新政满月，百强房企10月销售环比大涨73%

9月底楼市新政释放的“最强维稳信号”，快速传递到了房企销售端。

据第三方咨询机构克而瑞发布的销售数据显示，10月单月，百强房企销售操盘金额环比大涨73%，业绩规模达到年内次高；同比增长7.1%；累计业绩来看，百强房企销售额已连续7个月收窄。

中指研究院企业研究总监刘水表示，这个10月是百强房企单月销售额在同比连续19个月下降后，首次转为正增长。这一方面是源于“926”新政后的一揽子房地产政策，提振了房地产市场信心；另一方面是典型房企抓住政策窗口期，推出优质项目，促进商品房销售。

多重推动力之下，楼市出现了很多积极变化，成交量明显上涨。中指院数据显示，10月，30城新房成交环比增长35%；其中，一线城市新房销售面积环比增长65%，同比增长22%，广深新房成交较9月均基本翻番。

业内认为，目前一线城市已出现止跌回稳的趋势，但距离真正的触底反弹还需要时间，“以价换量”仍是市场主流，还需要继续给政策。接下来若能加快落实存量政策，继续推出增量政策，将有助于加快改善市场供求关系，最终实现房地产“止跌回稳”的目标。

单月业绩年内首度同比正增长

“止跌回稳”新政满月，房企销售一转颓势。据克而瑞数据，10月单月，TOP100房企实现销售操盘金额4354.9亿元，环比大涨73%，业绩规模达到年内次高；同比增长7.1%，也是年内首次实现单月业绩同比正增长。

累计业绩来看，1-10月，百强房企实现销售操盘金额30693.1亿元，同比降低32.7%，降幅较9月再收窄3.9个百分点，已实现连续7个月收窄。

具体到企业表现来看，以全口径计，TOP50房企中仅6家的销售表现环比下降；保利发展、中海地产、建发房产、中国铁建等环比涨幅超100%。

累计业绩来看，保利发展以2840亿元的销售额坐稳行业第一，领先第二名中海地产超400亿元；万科、华润置地则以2033亿元、2017亿元的销售规模分列行业第三、四位。这也是目前仅有的销售额突破2000亿的四家房企。

此外，招商蛇口、绿城、建发分别居于行业第五至七位，这也是今年前8个月全口径销售额在千亿以上的房企。

“银十”的销售表现，主要得益于国庆节以来的一系列楼市新政，“组合拳”持续显效。

9月26日，政治局会议指出要促进房地产市场止跌回稳，随后，国庆节前夕，一线城市均大幅松绑楼市调控，集体调整限购政策，其中广州更是全面取消限购，为“十一黄金周”的楼市升温奠定了良好基础。

据亿翰智库对于典型房企的调研，在国庆假期期间，政策利好带来的即时反馈十分明显，整体销售情况较为乐观。

其中，保利发展、建发房产、越秀地产等部分企业在国庆假期期间的销售金额超过了9月整月的全口径销售金额。中海地产、华润置地、招商蛇口等部分企业在国庆假期期间的销售金额也超过了9月全口径销售金额的75%。

10月中旬以来，住建部等部委联合继续推出房地产政策，比如取消限购、限售、限价等，提振了房地产市场信心，核心城市市场活跃度大幅提升，促进需求持续释放。

一线市场活跃度明显提升

房企销售走高，楼市也逐步修复。10月作为“止跌回稳”政策发布后的第一个月，一线城市的新房单月成交环比稳步上升。

据亿翰智库统计，截至10月30日，深圳新房成交套数环比增加超过100%，单月成交量已达到近1年来新高；上海新房成交突破1万套，达到近1年以来单月新房成交量的新高；广州新房成交预计在月末可突破万套，达到近1年以来次高。同期，北京的新房网签量环比增长超过35%。

最火热的市场莫过于深圳。“深圳一直都是市场的‘先行示范区’。”有房企内部人士坦言。

9月29日深夜发布楼市政策后，位于深圳龙华的珺奕府项目开启“不打烊”模式，并在新政发布36小时内，销售超百套房源。据现场销售人员介绍，国庆节后，该项目依旧维持着人气，甚至出现了外地看房团组团购买的情况。据透露，10月单月，卓越集团在大本营深圳地区就实现了30亿元销售额。

新政点燃了整个深圳楼市，并在一周内出现两个“日光盘”。截至10月30日，深圳新房认购量达12380套，为近年来首次破万套的历史新记录；乐有家门店的新房成交量对比新政前上涨了501%。

嗅觉同样敏锐的上海购房者也在新政后迅速行动起来。“‘止跌回稳’一揽子新政出台后，客户信心回升显著，敢于出手下定，置换客户卖房信心增加，决策换新加速。”

据保利海上瑧悦项目相关负责人介绍，相较于9月周末日均成交5-6套的表现，10月周末，该项目的日均来访持续超120组、环比上涨超40%，单日成交超10套，业绩增长实现翻倍。

沪上豪宅盘在这个10月也创下佳绩。27日，融创外滩壹号院二期三批次开盘，158套房源也在短短数小时内售罄，实现三开三罄，总销售额达215亿元，成为今年上海第二个单盘销售突破200亿元的项目。

陆家嘴滨江的豪宅项目保利世博天悦的相关负责人介绍，“新政出台后，市场信心提振，大标客户不再犹豫，果断出手，尤其是近日成交的一套顶复，成交总价近亿元。”该项目10月销售额约20亿，其中多套首次到访就能成交，10月绝大多数成交周期都在7天内。

市场氛围的升温，也推动着有需求的客户更快入市。上海龙湖观萃项目主要面对奉贤区本地市场，以本地人购买居多，直接受到新政利好的人并不多，“但客户心态被逐渐热起来的市场所影响，购房欲望和信心都上涨”。据该项目营销人员介绍，加推认筹首日即触发积分，认筹率达200%，也成为奉贤区域近一年半首个触发积分的项目。

广州则以全面取消楼市限购等新政为楼市注入强心针。位于广州番禺区的星汇锦城项目就迎来了一位佛山和江西两地的客户。据越秀方面透露，自国庆至今，该项目成交超200套，总到访客户超2200组；同样位于番禺区的万博城项目，也收获超2000组来访，总体成交量环比为9月单月的3-4倍。

政策仍需持续加量

近两年以来，从中央到地方出台了多轮楼市利好政策，例如一线城市落地“认房不认贷”、首付比例低至15%、取消房贷利率下限、限购政策逐步松绑等新政，持续为楼市添柴加火。

每轮政策出台后，各地市场都会迎来一段时间的修复。多位受访业内人士曾向记者透露，过去几轮政策出台后，一线城市新房热度大概持续1个月，二手房大概是2个月，此后政策影响力逐步衰减，市场回归平淡。

在这样的背景下，9月底以来的这轮楼市新政是否会延续之前的政策效果路径？一线城市的热度又能否有效向二三线城市传导，带动市场整体修复呢？

亿翰智库研究总监于小雨认为，一线城市市场有止跌企稳的趋势。其中与之前最大的不同是深圳市场，与上海的豪宅“日光盘”不同，深圳10月的两个项目是单价不到4万元/平方米的刚需盘。同时，在价格方面，尽管当前的价格尚不能与高位时期的价格相比，但已在慢慢修复。

某华南房企内部人士向记者透露，在深圳的几个项目开始收回折扣，一项目在国庆前85折，现在9折，相当于价格上涨约20万。

但这一热度尚未有效传递到二三线城市。某出险房企营销策划负责人向记者透露，市场销售整体是有较为明显的增长，但主要还是在一线城市，往二线三线可能还需要时间，只有部分城市项目流速较好，例如在厦门的项目若降价到位，也能有较好的流速，但福州、南昌、宜春等市场本身仍较为低迷。

值得一提的是，目前的市场出现了些许回调。“一线城市市场的热度反弹在10月下旬已经有所趋缓，换言之，11月一线城市热度会高于8、9月水平，但很难超过10月。”张波预计，本轮调整仍然存在一定的脉冲效应，但后续政策持续跟进后，市场有望呈现波折上向的态势。

于小雨也认为，当前的市场仍是在以价换量，而市场明确筑底的信号应是价格的止跌回稳，目前无论是新房还是二手房，暂时还没看到价格这一因素有明显好转。

业内认为，市场真正触底反弹还需要时间，还需要继续给政策，比如加快推进货币化安置100万套城中村和危旧房改造，降低贷款利率，一线城市限购进一步放松，契税减免等财税方面的政策。

在张波看来，今年稳住市场更为关键的一点是，一二手房成交量回升并保持在合理水平之上。只有成交量持续稳定，下一步才有机会迎来房价的止跌回稳。因此，至少今年四季度房价还将处于底部盘整和修复阶段，预计总体面的止跌回稳，到明年五一节前后或在部分城市得到体现。