新政楼市观丨广州全力托举土地市场，中建、中交与中铁建南沙落子

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

随着南沙两宗保障商品房地块成功落锤，广州今年11月的土拍也落下帷幕。

11月25日，广州市南沙区两宗保障型商品房用地成功出让，两宗地块分别被中建国际、中交四局拿下。这两宗地块均位于南沙区榄核镇，中建国际拿下的地块总价18.94亿元，规划建筑面积32.53万平方米；中交四局则以1.65亿元拿下另一宗地块，规划建筑面积3.94万平方米。

在这两宗地块出让之前，本月南沙还出让了一宗商品房地块，这宗地块位于南沙区环市大道西南侧，最终这被南沙区属城投平台南投地产联合中铁建底价竞得，总价为20亿元。

至此，本月广州共出让6宗住宅用地，土地出让金进账约84亿元，全部被当地国企以及具备较强施工实力的央企拿下。今年下半年以来，广州土地市场发狠上新，但即便叠加新政的刺激，市场的反应仍然平淡，难见龙头房企落子。曾经的“捧场王”越秀地产更是频频退地。在此背景下，广州正在通过规则的优化吸引更多的房企拿地。

兜底

广州土地市场在本月表现并不活跃，即便是天河区的地块也并未吸引众多房企的参与。在多数房企参与度不高的前提下，广州本地国企以及区属城投平台站了出来。

11月14日，广州天河智慧城出让两宗地块，最终广州本地国企珠江实业联合广州城投以及广州天投（天河区城投平台）联合拿下，斥资32.5亿元。据中指研究院统计，这两宗地块总建设用地面积4.94万平方米，总规划建筑面积11.56万平方米，楼面价约为2.81万元/平方米。

在拿地之后，珠江实业表态称将针对此次开发特点，力求在确保项目安全和质量的基础上，有效缩短项目开发周期，让项目早开工、早竣工、早交付的“快进键”一按到底，跑出“拿地即开工”新速度，以实际行动扛起国企担当，为广州拼经济，促发展提供重要支撑。

南沙的情况同样类似。

11月22日，广州南投与中铁建联合体以20亿元底价拿下南沙区环市大道西南侧一宗地块；11月25日，南沙区两宗保障型商品房用地也成功出让，分别被中建国际和中交四局收入囊中，成交总价约20.6亿元。

根据中建国际的官网介绍，这是中国建筑旗下以海外业务为主、国内外一体化发展的二级子企业，主要承担引领系统内企业“走出去”，带动集团海外业务转型升级、实现高质量发展的重任。

近年来，中建国际在国内也屡有出手拿地。今年8月，中建国际就同样在南沙拿下一宗安置房用地；此外，中建国际今年还在南京、无锡的土地市场有所斩获。

相较而言，中交四局则在土地市场上更加低调。

作为中国交建的子公司，中交四局主要业务有工程承包、勘察设计与总承包、船舶制造、投融资以及房地产等。在中交四局所公开的房地产开发项目中，仅有广州之窗以及申蓝宝邸两个项目，其中广州之窗还是中交集团的南方总部基地。

不过，此次中交四局仅付出了1.65亿元的土地出让金，它也更像是“代建”的角色，这也符合中交四局当前的业务布局。

托举

从现实的角度，广州今年的土地市场表现并不理想。

据中指研究院统计，今年前10个月，广州总共出让21宗地块，规划建筑面积为209.5万平方米，成交总价为434.5亿元，比去年同期跌势明显。在此情况下，广州官方也使出“十八般武艺”，助力土地出让。

广州市土地开发中心相关负责人此前表示，广州要谋划更多符合好房子、好小区、好社区、好城区的土地产品，不断优化容积率、建设高度等具体指标，并持续关注道路建设、教育配套等末端需求，引导高品质开发的精准制定。

最典型的例子是，今年越秀地产已经三度退地，此外保利发展拿下的琶洲南地块也有官方“托举”的部分。

今年11月13日，越秀地产公告称，旗下公司佰城投资与广州市土地开发中心订立大干围土地收储协议，佰城投资同意将广州大干围地块的土地使用权交由广州市土地开发中心收储，代价为人民币15.29亿元，以现金补偿。在土地收储完成后，广州市土地开发中心后续将继续出让广州大干围地块。

大干围地块出让时的规划用途是零售商业、商务金融以及批发市场。这宗地块位于越秀地产开发的一个商务公寓项目内。由于目前商务公寓去化艰难，这宗地块也将进行调规后再次出让。今年10月18日，广州市规划和自然资源局公布了这宗地块的规划调整方案，拟将地块由商业用地兼容商务用地调整为二类居住用地，并将地块的容积率下调至4.2。

在此之前，越秀地产陆续退出了番禺区、白云区的两宗地块，获得了120亿元的拿地票据。

除了越秀地产获得退地的“优待”之外，琶洲南地块的出让中，广州官方也尽全力完善拿地条件。琶洲南地块本来备受关注，但由于地块周边配套有限，历经数次延期出让，最终被保利发展以59亿元摘得。楼面价格在4.3万元/平方米左右。

为了让这宗地块能够成功出让，广州官方优化了道路规划等。根据广州发展改革委此前发布的公告，批复将投资9.1亿元补齐琶洲南区的道路、桥梁等设施，其中次干道路规划横一路、会展东路，就在琶洲南三宅地周边，上述道路计划2025年8月开工，届时琶洲南区的路网将更加丰富，通行更加便捷。

不仅如此，广州还在使用率上做文章，推出更多使用率超过100%的地块。例如，招商蛇口拿下的南沙横沥岛地块，使用率高达140%；近期广州还陆续挂牌了若干地块，使用率也高达130%。

值得留意的是，今年12月广州还将有多宗地块挂牌出让。政策助力之下，土地市场能否在热度上有所体现，值得期待。