央企巨无霸，杀回了房地产

文/十一弟

今年国庆节，南京又冒出来了一个日光盘——

中信泰富·九庐。

楼市不景气，从前的日光盘，现在是难得一见的稀罕物。

南京的这个日光盘，其实有些成色不足。

十一弟查了下，中信泰富·九庐整体规划了10栋住宅楼，但国庆期间取证入市的只有1栋楼，仅64套房源。

看来，开发商只要擅长数字游戏，把推盘量控制好，就能人造日光盘了。

楼市火爆的那些年，千人排队抢房、几个小时售罄的名场面，再难上演了。

中信泰富·九庐取证入市，预售备案价大约5.3万/平米。

据说，开发商选择了降价入市，在预售备案价的基础上，一上来就打了九折。

最终，中信泰富·九庐的开盘价，定在了4.7万/平米。

项目单价从5字头，立马变成了4字头，每平米便宜了五六千块钱。

中信泰富·九庐首次推售的64套房，主要是125平米的三房和150平米的四房，属于大户型。

打了九折降价入市，一套房总价能便宜大几十万。

中信泰富·九庐的开发主体——南京信城置业有限公司，它的大股东是中信泰富地产，持有55%的股权。

另一个股东是南京南部新城会展中心发展有限公司，持有项目公司剩下45%的股权，是南京下属国资企业。

去年八月份，南部新城会展中心公司以底价23.7亿拍下了中信泰富·九庐地块，成交楼面价大约3.1万/平米。

拿地后不久，南部新城会展中心公司就引入了中信泰富地产，并由其负责操盘开发。

八年前，中信集团与中海地产进行了一笔大交易。

中信将旗下的住宅业务，打包以后整体出售给了中海，作价310亿。

当时，中信旗下的房地产板块，主要由两家核心企业负责——中信地产、中信泰富。

实际上，这两家企业的住宅业务，已经做成了巨无霸。

它们布局在全国25个城市，覆盖了北上广深等核心城市，土地储备大约2400万平米，规模非常大。

中信却对住宅业务萌生了退意，只想专注于商业地产，尤其是开发大型综合项目。

尽管交易对价高达310亿，但中海地产没有支付一分钱现金，就接下了中信的住宅业务。

中海向中信发行了10%的股票，同时向其转让了4宗商业物业。

到现在，中信依然持有中海10%的股份，位居第二大股东。

整体打包出售给中海以后，在住宅市场上，就很少见到中信的招牌了。

但这两年，重新挂着中信泰富的招牌，中信的住宅业务，又卷土重来了。

十一弟查了下，在上海、广州、武汉、南京、济南、青岛、苏州、无锡、宁波、扬州等核心城市，中信泰富已经开发销售了十几个住宅项目。

去年，在百强房企榜单上，中信泰富的销售规模达到了152亿，行业排名第九十位。

中信集团是一家总资产逾十万亿，营收超过七千亿的大型央企，它的业务板块横跨金融服务、先进材料、先进智造、新消费、新型城镇化等。

其中，中信银行、中信证券、中信信托、中信保诚人寿、中信金融资产、中信泰富特钢，都是中信下属旗舰企业。

在中信体系内，房地产业务被划归到了新型城镇化板块。

去年，金融业务占中信营收规模将近38%，先进材料营收占比超过39%，新型城镇化业务收入占比不到8%。

中信的房地产业务，主要有两家核心企业——

中信泰富地产、中信城市开发运营有限责任公司。

去年，中信旗下房地产业务收入104亿，其中，中信城开的营业收入39亿出头。

中信城开定位于智慧城市运营商，业务涵盖了大型基础设施、公建配套、开发精品住宅、推进城市旧改等。

这两年，中信城开还开展了房地产风险化解，落地了深圳佳兆业、株洲华晨等地产纾困项目。

中信泰富地产则定位于综合性房地产企业，主要业务涵盖大型城市综合体、商办物业和精品住宅。

相比中信城开，中信泰富地产的业务规模更大一些。

到去年，它的土地储备已经达到了530万平米。

两年前，位于广州荔湾区的广船地块出让。

起拍价将近188亿，在广州土拍史上，这块地的总价能够排到第二。

最终，这块地被中信泰富地产与中船集团设立的合资企业底价摘牌。

去年，中信泰富地产又与上海杨浦区国资企业合作，拿下了上海杨浦区平凉社区历史风貌保护项目，总价超过了114亿。

光是这两个地块项目，中信泰富需要承担的拿地支出，就高达193亿。

中信对中信泰富地产设定的目标，并不是规模——

而是要追求利润、现金流贡献和资产价值的最大化。

相比八年前把住宅业务打包出售给中海时，它现在的土地储备，还不到当年的四分之一。

但背靠财大气粗的母公司，中信泰富地产一出手，就是让人瞠目结舌的大手笔。

这两年，它在住宅市场的存在感，肉眼可见地活跃起来了。

这个央企巨无霸，又杀回了房地产。