星悦康旅“捡漏” 60万买回了奥园被法拍资产

观点网 虽然一直宣称“去奥园化”，但星悦康旅与“前老板”奥园仍存在藕断丝连的关系。

11月26日，星悦康旅发布一则关于收购广州朴厚物业有限公司全部股权及注资的公告。

根据公告，2024年11月26日，个人卖方与广州欣美智慧生活服务有限公司（星悦康旅间接全资附属公司，作为买方）订立股权转让协议。据此，卖方已根据股权转让协议条款及条件同意出售，而买方已同意收购广州朴厚物业全部股权，现金代价为60万元。

据了解，就在此次交易前不久，广州朴厚物业通过法拍公开拍卖，买下来位于广州天河奥园大厦中的四间办公室。

如今，这四间办公室被星悦康旅以60万元给收入囊中，被人戏称为“捡漏”。

只是，真的只是捡漏这么简单吗？

如何捡漏法拍？

企查查显示，广州朴厚物业成立于2023年10月31日，法定代表人为唐艳霞，注册资本为20万元人民币，经营范围包含建筑物清洁服务；专业保洁、清洗、消毒服务；家政服务；城市绿化管理；物业管理；物业服务评估；商业综合体管理服务；园区管理服务等。

目前，该公司由唐艳霞与田英分别持股90%、10%。在公告中，星悦康旅称这两个人为私人投资者，并表示是独立第三方。

但广州朴厚物业这家公司似乎有些“不务正业”：一方面，公司20万元的注册资本至今仍未认缴，容易对公司经营产生负面影响；另一方面，成立至今一年多的时间里，该公司的营业额一直是0，也就是说这是一家空壳公司，并未开展实质性的业务活动。

星悦康旅之所看中这家目标公司，也是因为其拥有位于广州天河黄埔大道西108号2101-2104房的四间办公物业，建筑面积合计1274.12平方米，评估价3850.28万元。

经查，该物业所在的位置正是奥园大厦。从名字中也能得知，这座大厦属于中国奥园的资产，而星悦康旅在公告中明确指出，该物业原拥有人广州奥园资产经营管理有限公司，为中国奥园集团股份有限公司的间接全资附属公司。

而中国奥园旗下办公资产之所以会流落到独立第三方手上，是因为被强制拍卖了，所属的司法案件为中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行与奥园集团有限公司、奥园集团（广东）有限公司、广州奥园资产经营管理有限公司等金融借款合同纠纷案。

大概率就是奥园方面还不上银行借款，最后被银行给起诉申请强制执行偿还债务的过程。

这个原因倒也不意外，自从房企出现大规模暴雷之后，几乎随时都会新增几条被执行人信息，奥园也不例外。

仅在10月份，奥园便新增了至少14则被执行人信息，执行标的合计超18亿元。

不过这次拍卖并非一帆风顺，广州市荔湾区人民法院最早是在今年10月12日将奥园大厦21楼四间办公室摆上阿里法拍网进行公开拍卖，一拍起价约为3850.28万元，但因无人出价而流拍；流拍后继续挂牌，但因为被执行人也就是奥园方面提出异议，二拍被撤回了。

直到11月17日及18日，广州市荔湾区人民法院再次将这部分资产摆上货架，然后广州朴厚物业在18日成功竞得该等物业，拍下的价格为3080.23万元，较一拍价格下降了约770万元。

如今，广州朴厚物业又将这部分资产卖给了星悦康旅。

从结果上来看，这次交易就是星悦康旅用60万元买下了前控股股东中国奥园价值3800多万的办公资产，就像是在“捡漏”一般。

为关联方买单？

今年1月，在带有国资背景的南粤星桥基金入主后，奥园健康改名为星悦康旅，看起来是做了一次彻底的“去奥园化”，但中国奥园仍持有其24.68%股权，为第二大股东。

此次收购奥园大厦部分资产背后，也透露星悦康旅与中国奥园之间仍存在千丝万缕的关系。

星悦康旅在公告中交代此次交易的理由为：该等物业位于交通便利的天河区，天河区乃广州市最为重要的商业中心之一。集团将透过收购事项及注资持有该等物业作自用及投资用途并可于交割后租出该等物业以获取租金收入，由于该等物业于司法拍卖中每平方米的购买价款低于市场价，因此被认为具有资产升值潜力。透过将部分该等物业作为自用办公室并出租余下部分，集团预期将从节省租金及运营成本以及资产升值收益中获益。

但事实真有如此乐观吗？

虽然广州朴厚物业以3080万元的价格拍下了奥园大厦四间办公室资产，但目前也只是交了600万元保证金而已，剩余2480.23万元代价金额则需要在12月8日之前存入法院指定的银行账户，而目前尚未完成这一步。

星悦康旅这次收购广州朴厚物业的价格虽然只有60万元，但在股权交割之后还需要注资3000万元。

这3000万元的用途也早已确认：其中20万元将用于广州朴厚物业尚未认缴的注册资本；2480.23元用于结算司法拍卖中奥园大厦尚未支付的价款余额；最后剩余499.77万元则用作为广州朴厚物业的一般营运资金。

此次注资后，广州朴厚物业注册资本也将从20万元增至3000万元。

这一通操作下来，让不少市场人士猜测，广州朴厚物业就是星悦康旅为了接手中国奥园此次被强拍抵债资产的马甲公司。

一方面是因为该公司自成立以来未开展过具体业务；另一方面，原股东实打实地支付了600万的保证金，最后却只卖了60万，唯一要求是星悦康旅支付剩余的2480万元。

因此有不少人认为，这次交易的本质就是星悦康旅仍在为前控股股东中国奥园还不上的债“买单”。

虽然3000万听起来对一家上市公司来说不是很多，但这次“曲线救国”对星悦康旅来说还是有点失血过多的。

截止至上半年末，星悦康旅手上现金余额约为9.88亿元，虽然现金仍比较充足，但需要看到的是，该公司上半年经营活动现金净额只有3295.2万元，公司利润也仅有7509.9万元。仅一次收购就消耗了近半。