物企上市路漫漫，泓盈服务、深业物业谁能突围而出？

进入2024，物业管理企业们的上市路，似乎又迎来新曙光。

近日，泓盈服务、深业物业赴港IPO申请已获中证监备案。该两家物企分别于2023年6月及8月向港交所提交上市申请，此后则未见更多新的进展。尽管获备案距离IPO上市仍有相当长的一段距离，但至少在进程上又向前迈了一步。

今时不同往日

数据显示，截至2023年12月31日，国内物业管理行业共有66家上市公司，其中香港主板60家、A股6家。

此外，还有不少物企正排队等候IPO，除了泓盈服务、深业物业等区域型企业，还有万达商管、龙湖智创生活等行业头部企业。

不过，近年物业服务企业IPO节奏明显放缓，其中，2022年成功在港股上市的物企只有6家。到了2023年，受市场环境、资本偏好等因素影响，最终成功IPO上市的物企仅有润华服务和众安智慧生活，且两家企业自2021年筹划上市以来，均历经了多次递表方完成"长征"。

2023年物企上市热情进一步冷却，新递表企业仅4家，分别为珠海万达商管、深业物业、泓盈服务、经发物业。此次泓盈服务、深业物业获中证监备案，另两家则可能进度犹有不及。

相较于港股，物企在A股的IPO表现则更为严峻。2023年唯一向A股市场发起冲击的明喆集团，亦于当年12月12日撤回了A股上市申请。上一次成功敲开A股市场大门的是新正大，但已是4年前的事了，此后除了个别借壳上市的物企外，再无一家成功通关。

这背后与两地资本市场监管的进一步规范，以及物企估值回落、房地产行业下行等不无关系。

比如，2023年5月，恒生指数公司就宣布，恒生物业服务及管理指数（简称"HSPSM"）名称变更为恒生港股通物业服务及管理指数。并新增了南向港股通资格要求、更改了流动性要求等内容。

其后，万物云、建发物业、越秀服务、滨江服务、中骏商管、时代邻里及浦江中国等7只物管股被剔除该指数成份股份。旭辉永升服务、建业新生活、卓越商企服务等多家企业亦被剔除港股通名单——这变相降低了物企上市的"收益"，一定程度上削弱了其它物企的上市热情。

当然，在这波趋势中起决定作用的无疑是地产行业的情势变化，物业管理行业伴随着加速洗牌。数据显示，在港股57家已公布营业数据的上市物企中，2023年上半年港股上市物企营收均值约为22.31亿元，同比增速为9.91%，该值仅约为去年同期增速的1/5。

上市企业的营收增速回落，市场开始质疑物企的成长性。此外，受地产关联方持续暴雷、应收账款难以收回、大额计提减值准备等因素影响，2023年，物管行业筑底盘整，上市物企PE均值约11.3倍。

与数年前高峰期动辄50-100倍的PE相比，当前资本市场对物企的期许显然已大幅回落。而港股物业板块总市值也从一度万亿港元，滑落至如今2000亿港元左右水平。

什么样的物企更受青睐？

分析指出，当前在地产行业仍处于持续出清的背景下，国央企及区域深耕企业由于资金稳定性较为良好，因而更易受资本市场关注。

新近向香港主板发起上市冲击的四家物企中，除了珠海万达商管，其余三家均为国企背景，不过均为区域性企业，能在资本市场讲的"故事"相对不那么吸引。

其中，深业物业的母公司为深圳控股，深耕粤港澳大湾区；泓盈服务的控股股东则为长沙市城发集团，主要业务聚焦在湖南省；经发物业隶属于西安经发集团，最终实控人为西安经济技术开发区管理委员会。

上述三家国资物企都曾遭遇部分投资者的质疑，尤其随着监管的收紧，资本市场对上市物企的可持续经营及独立性亦提出了更高的要求。

此前市场就曾指出，泓盈服务业务过于依赖湖南当地市场，同时还面临毛利率持续下滑、商业运营服务收入萎缩、对关联方面积供给较为依赖等问题。

招股书显示，2020年-2022年，泓盈服务分别实现收入2.78亿元、4.32亿元、5.29亿元，报告期内的复合年增长率为37.8%；年度利润及全面收益总额分别为3460万元、4080万元及5360万元，复合年增长率为24.4%。

然而，报告期内，泓盈服务的毛利率分别为29.4%、24.9%、23%，呈逐渐下滑态势。其中物业管理服务的毛利率由2020年的22.1%降至2022年的14.5%，泓盈服务称系受运营成本上升及疫情影响。

另一方面，泓盈服务商业运营服务的收益亦在持续下滑。报告期内，该业务的收入分别为6540.4万元、5404.5万元及4633.7万元，对应的营收占比亦由2020年的23.5%下降至2022年的8.8%。

泓盈服务表示，该部分收入下降主要由于2020年公司大部分业务是以整租模式运营，2021年整租项目逐渐改变为托管模式，因此当年收入大幅减少；2022年收入减少则是受疫情影响，出租率下降。

此外，泓盈服务当前营收亦相当依赖母公司。各报告期期末，来自城发集团系的总收入分别为2.12亿元、3.03亿元和3.49亿元，占比分别为76.2%、70.2%及66.0%。相较之下，报告期内，泓盈服务独立第三方的中标率分别为10%、25%、28.6%，占比不足三成。

至于深业物业，其最早于2023年2月24日向港交所递表，在到期失效后的两天，即8月25日，深业物业再度向港交所递交上市申请。

在此期间，深业物业曾遭到证监会问询，要求出具境外发行上市备案补充材料，其中涉及公司依法设立且合法存续、股权清晰的相关情况、是否存在被控股股东或其他关联方资金占用的情形等方面，同时需承诺上市募资不会流入房地产领域。

与此同时，区域集中度过高、盈利能力偏低、增速过慢等经营痛点，亦在深业物业身上出现。

据招股书显示，于2020年度、2021年度、2022年度、2023年上半年，公司实现净利润分别约为1.05亿元、0.75亿元、1.21亿元、0.83亿元。毛利分別为2.78亿元、2.79亿元、3.38亿元及2.02亿元，毛利率分別为15.1%、13.0%、14.4%及15.8%。该数值明显低于行业22%左右的均值水平。

值得注意的是，如此低的毛利率仍是靠关联方拉升后的结果。深业物业在招股书上明确表示，其向关联方提供服务的毛利率高于向独立第三方提供服务的毛利率。

其中，于2020年度、2021年度、2022年度、2023年上半年，向关联方提供服务的毛利率分别为23.0%、20.2%、22.0%及22.9%，向独立第三方提供服务的毛利率分别为9.2%、8.0%、9.0%及11.0%。

而在2023年9月递表的国资物企经发物业，其独立性也存在疑虑。彼时有业内指出，其三成收入来自西安经开区管委会，而西安经开区管委会作为经发物业的间接控股股东，却被称为独立第三方是否合理。

由此看来，物企上市路仍难言顺畅。