现在，还要割肉吗？

话说前些年，后台问楼市的大多是问“XX房子还能不能买”。

这两年，特别最近半年，大多改成“XX房子要不要割肉”——因为近几年上车的朋友，普遍套牢了。

全国范围看，21年是个标志性拐点。

22年起，包括北上深在内，全国房价普遍进入下行周期，只是23年以来，下行更明显。

但很多小城居民感觉跌幅不明显，因为小城市大多在19年后就没怎么大涨过，甚至有些吃到17年那波货币化棚改红利后，就消停了。

现在全国房价普遍跌回到21年前，很多跌回19年，有些严重的，甚至跌回到17年。

不同房子跌幅差距，还蛮大的。

去年初把我妈老破小卖了，当时已经跌了（从22年初最高位跌了10%），但如果锚定最高价，死咬不放，忍到现在，成交价至少要跌25%+，回到19年。

但20年我买的新房，相比巅峰，虽然最新成交价也跌了，但跌幅只有10%，相比买入价，还有15%-20%浮盈。

两套房在同一板块，这就是老破小和高大新的差距。

类似道理我说过多次，但涉及资金量太大，很多人在要不要割肉/买房的重大决策上，还是瞻前顾后，下不了决心。

想割肉的舍不得，总幻想还能再起一波，回点血再走。

想买房的怕没跌到底，中途接盘，一买就亏。

怎么办？

最近网上看到两个上海楼市博主论战，挺有意思，想换个角度，再给大家厘一下思路。

论战源自上海最近依旧红火的市中心豪宅新盘扎堆入市。

在全国乃至全市新房去化陷入低谷时，上海市中心豪宅新盘（总价至少两三千万以上）依然表现抢眼，不是创冻资规模新高，就是创销售金额新高，亦或创近一年入围分新高……

其中有两个盘，都算不上真豪宅（如香港置地启元、凯德茂名公馆等）。

一个是徐汇滨江的中海项目，99-179平3-4房，均价14.2万；

一个是苏河湾的龙盛湾上，149-210平大3-4房，均价13.3万。

两盘孰优孰劣，一个大V和一个小V有不同看法。

大V很认可龙盛湾上的地段和品质，但相对更看好中海徐滨，小V则完全看不上中海徐滨，认为根本没法和龙盛湾上比。

矛盾主要来自双方对房产投资的底层逻辑，有两点差异。

首先，大V觉得宏观维度更重要，小V觉得微观维度更重要。

从宏观到微观，主要四个维度：城市（能级）、板块（产业、交通、医疗、教育、商业等）、小区（开发商、物业、公区设施、外立面等）、套内（面积、楼层、户型、朝向、装修等）

双方都不否认，城市是最重要维度。

但在板块、小区和套内的关系上，大V更优先考虑板块能级，小V的心中，小区环境和套内装标，也就是业内说的“产品力”，权重更高。

大V逻辑依然是最传统的房产投资箴言：地段、地段还是地段！

龙盛湾上背靠苏河湾地段也不差，在上海最稀缺的一江一河沿线，可步行到苏州河，到黄浦江也不远，且在内环内。

但这个今天被称为新静安的区域，以前是下只角闸北区，左边火车站，右边七浦路，上边是早已没落的四川路商业街，虽有大悦城和万象天地加持，但整个板块规划能级和发展潜力肯定不如炙手可热的充满想象空间的徐滨。

小V逻辑是苏河湾的稀缺性和成熟度肉眼可见，界面再烂也没关系，毕竟到人广南东不到2公里，中海则位于徐滨最边缘位置，过去的新龙华板块，差点意思。

更重要的是，中海主力面积段和装标都没法和湾上比。

面积上，这些年上海推了太多100平左右小三房，去掉公摊只有70多平实用面积，客厅餐厅客卧都很局促，未来这种刚需面积段房子供给量大，需求却不见得多。

而湾上最小149平大三房，更具稀缺性，更受改善型需求长期青睐。

装标上，改善需求对居住品质要求越来越高，未来商品房整体供大于求，消费者可以挑挑拣拣，品质新房自然更受青睐。

湾上面积更大，品质更高，当然优选。

谁有道理？

都有道理。

诚如大V所言，苏河湾想象空间不如徐滨，从政府指导价就能看出。

内环内，甚至4号线（环线）内的湾上，价格反比内中环间的中海徐滨低了近一万，还是前者装标优于后者情况下，说明在市政府内部的价格体系中，两者实际价值差1万+

政府定价体系，是综合考虑板块现状和长远规划的平衡产物，政府掌握的信息肯定比个人更全面。

小V实际上是怀疑甚至否定政府定价的合理性，认为不合理的板块定价存在套利空间。

长期看，这种怀疑是否能站得住脚，还要打个问号。

但也正像小V所言，苏河湾地段不差，湾上装标和面积段也有明显优势。

综上所述，我的理解是：

对大面积和板块成熟度有刚性要求的，湾上的确更适合些。

但如果对徐滨长远发展更有信心，显然后者想象空间更大。

相比黄浦滨江，徐滨背靠徐汇核心区本就是传统上只角梧桐区，对岸同样是规划能级最高的前后滩，将组成未来上海第二个“金三角”。

相比杨浦滨江，徐滨过去同样堆满了工厂码头，但借助世博红利，2010年前就开始大规模拆迁开发，10多年发展下来，已基本成型，但杨浦滨江开发进度慢得多，未来不确定性也更大。

同时，徐滨本身还在飞速发展，从北到南，依次规划了金融城、艺术港、数字谷、传媒港、数智中心。

中海徐滨项目，位于最西南的数智中心。

该板块属于徐滨最新拓展区，现在看，城市界面是还有点low，但紧邻顶豪云锦东方，周围还有很多老公房可待拆迁，反而是徐滨目前想象空间最大的板块。

既紧临传统市中心，又贴着黄浦江，大量顶级规划已落地，环境超宜居，周末人气满满，且还有很大发展空间。

同时满足“既要又要还要”的板块，全上海找不出第二个。

这就要说到两人第二个投资逻辑差异——

大V更像成长股投资者，倾向动态看长远发展潜力，小V更像价值股投资者，倾向看当下实际折价空间。

小V认为，徐滨写字楼空置率有点高，说明徐滨画的大饼和眼下实际情况不符。

大V则认为，这不是徐滨一家问题，上海这些年商业地产扎堆上市，导致短期严重供大于求，尤其眼下经济不景气，全上海商业地产都不怎么好，但相信假以时日，上海就业机会和消费力会逐渐恢复。

另外徐滨本身还在建设过程中，像腾讯等很多知名企业还在陆续搬过来的过程中，不能静态看问题。

小V认为，湾上所在苏河湾板块哪怕未来规划全落空，界面依然七零八落，光它本身所处的位置，什么医疗、商业、绿化都无所谓，你吃完晚饭都能步行到人广，还要什么自行车？

因为苏州河南岸都心资源，可以共享。

这叫“下有保底”，未来世道再差，规划再跳票，也不会亏到哪里去。

但徐滨不一样，现在徐滨城市界面，还是一半成品，一半工地，那些承诺建造的总部大楼，那些承诺入驻的知名企业，那些规划中的高端商业，最终能否完全落地，还有不确定性。

而现在徐滨价格，已提前兑现了最乐观预期。

最典型的是均价17.8万，最高单价超20万的置地启元，创上海新房价格纪录，几乎成了全上海最顶流。

但眼下徐滨的板块实力，显然还无法和新天地、小陆家嘴或巨富长媲美。

小V认为，徐滨市场一致预期太强烈，缺乏安全边际，套利空间不足。

未来最好情况，也就能撑住现在这价，一旦规划跳票，可能价格就会崩。

但大V非常看好徐滨未来。

因为政府规划中，徐滨对标的是巴黎左岸、伦敦南岸，未来经济再差，财政再差钱，把其他所有项目都砍了，也要优先保徐滨规划落地。小V担心的规划跳票可能性不是不存在，但概率很低。

小V还提出了另一点担忧：

宝能公馆1288，同样位于徐滨边角料，但面对一线江景，产品力也还不错，产证即将把办出，现在打了中海徐滨的将来想变现，必将和宝能公馆同在二级市场竞争，而14.2万的入手价，相比宝能去年12.5万的入手价，已毫无优势。

仅从静态套利空间看，打新中海徐滨，不但赚不到什么钱，还有相当大的亏钱可能。

还是那句话，过去几年，徐滨涨价太快，价值严重透支。

大V则依然认为要动态看问题，当下购房者讨论过去案例没意义，因为买不到了。

徐滨新房一直在涨价，现在不买，未来更贵。

等过两年，下一个周边项目均价涨到15万，你现在14万入手，不就又香了吗？

谁有道理？

都有道理。

两人投资理念差异，本质是乐观者和悲观者的差异。

小V优先考虑最糟情况发生该怎么办，自己是否还有回旋余地，所以想尽办法找别人忽视的价值洼地。

这种思路，有助于在波云诡谲的投资市场中活得更长久，特别是在经济下行周期，投资者普遍信心不足的情况下。

问题是，市场真有那么多无人问津的投资洼地吗？

千百万人真金白银博弈出来的价格体系，真有那么多捡漏机会等着你吗？

所谓洼地，不也是要等未来规划落地，板块成型，被越来越多投资者认可，才能实现价值发现吗？

如果整个经济持续向下，大家兜里都没钱，哪还有什么价值发现？前方等待我们的，不还是“失去的30年”吗？

这不叫“价值发现”，叫“价值陷阱”。

换句话说，如果对中国经济复苏充满质疑，对上海城市发展打了问号，最理性的选择，不应该是放弃一切不动产投资，有能力的卖房润人，没能力的租房屯黄金吗？

继续在粪坑捡豆吃，还认为自己能成功捡漏，不是自欺欺人吗？

说实在的，现在这时局，真要崩了，大家一起崩，甭管买上海还是北京，都难逃一劫。

傻子都知道，静态看，和其他国家横向比，中国房产租售比和房价收入比都低得离谱，泡沫很严重。

区别是，日本股市用了30多年，才突破当年泡沫顶峰，实现价值回归。

日本楼市呢？

只有东京房产，30多年后，重新接近当年泡沫顶峰。

其他城市，依然离回本很远。

这就是为什么现在投资最好只选北上深的原因。

但即使泡沫崩盘前，你买了东京市中心的房子，要熬30年才回本，又有几人熬得住？

假如未来30年，命运女性为我们翻开的是这张最糟糕底牌，现在我们讨论这些细枝末节的投资技巧，又有什么意义？

都洗洗睡吧，等WW3炸平世界，一切推倒重来吧~

那为什么过去那么多年，房价能一直涨呢？

因为对未来依然有良好预期。

这轮全国性房价大跌，说到底，是之前打足的乐观预期，没有兑现。

越来越多人觉得老龄化已不可逆，高增长一去不复返，不相信房价还会继续涨了。

房价跌越惨，跌时间越长，信念扭转的人越多。

高增长的确再见了，但中速增长，依然可期。

只是人性总是容易放大眼前趋势，市场乐观自己更乐观，市场悲观自己更悲观，看不到背后暗藏的大周期波动。

但现在这世道，还敢花上千万甚至几千万购置“不能动”的人民币资产，不就是相信眼前的困难是暂时的，楼市阵痛期总会过去，经济总会好起来的吗？

不管你信不信，反正力哥一直信。

虽然这两年对很多问题颇多不满，特别是2022年6月1日凌晨，一度有了润的冲动，但心情平复下来，理性分析，特别是去发达国家转了圈，发现眼下中国缺点是很多，但优点也很明显，国外也一样。

好日子是结束了，但往后的日子，也坏不到哪里去。

今天写的很辩证，有点烧脑，因为现在极少有人纯粹想投资房产，都是刚需或改善，问能不能买，能不能换，我过去一直说有需要，买得起就买，毕竟你自己住嘛~

但这样的万能鸡汤，已经很难有说服力。

所以想给大家提供一点不同的视角。

很多人有自住需求，但一想到未来可能继续三降（房价降、利率降、收入降），又怂了。

毕竟，亏的都是血汗钱啊……

反之，很多人卖房，也是为了筹钱买改善房。

但普遍遇到的情况是：想卖的房子价格大跌，想买的房子价格小跌。

因为你不想要的房子，别人也看不上。

你看的上眼的房子，别人也想要。

那还要不要割肉换房呢？

当然要。

如果未来继续跌，好房子依然比烂房子更抗跌。

如果市场回暖，好房子也会比烂房子更快复苏。

你持有的资产质量不行，不管世道怎么变，都会吃亏。

时间不等人，卖房最佳时间窗口早已过去，眼下卖已经晚了，但现在舍不得割肉，以后只会更难卖。

至于想换的好房子，“好”也是相对的。

最好的房子，动辄上亿，也买不起。

只能在城市、地段、小区、套内这四个维度中，权衡取舍，优选自己更看重的。

从投资视角看，我个人觉得最不重要的，是套内装修。

不是置换，纯砸钱买自住房的话，3月经济数据依然不理想，全国楼市都还没明显见底，再等等吧。