无痛存退休金》「以房养老」 好不好　完整解析一次看

金管会自2015年起鼓励银行推出「以房养老」，让年长者可以用房子换取退休生活所需的退休养老金。(示意图/达志影像)

有土斯有财的观念，让很多上班族努力打拚买房，甚至将大部分薪水都拿去缴房贷，所幸这些辛苦付出的代价，如今也可「变现」作为养老金，此即为政府自2015年起推行的「以房养老」政策；强调每月可取得生活安养金，打造老后现金流，补足劳保、劳退金不够的部分，但专家也提醒，想靠「以房养老」每月领取现金之前，一定要知道，地段好的房子才有足够的价值，另外，利息压力也不能忽视。

以房养老是一种不动产逆向抵押贷款，跟一般房贷刚好相反，是由民众将「抵押」给银行，由银行按月支付现金给民众，每月可领取的金额与房产价值和预期寿命相关，简言之是一种向「银行借钱」的概念。等到给付额已达上限，或是申请人身故后，房屋所有权即归银行所有，法定继承人如果想拿回房产，可以支付银行已借款项及利息，即可赎回房产。

由于台湾进入高龄化社会，金管会自2015年起鼓励银行推出「以房养老」业务，让年长者可以用房子换取退休生活所需的退休养老金；依规定，民众申办以房养老方案时，银行会先鉴价，估算可以放贷的额度，假设向银行申请到的成数为6成，以被鉴价为1000万的房子为例，只能「变现借」600万。

根据《工商时报》报导，金管会统计，截至6月底止，目前共14家银行有承作以房养老业务，共承作5212件，总核贷金额299亿元，前5大承作银行依序为合库、土银、华银、 一银、台企银，每件以房养老平均金额约573万元，如果以最常见的平均借款成数6成来计算，担保品的平均市值约为1000万元左右，目前申办年龄已下降至60岁。

有银行在承作以房养老业务时遇到一位年近70岁的富奶奶，与先生花了大半辈子努力工作，因为手边现金不多，又不想麻烦子女，更不想搬离生活机能良好的大安区，因而向银行抵押近5000万元的大安区房产，富奶奶可以在未来28年里，每个月领10万元，过着有尊严的退休生活，这个案例，当时即吸引不少目光，也提高对以房养老的关注度。

不过，并不是每位高龄者都拥有台北市大安区房产，住商不动产企划研究室资深经理徐佳馨表示，对一般民众来说，想申办以房养老之前，有2件不可不知的事：

第一，好地段的房子才会有好的退休金，若是房子先天不良，不容易期待靠以房养老获得一个老后富裕的生活品质。

第二，往后逐年升高的利息也可能产生相当压力。姑且不说未来钱还是不是那么好用，毕竟以房养老相较于一般房贷利息高，若是没有其他生财管道，光靠以房养老，随着利息压力，在往后的日子也将会越来越提心吊胆。

或许有人会说，老人家为何不思考「大屋换小屋」、「一宅换两宅」或是「卖屋住进养生村」等其他选项，徐佳馨指出，会选择以房养老的老人家，大多较为保守，以房养老除了让老人家不用搬离熟悉的居住环境外，每月领现的安全性也比身怀巨款却胡乱投资来得好。

银行主管也表示，目前以房养老碰到最大的问题，一是在双北市以外的地区因为房产估值低，效果有限，另外还有一是是遗产继承问题，尤其时下有部分「啃老族」，不希望父母把房子拿去申办，因为万一父母过世要继承时，必须先偿还银行拨付的养老金，才能拿回不动产，否则必须卖屋后，拿回剩余的钱。