“五穷六绝”之后，房地产回暖能不能带动A股“七翻身”？ ｜ 市场观察

2024年下半年一个交易日开盘。

7月1日上午，上证指数上涨0.31%，报收2976点。在政策支持以及成交数据刺激下，地产股大幅上涨，龙头股保利发展（600048.SH）上升7.65%，报收9.43元。

自5月20日见顶3174点后，A股经历了“五穷六绝”的行情，上证指数跌破3000点大关。二季度开始，7月1日上午地产股大幅上涨，带动相关产业链逆势向上，到底7月A股能不能在地产产业链带领下，演绎出“七翻身”的行情？

展望7月行情，有业内人士表达了相对乐观的看法。一方面，此前房地产市场下行对A股上市公司业绩影响有限，跌破3000点的A股已经兑现了各种利空因素；展望未来，房地产救市政策将会在市场成交上有所表现，有望带动产业链相关个股反弹，并且拉动A股向上，甚至带动房价回暖。

地产股反弹或拉动A股

房地产政策面的支持，终于在成交数据上有所反映，并且拉动地产股反弹。

6月28日，中国人民银行发布消息称，货币政策委员会召开2024年第二季度例会。会议强调，要充分认识房地产市场供求关系的新变化、顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台金融政策措施落地见效，促进房地产市场平稳健康发展。加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度，推动加快构建房地产发展新模式。

此前，5月17日，房地产政策组合拳正式落地，包括降首付、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率，设立3000亿元保障性住房再贷款，随后大多数城市陆续执行了首套房首付最低15%的要求，房贷利率较基准普遍下浮30个基点到50个基点。

政策效果也在成交数据逐步显现，7月1日，克而瑞研究中心的数据显示，6月百强房企实现销售操盘金额4389.3亿元，环比增长36.3%，同比降低16.7%。

鑫鼎基金首席经济学家胡宇向第一财经记者表示，一线城市地产政策放开后，各地的销售数据表明市场信心在有效恢复，说明5月17日新政对市场具有兜底的作用。按照此前地产股的估值水平来看，以周期股常用的估值工具PB计算，也已创出历史新低，市场恐慌情绪伴随着价格的触底，已经落入历史最低估值水平，政策的强有力落实对地产行业摆脱信心危机有较大的作用，随着房地产销售及新开工数据的触底反弹，预计地产股有望酝酿一波大反攻行情。

信达证券策略分析师樊继拓表示，此前这一次房地产下行，对全A整体ROE的拖累远低于预期，这将会是新一轮牛市很重要的前提。房地产下滑对各行业盈利的负面影响逐渐达到尾声，今年2月5日A股整体市净率（PB）达到2003年以来历史最低，但整体净资产收益率（ROE）并不是历史最低，股市已经较为充分的定价了大部分宏观悲观预期。

樊继拓认为，这一轮地产股的行情，起点可能是地产企业通过去库存实现现金流改善，加速点可能是销售企稳反弹，终点可能是房价企稳回升。

玄甲基金总经理林佳义向第一财经记者表示，5月20日以来A股的下跌，已经兑现了大部分的利空，在这个基础上7月的交易来看，主要是投资者对未来半年报公布的预期了，周期来看市场总是“有来有回”，比如互联网和医疗方面未来有望重拾上升势头；房地产和金融来看，总体来说逐步出清依然需要一定的时间。

7月有望震荡反弹

业内人士认为，7月政策面超预期也有望带来反弹。

华金证券策略分析师邓利军表示，7月A股可能出现震荡反弹，一方面7月经济和盈利修复预期可能回升，比如地产销售、公路货运同比增速等短期出现一定回升，二是A股中报盈利增速可能较一季报出现改善：从4、5月工业企业利润增速、基数效应和中观景气看，上游周期、科技制造等盈利增速改善可能支撑A股整体盈利增速回升。

此外，7月政策和外部事件影响可能偏正面：7月各种会议有望提振经济增长预期。二是中美等地缘风险7月可能维持平稳。流动性方面，海外来看，特朗普支持率上升提升美联储年内降息的预期；6月季末过后，7月国内流动性可能再次宽松，邓利军表示。

胡宇认为，7月政策面有较大预期差，尤其是改革红利仍有较大释放空间，而市场情绪较悲观，存在较大预期差。其次，市场价格、估值以及成交量都处于今年2月初以来的低点，进一步反映市场情绪较低迷。考虑到美元加息进入尾声，新兴市场被美元回流压制的空间边际上越来越小，未来存在较大的风险溢价回升的机会。所以，以时间换空间的角度看，7月份相比6月应该值得期待。

樊继拓认为，新国九条后，政策的直接影响是快速改善股市微观供需结构，鉴于产业资本流出大幅减少，未来即使没有增量资金，股市也可能在“回购+分红”慢慢超越股权融资规模的情况下，逐步进入牛市。新国九条的长期影响是，改变上市公司和二级市场投资者之间的利益分配机制，确保上市公司给股东创造价值，构建支持“长钱长投”的政策体系。股市的估值体系可能因此而稳住甚至逐步回升。

此外，短期来看，投资者担心贸易政策变化对出海有负面影响，樊继拓认为，一年内全球库存周期上行也同时会对出海产生正面影响，这两个次要矛盾相互对冲，估计对海外通胀带来的中国出海优势不会带来太大的影响。林佳义则称，对制造业出口方面，因为外部关税上调等原因，估计接下来三、四季度业绩上会有一定的反映。