限购政策逐步退出市场 楼市正迎来新一轮宽松潮

财联社5月9日讯（记者 王海春）一天的时间里，杭州和西安两个二线热点城市，先后发布楼市重磅支持性政策。

5月9日下午，西安市住房和城乡建设局发布通知，出台优化公积金贷款、盘活二手房存量房源、建立“以旧换新”购房模式等十条楼市措施。

分析人士指出，此次西安政策有很多创新性，其中，企事业单位和社会主体可购买二手房举措，对其它城市来说具有不小的启发意义。

西安最新政策明确，允许企事业单位、社会主体购买二手住房以及居民家庭登记选房后的剩余新建商品住房。鼓励有条件的企事业单位、社会主体租赁或购买相对集中的二手住房，实施微改造后用于职工宿舍、居家式旅馆、民宿等运营，盘活闲置住房资源，打造多元化住房市场。

“各地从不同角度先后提出‘以旧换新’，但二手房除了个人买家，还有哪些需求可以接力，西安关注到了这个问题。让企业通过微改造等方式来用于职工宿舍、居家式旅馆、民宿等，是一个非常好的突破口，也具较高灵活度。这对于消化二手房以及存量新房，具有积极的作用。”易居研究院研究总监严跃进表示。

本次西安楼市出台的楼市政策中，最受市场关注的，是全面取消了限购。

通知显示，西安全面取消住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。

中指院西安公司总经理石蕊表示，作为西部重要城市，西安和成都房地产市场政策同步性较强，成都取消限购后西安本轮放开也在意料之中。

“此举为外地购房者买房全面打开了通道，将吸引周边地区乃至西北五省购房置业群体，为市场注入新的动力。”石蕊称。

值得一提的是，杭州也于同一日全面取消了限购。

5月9日上午，杭州市发布通知，全面取消住房限购，在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。

此外，杭州最新政策明确，购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。

“杭州对首套房认定标准的调整，使杭州信贷政策将进入历史最宽松阶段，较2014-2016年不限购期间还要宽松。”中原地产首席分析师张大伟称。

严跃进指出，杭州、西安在全国房地产市场中属于表现较好的，包括成都、长沙等地先后取消限购，意味着一些高能级城市将在政策上持续调整和优化，也预示着接下来各地正迎来新一波大尺度的楼市政策宽松潮。

“继杭州全面取消限购后，西安紧跟步伐全面松绑限购，向市场释放出明确的利好信号。在4月30日中央政治局会议‘去库存’定调下，取消限购是大势所趋。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪称。

据中原地产统计，近一年多时间里，全国各地发布松绑限购政策超过80次，目前除海南及四个一线城市外，二线城市仅剩西安以及天津还保持核心区限购。

就近期多地先后松绑楼市限购，对于提振市场交易以及房地产“去库存”有何作用，58安居客研究院院长张波指出，松绑限购，对于少数高能级城市的效果明显，绝大部分城市的限购已经在去年基本解除。

“单一松绑限购，对于整体成交量的提升作用已不明显。目前新房库存量主要集中在中小城市，以及大城市的外郊远位置。传统的调控手段，例如降低房贷利率、下调首付比例，提高公积金贷款额度等措施，对于‘去库存’的边际效力已经有所减弱。各地下一步有必要加大‘以旧换新’政策的落地力度，尤其是二线城市政府相关部门可以介入，借助类似‘收储’与保障房结合起来等方式，通过盘活存量以进一步激发市场活力，同时给到二手房置换群体更大幅度税费优惠或减免。”张波表示。

市场表现方面，今年前4个月全国新房市场成交仍面临一定压力。

据中指院监测数据，今年4月全国百城新建商品住宅成交面积环比下降，高基数效应逐渐减弱，同比降幅有所收窄，整体市场仍有调整压力。一线城市新房成交面积环比与3月基本持平，二线代表城市、三四线代表城市新房成交面积环比分别下降约两成。

累计来看，根据初步统计，2024年1-4月，全国重点100城新建商品住宅月均成交规模较2023年同期下降约四成，受基数回落影响，降幅较一季度小幅收窄。

值得注意的一个现象是，在市场持续深度调整过程中，全国新房销售的情况，明显好于期房。

中指院数据显示，今年1-3月，全国商品房销售面积为2.3亿平方米，同比下降19.4%，商品房销售额为2.1万亿元，同比下降27.6%；其中商品住宅销售面积同比下降23.4%，销售额同比下降30.7%。

细分来看，今年1-3月，全国商品房期房销售15729万平方米，同比下降30%；然而，今年1-3月全国商品房现房销售6938万平方米，同比增长幅度达22.6%。