谢逸枫：12万亿刺激计划来袭，房地产重生指日可待？

文/谢逸枫

8日，财政部公布12万亿元财政刺激计划终于落地了，堪称史诗级经济刺激计划，规模已经完全超出市场预期，预计完成2024年GDP5%增长目标毫无悬念。

12万亿元财政刺激计划来了，12万亿元是什么概念？占到2023年国内GDP126万亿的9.52%。上二次这么大规模经济刺激计划、救市计划在2008年与2015年。

当年分别推出了4万亿的经济刺激计划与超6万亿元棚改货币化投资的救市计划，相当于占当年GDP分别为12%、14%，这轮12万亿级别刺激，堪比史诗级。

这轮12万亿元（新增6万亿元地方债限额、4万亿元新增专项债，2万亿元棚改隐债）财政大规模刺激计划，犹如一场及时雨，给干枯市场输血，振兴房地产。

五轮地方政府化债规模多大

2015年以来，国内经历过四轮化债周期。2015年-2018年发行12.2万亿置换债券，经过置换，到2018年末基本完成既定的存量政府债务置换目标。

2018年末平均利率比2014年末降低约6.5%，节约利息约1.7万亿元。2019年起第二轮化债以建制县隐债化解试点扩容，特殊再融资债接力置换债成为化债工具。

2021年底开始第三轮化债中，特殊再融资债助力一线城市全域无隐债试点。2020年-2022年发行特殊再融资债券1.1万亿。2023年10月开始第四轮地方政府化债。

2023年10月-2024年10月发行特殊再融资债券规模超过1.7万亿，其中2024年已发行特殊再融资债3400亿元，相对于全年1.2万亿的置换额度仍有发力空间。

2024年11月第五轮地方政府化债，累计10万亿规模。本次批准的新增债务限额空间是6万亿元。2024年开始连续五年每年新增地方政府专项债券8000亿元。

专门用于化债，每年8000亿元，累计可置换隐性债务4万亿元，新增债务限额的使用时间是2028年之前。2028年之前，地方化债压力将大大减轻。

2029年及以后到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。意味着在偿还时间不受2028年时间线约束，可以在2029年及以后按原计划偿还。

地方债务总规模究竟多大

截至2023年末全国地方政府隐性债务余额14.3万亿元。按照2023年GDP126.06万亿元计算，法定政府债务70.77万亿元和隐性债务，全国政府负债率为67.5%。

截至2023年末全国政府法定债务余额70.77万亿元，负债率56.1%。其中国债余额30.03万亿元，占比42%。地方政府法定债务余额40.74万亿元，占比57%。

截至2023年末全国地方政府债务余额40.7373万亿元。其中一般债务15.8688万亿元、专项债务24.8685万亿元、债券4.05711万亿元，非债券存量债务1662亿元。

2024年全国地方政府专项债务新增4.75万亿元，扩大到7.5万亿元。2024年末全国地方政府专项债务限额将由295185.08亿元增加到355185.08亿元。

截至2024年9月地方债务规模体量近45万亿，主要来自于规模上升。尽管债务压力风险在可控范围内，压力有逐年上升的趋势，存量地方债平均利率逐渐下降。

2024年开始，连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，补充政府性基金财力，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。

再加上这次增加6万亿元债务限额，直接增加地方化债资源10万亿元。2029年及以后年度到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。

三项政策协同发力，2028年之前地方需消化的隐性债务总额从14.3万亿元大幅降至2.3万亿元，每年消化额从2.86万亿元减为4600亿元，不到原来的六分之一。

12万亿元财政刺激计划拆解

这轮12万亿元，即新增6万亿地方债限购加4万亿新增专项债加2万亿棚改隐债，规模如此超巨大的财政刺激计划，可见房地产救市的紧迫性、地方财政告急。

12万亿元财政刺激计划，概况为“6万亿元+4万亿元+2万亿元”，直接增加地方化债资源10万亿元，新增6万亿元地方债限额分3年安排，相当于每年2万亿元。

一是增加6万亿元地方债务限额。6万亿元债务限额分三年安排，2024年-2026年每年2万亿元。这6万亿元债务限额，主要是置换纳入监测范围的各类隐性债务。

二是4万亿元新增地方专项债。2024年-2029年每年0.8万亿元新增地方政府专项债券，用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元，节约6000亿元左右利息支出。

三是2万亿棚改隐债。2029年及以后到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。这就是12万亿元财政刺激计划（“6万亿元+4万亿元+2万亿元”）。

12万亿元财政怎么花

12万亿元经济刺激计划出台，是对国内经济的内需不足、房地产市场低迷、地方债务、财政压力的积极回应，是对外部的货币政策、经济环境变化的应对策略。

叠加美国、英国、瑞士、中国央行等纷纷降息，房贷利率降低。预计未来房地产市场政策会大幅度宽松，资金基本上花在化解风险、就业、社保、基础设施等。

12万亿元，主要是解决地方债务和房地产及中小银行问题，化解地方债务风险、化解房地产风险（债务、交房、库存）、中小银行金融风险。

所以，12万亿元的资金分配，将集中倾向于地方债务和房地产，部分倾向于中小银行和棚改隐债，拉动GDP增长、刺激就业、提高居民收入、振兴预期和信心。

12万亿元产生的楼市影响

12万亿财政刺激计划落地，这是史无前例的力度，预期上影响巨大。背后折射出，当下经济、地方债务、房地产、金融问题之严重，是空前绝后的。

12万亿财政刺激计划，直指地方债务和房地产（债务、交房、库存）及中小银行的债务、金融风险，其中直指房地产高库存、债务、交房三大核心症状。

有利缓解地方债务危机，增强化解地方债务资源，弥补土地收入下降不足之效。同时，为地方获得新的资金，用来振兴地方经济，支持房地产市场发展。

有利放缓房企资金链、现金流紧张趋势，增加融资新渠道，降低融资成本，用于经营资金周转，化解到期债务和项目开发，加快项目竣工，保交房。

有利供求关系改善，收储商品房存量库存和收回、收购房企空置土地及100万套城市更新货币化安置的政策加快资金落地，可以快速消化库存和空置土地。

有利振兴房地产市场，加快房地产基本面（居民收入、就业）、市场预期（稳定房价上涨预期）和信心（债务、交房）修复，促进市场止跌回稳，有积极意义。

房地产市场能否救起来

房地产能否救起来，一是取决于“新增10万亿”有多少资金，用于收储商品房存量库存和收回收购空置土地及100万套城市更新货币化安置，能否及时落地。

二是取决于新增专项借款和专项再贷款的规模，有多少资金用于收储商品房存量库存和收回收购空置土地及100万套城市更新货币化安置，能否及时落地。

三是取决于增值税、个人所得税、契税、印花税免减力度，取消普通住宅和非普通住宅标准，取消90/70政策，再降准、降息，能否及时落实。

房地产市场能否救起来，取决于“新增10万亿”的资金规模进入房地产，并及实落地。二取决于“新增10万亿”的资金进入房地产堵点是否全部打通，是否疏通。

取决于是否有全国税收免减、取消普通住宅和非普通住宅标准及90/70政策、再降准再降息的房地产救市大招实施，并及时落地，同时取消剩余的限购等措施。

预计收储商品房存量库存和收回收购空置土地及100万套城市更新货币化安置政策将加快细则、资金方案的落地，有利促进房地产市场“止跌回稳”。

预计增值税、个人所得税、契税、印花税免减，取消普通住宅和非普通住宅标准，降准、降息，有利降低购房成本，提升购买力，为房地产市场输送新血。