目的管辖权提级，归集团直管。

“住宅物业管理业务是公司整体战略规划的核心”，今年中期业绩发布会上，碧桂园服务总裁徐彬淮表示，将“咬定”公司核心能力的建设，并以此为中心去驱动未来业绩的健康和可持续成长。