学者观点－超高龄社会 如何避免穷得只剩房

据统计「以房养老」贷款平均每年约承作不到1,000件，成效远不如预期。图／本报资料照片

根据国发会所做的中华民国人口推估（2018～2065）报告，台湾将于2026迈入超高龄社会（老年人口占总人口比率超过20％）。为了避免高龄长者在不久将来沦为「穷得只剩下房子」，以下整理几种将自有不动产价值变为可动用资金，即所谓「以房养老」模式。

一、逆向房屋抵押贷款模式（一般通称之以房养老即属此类型）：

所谓「逆向房屋抵押贷款」，指所有人将持有的房屋设定抵押给银行，再由银行以按月给付的方式，拨款给房屋所有权人（也就是借款人／债务人），作为养老金。房屋所有权人于借款期间，每月仅需支付利息（每月拨付款项内扣，且不超过拨付金额之1/3），未收取的利息则计入债权，未来房屋所有权人身故、或者贷款年限期满后，若法定继承人有意继承债务，需先清偿贷款本金及利息；若继承人无意继承，银行可依法处分。

从实务角度言，有论者指出以下问题：1.利用者长寿的风险。2.利率上升的风险。3.不动产价格下跌的风险。4.融资中止风险。5.利用者对这项业务的陌生。6.继承问题。7.不动产价值的认定技术。8.不动产鉴价及贷出金额计算方式。9.多元化的不动产鉴价观念。

金管会自2015年11月推出「以房养老」贷款，至2021年有14间银行办理，惟据统计「以房养老」贷款累计核贷件数仅5,212件，平均每年约承作不到1,000件，成效远不如预期。或许国内的长辈偏好留房产给下一代，对此方案接受度不高。目前承办件数仍以公股行库居多。

二、逆向抵押贷款，搭配安养信托模式：

金管会为了鼓励「信托2.0」，银行办理逆向抵押贷款时，也会搭配安养信托商品进行现金流规划，即将逆向抵押借贷出来的款项，事先约定按月拨入安养信托帐户，由该信托专户支付每月基本生活开销，剩余资金则可于信托专户累积，作为未来临时性医疗或紧急救助金之用。

三、售后租回模式：

售后租回模型 是以保险业为主的模型，屋主将房屋卖给保险公司，一次取得售屋款，然后双方订有一定期间与要件的租赁契约，亦即保险公司购买老人房产，付给老人年金，老人再租回居住。通常租赁期满时，也是所有权人死亡之时。

四、留房养老模式：

考量到许多长辈想要把房产留给子女，于是银行推出「留房养老」并结合安养信托服务。这是一种包租代管的方式，由银行代为管理租赁事宜，银行再定期拨付生活费。2020年7月，兆丰银行推出留房养老安养信托服务，成为国内首家推出留房养老的银行。

五、出租养老模式：

台湾民众普遍存着「有土斯有财」的想法，因此长辈亦可选择自行出租房屋、靠收租金养老，但需要评估房屋管理修缮及房客问题等。

六、社会照护服务模式：

有照顾的需求者，将自己所有的房屋捐赠给社会福利机构，进行「价值转换」，并利用照顾服务专业，享受相对稳定的安养服务品质。如民国93年，独居残障老人郭先生将房子捐赠过户给伊甸，交换条件是继续居住，并由伊甸负担看护费用直至终老，树立「附负担捐赠以房养老」的模式。

七、定期金不动产负担制度：

参考德国、瑞士、奥地利等国的不动产负担制度，乃将土地、房子所有权移转给对其有抚养义务的子女，由其取得所有权，老人取得土地负担权。土地负担权人得对土地所有权人请求头期款，及日常生活要事的备用金额、定月款项、定时打扫、其他如带其去医院治疗、定期准备餐点及殡葬费等。惟我国物权法目前并无此种权利。

在台湾即将进入超高龄社会及低利率环境之下，避免沦为「穷得只剩下房子」，是国人必修之重要课题。