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广州楼市调控加码首期交了贷款不批咋办？

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（原标题：首期交了贷款不批咋办？）

逾期还款会被记入征信系统。（资料图片）

广州楼市调控加码，尽管相关部门已为新旧政策交接期出台了相当明晰的操作指引，但不少买家在交易过程中依旧会碰到一些困惑，例如用支付宝、微信转账的房款，能否认定交易日期？若定金是由买家的亲属来支付，那么交易日期又能否认定？

购房涉及的金额巨大，万一交了定金或首期款后才被告知银行贷款批不下来，买家该如何应对？能否全身而退？近日，《家天下》记者对此进行了楼盘实地调查。

支付宝微信转账日期认不认？

定金由妈妈代付能算凭证吗？

3月17日，广州楼市新的调控政策出台，根据广州市住建委随后出台的政策解读：3月17日及之前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。

由于绝大多数排队网签的购房者已支付定金或部分首期款，有刷卡POS单为凭证，符合政策要求，只要在3月17日之前已有支付房款的凭证，都松了一口气。但在二手房市场，连日来政府不动产交易登记部门都接到购房者咨询的关于交易衔接的种种问题，但工作人员普遍只能回复：“不知道，目前未有细则。”

资深按揭业人士郑大源表示，现在越来越多买卖双方是通过支付宝或微信转账支付定金，这种支付凭证算不算银行流水凭证？日前，一位购房者在广州市不动产交易登记中心咨询的正是这个问题，她社保刚满三年，3月18日前用微信支付定金，但约定查册后再签约，对此交易登记部门回复：“不知道，目前未有细则。”

若买卖双方在3月18日前交付定金，但是支付定金的是买方的妈妈，这种能不能算支付凭证呢？交易登记部门也没有明确答复。贷款银行方面表示，对此情况可以宽容，母子双方签署代付声明，最好提供关系证明。但即使贷款批得下来，受理递件的政府交易登记部门认不认，则还是一个未知数。

能不能退定楼盘说了算

万一交了定金或首期款后才发现无法获得贷款，楼盘会如何处理呢？从记者搜寻的广州部分楼盘的应对方式来看，一部分楼盘“没人情讲”，必须没收定金或部分首期；而一部分则是“好商量”，可接受买家分期付款或更名。

买房不成，如何处置？如果因购房者自身原因而未能如约购房，违约责任由购房者承担，以认购书或购房合同的罚则条款为准。如果买卖双方争持不下，可以参考2003年4月18日公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，第二十三条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”由此可见，如果非购房者原因所致，购房者有可能获得定金或房款返还。

从记者调查的广州部分楼盘的情况来看，多数楼盘都会在购房者下定前详细咨询购房者的购房资格，驻场的银行信贷人员会通过查询购房者的身份证来确定对方的征信情况。有了这些预审提前把关，可避免客户下定后才发现不符合资格。

天河某楼盘销售杜先生对记者表示，曾经有位客人的信用卡累积有17次逾期还款记录，但信用预审时并没有发现。后来银行要求从三成首付提高到五成，并增加担保人，好在这个客人最后都能补足首期款，顺利获得贷款。

调查

部分发展商的处理方案

龙湖地产：不能如期获得贷款完成支付，按合同约定没收一定比例的首付（一般是30%~50%）。

新世界地产：会由财务部门和法务部门根据个案情况来确定处理。

九洲海誉：如果贷款不获批，要一次性付款，不能一次性付款只能当“挞定”罚没定金；如果已支付首付款，则按合同确定比例罚没部分首付款。

广州中航城：只有通过了银行审核才会让买家选房购买。

阳光城：贷款未获批是不符合退房要求的，需要协商履行合同。

北大资源：没收5万元定金，首期退还。

路劲天隽峰：可以退房，也可更名或延期付款。

华标峰湖御境：根据认购书条款处理。

供楼警示

经济出问题不按时还贷后果很严重

断供不如“先卖为强”

买房不仅要考虑首付，更要考虑月供问题。日前，有中产吐槽因面临公司裁员，将无法负担月供两三万元房贷的帖子引起关注。业内人士提醒，如果三个月不按时还贷，就可能被银行认为是恶意断供，结果将会是损失惨重。如果觉得真的供不起，可以向银行申请能否延长还款年限；若不能，不妨计算一下已经支付的成本，及早把房子转让出去，“先卖为强”，好过死扛着做房奴。

赵女士用贷款的方式在花都购买了一套房产，贷款31万元，因资金紧张，连续四个月没有还款，被银行告上法庭，要求解除借款合同，并偿还借款本金307362.56元及以本金为基数按合同约定利率加收50%作为罚息利率，计收罚息、复利至付清日止。

逾期还贷对个人信用造成的影响也是不可忽视的，个人的逾期还款记录将被记入征信系统，从而影响个人信用。对个人未来生活及商业活动将产生诸多障碍，以后再办理贷款甚至信用卡，都将不被批准。一旦银行采取法律手段实现债权，借款人的房屋可能会被拍卖用以清偿债务。

涉及钱债的“唯一住房”，也有可能被拍卖

不少业主对这样一个政策有印象：“对于唯一住房，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”事实上，在2005年12月21日之前，国家的确是这样规定的。但自2015年5月5日开始执行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，“关于金钱债务债权案件，若被执行人（债务人）名下只有唯一一套住房，在扣除5至8年租金后，法院可以执行房产，保障债权人利益。”

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