谢逸枫：颤抖吧！前三季度全国土地收入惨遭断崖式下跌

文/谢逸枫

2024年10月25日，一份财政部门数据显示，前9月全国国有土地使用权出让收入2.3287万亿元，同比下降24.6%，跌幅比上月收窄0.8%。对比2021年同期收入5.3634万亿元，同比增长8.7%，意味着今年前三季度土地收入堪称断崖式暴跌。

断崖式暴跌的原因来看，首先是房企拿地非常谨慎，拿地速度放缓，重心放在去库存、保交楼、防风险。其次是土地出让金分期付款。再次是地方土地供应下降，土地流拍，底价成交多。最后是城投、国企、央企拿地的面积减少了。

目前全国土地市场处于探底的深度调整状态，与商品房销售疲软、房企资金紧张、商品房库存与土地库存高、还债期因素有关，远未达到 "顶峰"，总体延续持续下滑的趋势，说明土地市场没有见底企稳，最低点时刻没有过去。

其一是前9月全国一般公共预算收入16.3059万亿元，同比下降2.2%，比上月跌幅收窄0.4%。支出20.1779万亿元，同比增长2%，比上月增幅扩大0.5%，意味着全国财政收入不够支出，收入不够花，财政赤字规模持续性的扩大。

预计2024年财政数据预计全年一、二本账收入缺口在1.55万亿。其中预计税收预计欠收1.2万亿元、非税收入欠收3500亿元，土地收入欠收7000亿元。合计欠收的1.55万亿元使全年一、二本账的支出增速从7.9%降至2.9%。

按照2019年前9月-2024年前9月全国卖地收入（国有土地使用权出让收入）来看，分别为74625亿元、49360亿元、53634亿元、47110亿元、38507亿元、30875亿元、23287亿元，说明2024年前三季度全国卖地收入没有明显好转。

按照2019年前9月-2024年前9月全国卖地收入（国有土地使用权出让收入）增速来看，分别为同比增长11.4%、同比增长10.3%、同比增长8.7%、同比下降28.3%、同比下降19.8%、同比下降24.6%，呈现土地收入跌幅扩大趋势。

其二是前9月全国国有土地使用权出让收入2.3287万亿元，同比下降24.6%，前8月20218亿元，占前9月全国一般公共预算收入16.3059万亿元的14.28%，前8月13.68%，2023年-2020年分别为26.75%、32.81%、42.97%、46%。

前9月全国国有土地使用权出让收入2.3287万亿元，同比下降24.6%，前8月20218亿元，占前9月地方一般公共预算本级收入9.1349万亿元的25.49%，前8月24.53%。2023年-2020年分别为49.47%、61.43%、78.36%、84.03%。

卖地收入占全国一般公共预算收入、地方一般公共预算本级收入比例高于其他行业收入。前三季度全国卖地收入2.3287万亿元，加上5项土地和房地产相关税收收入1.3857万亿元，房地产总收入达到3.7144万亿元，占二项比例大幅度提升。

单月来看，9月全国国有土地使用权出让收入3060亿元，环比上涨，同比下跌18.8%，降幅较8月收窄23%。8月2455亿元，同比下降41.8%。收入边际改善主要受前期地产增量政策催化，供地与卖地持续下滑幅度收窄有关系。

其三是前9月5项土地和房地产相关税收1.3857万亿元，2023年-2020年分别为18538亿元、19216亿元、20793亿元、19694亿元，占全国税收收入13.1715万亿元的10.52%，2023年-2020年分别为8.74%、11.53%、12%、13%。

如包括房地产领域5项税收的住宅房产税（上海、重庆）、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收，占到全国总税收入的20%以上，说明100块收入里面，房地产的税收贡献20块钱。

前9月土地和房地产相关税收中，契税3951亿元，同比下降12%。房产税3118亿元，同比增长19.9%。城镇土地使用税1710亿元，同比增长10.5%。土地增值税4000亿元，同比下降7.8%。耕地占用税1078亿元，同比增长21.5%。

其四是前9月全国国有土地使用权出让收入2.3287万亿元，加上5项土地和房地产相关税收1.3857万亿元，房地产总收入3.7144万亿元。2023年-2020年分别为7.6531万亿元、8.6070万亿元、10.7844万亿元、10.3836万亿元。

总收入3.7144万亿元，占全国一般公共预算收入16.3059万亿元的22.76%，2023年35.30%、占地方一般公共预算本级收入9.1349万亿元的40.66%，2023年65.28%、占全国税收收入13.1715万亿元的28.20%，2023年42.25%。

如包括房地产领域5项税收的住宅房产税（上海、重庆）、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收，占到全国总税收入的35%以上，说明100块财政收入里面，房地产税收贡献35块钱。

其五是非税收收入疯狂暴涨，背后的真相是什么？财政部数据显示，前9月全国税收收入13.1715万亿元，同比下降5.3%，跌幅持平。而非税收入3.1344万亿元，同比增长13.5%，增幅扩大1.8%。非税收收入占税收收入的23.79%。

非税收收入、占税收收入过去一直呈现上升的趋势，前9月31344亿元，同比增长23.79%，前8月26717亿元，同比增长11.7%，前9月占比23.79%、前8月占比22.06%、前7月24423亿元，同比增长12%，占比21.95%。

非税收入中占比较高且弹性较大的主要是国有资源（资产）有偿使用收入和国有资本经营收入，二者合计占非税收入比重在40%以上。而罚没收入今年以来部分地区增速较快，但整体基数较小，占非税收入比重处于9%-12%。

非税收入高增长，主要是税收收入和增长下降，背后是经济偏弱、税收收入较低时期，2014年底至2015年、2019年底至2020年新冠疫情爆发初期、2022年以及2024年，表现为非税收的高速增长，反映地方财政压力加剧与税收下降。

非税收入，包括国有资源（资产）有偿使用收入、专项收入、行政事业性收费、罚没收入、国有资本经营收入组成，而非税收收入大部分来源于地方政府，说明地方政府在非税收入的征收上有较大的自主权，占非税收入9%-12%之间。

其六是据统计数据显示，全国卖地收入2011年-2023年分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元、52059亿元、65095亿元、77914亿元、84142亿元、87051亿元、66854亿元、57996亿元。

2011年-2023年全国卖地收入增速分别为22%、下降18.6%、45%、3.2%、下降21.6%、19.3%、40.7%、25%、11.4%、15.9%、3.5%、下降23.3%、下降13.2%，表明卖地收入增速呈现先高后低的趋势，与土地、楼市、金融波动相同。

按照过去十三年（2011年-2023年）卖地收入数据显示，总计70.7343万亿元，年均5.4411万亿元的卖地收入。所以，卖地收入堪称一笔巨大的地方财政收入之外的收入，用来支持地方发展、基础设施、保障房、教育与水利等建设。

值得注意的是1999年-2020年，全国土地出让收入累计58.9万亿元，2021年已经达到67.6051万亿元，2022年为74.2905万亿元，2023年突破80.0901万亿元，短短25年时间破80万亿元，意味着全国卖地年均收入达到3.2036万亿元。