广钢新城地价稳中有降，荔湾有新房两年跌去三成

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

广州地价正在回归理性水平。

2024年6月25日，广州荔湾区出让一宗地块，这宗地块吸引了保利、绿城以及新的跨界选手贝壳旗下的贝好家。经过12轮竞价，保利以约7亿元的价格拿下这宗位于广钢新城的鹤洞汽修厂地块，折合楼面价为27104元/平方米（未扣除配建）；扣除配建后地块成交楼面地价约28541元/平方米。

这宗地块的出让颇受关注的原因不仅在于贝好家的参与，还有地价的平稳。广钢新城近年来出让的地块并不多，最近的一次是2021年的广钢234地块，由中海地产以63.2亿总价，折合楼面价28663元/平方米拿下，目前为中海保利朗阅项目；再往前的2019年出让的两宗地块，地价均突破3万元/平方米。

“面粉价格”回归，一定程度上也会影响“面包”的价格。近期，广钢新城的二手房成交价也在悄然下滑，荔湾区域内的新房项目价格也较高点跌去许多。在二手房挂牌量走高、新房库存量也较大的背景下，广州楼市企稳仍需时日。

走低的“面粉价”

广州此次拍出的这宗地块，起拍价就在低位。这宗地块需要配建的面积很少，为二类居住用地，起拍价格为6.45亿元，起拍楼面价为约2.6万元/平方米，宗地面积为1.29万平方米。

这宗地块各方面的条件算得上在区域内的最优区间。由于规划原因，广钢新城的容积率普遍偏高，但这宗地块的容积率仅有2.41，建筑限高60米，在高楼林立的广钢显得尤为“突出”。

因此，在地块优质、起拍价并不高的前提下，即便这宗地块最终是溢价成交，地价仍然是区域内的较低水平，这也影响了周边项目的价值评估。

这宗地块目前周边在售的项目主要是中海保利朗阅，目前在售的参考价为6.5万-6.8万元/平方米，虽然相对于地价有明显的溢价空间，但相比起2022年这一项目首次开盘时6.7万-7.3万/平方米的均价，已经有明显回归，而且这一项目的去化一直有限。

2022年5月，中海保利朗阅正式开盘，据易居统计的消息，项目首开推出360套新房，但在去化方面，这一项目首周去化率不及20%。根据阳光家缘统计的消息，两年过去，中海朗阅总销售套数是717套，未售套数则是905套，去化率甚至还未过半。

新盘表现平淡，广钢新城的二手房价格体系更是不稳。

这宗地块周边的二手楼盘包括中海花湾壹号、金融城融穗华府、华发中央公园等，目前挂牌单价在4万-6万元/平方米之间，但成交价则还要略低。以中海花湾壹号为例，贝壳的数据显示，这一项目上个月的挂牌均价在5万元/平方米左右，但当月的成交价格已经低至3.9万元/平方米。

同样还有华发中央公园。这一项目由于配套教育优质，一直是广钢新城的天花板项目，但随着市场的变化，项目的成交价格也在走低。贝壳的数据显示，该项目最近的成交是在3月份，其时的成交均价为5.6万元/平方米，而5月的挂牌价则是6.5万元/平方米。在最高点的时候，华发中央公园的最高成交单价逼近7万元/平方米。

一位华发中央公园的业主告诉21世纪经济报道记者，“去年我那套90多平方米的房子还能卖500多万，今年可能450多万，我本来有想要卖掉的，但这个价格确实出不了手。”

全市价格回归

实际上，由于市场的波动，广州全市整体的价格体系都在变化。

除了广钢新城之外，广州荔湾也还有其他降价猛烈的项目。例如，越秀、正荣合作开发的越秀天瀛项目（原名为越秀正荣天樾湾），2022年时的开盘价格均价是4.5万-4.6万元/平方米，目前这一项目的均价已经跌至3.2万元/平方米左右，跌幅约30%。

虽然价格跌去许多，但这是房企不得已的选择。一位中型房企的人士告诉21世纪经济报道记者，“现在只有降价才有出路，不降价，看房的人都没有。二手房价格已经跌回去几年前了，新房要还是原来的价格，谁还来看。”

一个不争的事实是，广州新房的库存量还在高位。克而瑞数据显示，截至今年第24周（6月10日—6月16日），广州市商品住宅存量面积下降至1153.8万平方米，去化周期虽然有所缩短，但仍然高达21.29个月。

广州的二手房挂牌量也始终处在高位。根据贝壳发布的数据，截至6月26日，广州二手房挂牌量为14.7万套。而据广州房地产中介协会的统计，5月，广州市二手住宅网签宗数和面积为7838宗和78.97万平方米，环比下降14.13%和12.18%。

这种情况自然难以对价格形成有效支撑。根据国家统计局发布的数据，今年5月，广州一手房价格环比下降1.4%，延续了12个月的下跌趋势，同比下降8.3%。同期，广州二手房价格环比下降1.6%，连续13个月下跌，同比下降11.4%。

在此背景下，广州于今年5月28日再度优化房地产限购限贷政策。5月28日，广州发文全面执行央行“517”新政（降低首付比例、取消房贷利率下限，下调住房公积金利率），此外还将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、南沙等限购区域社保从此前的2年调整为6个月，这是一线城市中力度最大的楼市松绑政策。

新政取得了一定的效果，但近一个月过去，市场已经逐渐冷静。

合富研究院最新发布的数据显示，经过一段时间的货量消化后，广州全市“笋盘”减少，对成交形成一定制约。上周（6月17日-6月24日）一手房成交量环比回落6%，总体仍较为稳健。二手房方面，合富研究院统计的数据显示，当周网签仍维持上升趋势，处于年内的相对高位。从各区域成交看，部分市中心及近郊区域的网签升幅较明显。

前述中型房企人士告诉21世纪经济报道记者，新政之后释放的一波购买力已经基本接近尾声，接下去市场的变化还需要基本面的发力。“如果政策、大环境等都保持稳定，广州楼市也会保持在较平稳的成交水平。”