央行出手房价见下修价？购屋族捡便宜秘笈大公开
（好房网杂志提供）
好房网杂志 2024 NOV.No.128
央行信用管制接连祭出，一股脑浇熄今年上半年的火热房市，从中古屋到预售屋都多少受到冲击，以往一路飙升的房价也终于看到松动的迹象，交易量虽然急冻，但之前跟不上购屋脚步的你可以趁此时好好议价，或许有机会捡到便宜！
继限贷令后，央行又出手打房祭出第七波信用管制措施，被视为有史以来最重打房，包含限制贷款成数与宽限期，且实施地区从过去的七都提升至全国，直接掐断多屋族金流。与此同时，在受限银行法七十二之二条限制，各银行面临满水位之苦的情况下，仍然再度提升存准率，从市场上再收回约一二五○亿元，全面紧缩房市资金，让不动产放贷更为艰难。
上述措施在宣布隔日即刻实施，引发市场一阵惊慌，果不其然从中古屋到预售屋买气都全面受挫，日前央行总裁杨金龙更直言，会持续观察房价是否下修、不动产放款集中度是否改善等指标，否则不排除会再推出第八波信用管制，管制房价上扬决心不容小觑，就连总统赖清德国庆日谈话也提及同样论调。
多数专家认为，有鉴于政府打房决心及房市资金受限，房价有机会在第四季看到下修格局，本期房产小学堂也揭露购屋族如何在买方市场下，进场购屋捡便宜。
Q.第七波信用管制带来的房市影响是什么？
A:央行于九月第三季理监事会上宣告祭出第七波房市信用管制措施，除了首购族之外，大幅限缩民众购屋贷款成数，在银行满水位，购屋族申办房贷已经「头壳抱着烧」的状况下，再度投入一枚深水炸弹，从九月十九日消息一出，隔日营建股即一度大跌超过六％，就可看出市场反应。
第七波信用管制措施内容包含调升存准率一码（○．二五个百分点），新增规范名下有房屋者的第一户购屋贷款不得有宽限期，第二户购屋贷款最高成数由六成降为五成，并从七都扩大实施至全国等。
永庆房产集团业务总经理叶凌棋表示，购屋贷款出现利率升高、银行估值保守、资格条件趋严以及宽限期缩短或取消等，都是第七波信用管制会造成的情况，利率提升、成数下修，将直接冲击市场交易量。
而央行在日前也宣布配套措施，包含继承取得房屋、换屋签切结于一年内出售原有房产、购置成屋与预售屋已签订合约者排除管制，但仍让多数市场人士认为帮助不大。
位于海啸第一排的中古屋市场，多家仲介总部统计九月份内部交易数字皆呈现下修状态，甚至月减、年减幅度皆达逾两成大有人在。至于预售屋市场，根据实价登录数据来看，八月交易件数达八七二○件，较六月的一万六四三一件量减四十七％，值得注意的是，上述两个数据都仍未完整呈现央行打房的成效，专家预估随着数据披露越多，房市交易急冻的情形将更严峻。
随着成交量大幅下降，多数专家预估房价接下来有望修正，有房市趋势专家认为，房价会在第四季开始松动，全台平均跌幅约一○％；戴德梁行董事总经理颜炳立则表示，房市买气断崖式下坠，不看好长线，但交易量要跌至每月二万栋以下，房价才可能出现蛋黄区降五％，蛋白区下修十五至二○％的机会。
Q.房价有望下修，降价物件可能出现在哪？
A:银行满水位加上央行第七波信用管制措施上路，让购屋族的资金压力大幅升高，除非是满手现金、不必靠房贷购屋的族群，又或者是名下无房也无房贷的真首购族，都不受此次资金紧缩限制。有鉴于房市买气断崖式下降，有房产集团甚至预估今年第四季有可能出现一九九九年有纪录以来的最低交易量，目前房市买气急缩，屋主为了顺利售屋，让价、降价意愿攀升，也导致近期市场中的降价物件明显增加，对有需求的购屋者来说，不失为一个捡便宜进场购屋的好时机。
根据购屋网站统计，目前全台降价待售物件状况已逼近一．二万件，较六月相比增幅达到约二十四％。其中数量增加最多的县市集中在高雄市、新北市，专家评估是因高雄市近年因台积电等议题炒作氛围浓厚才首当其冲，另新北市则是因重划区量体大所致。
至于哪种产品最有机会捡到便宜，包含投资客手中的中古屋，以及多屋族即将交屋的预售产品，前者有第一线房仲分享，投资客最重视资金周转率，评估后市不佳，就可能愿意少赚求出场，至于后者就可能遇到交屋后贷款成数下修，须拿出大笔头期款的状况，若是在二○二三年七月平均地权条例上路前入手，仍可换约转售的物件，就有机会以低于目前行情的价格出售。
Q.信用管制下，买房前必须注意的眉角有哪些？
A:购买房屋时房贷的角色相当吃重，关于购屋族必须拿出多少的自备款，实务上目前购屋族群最怕遇到谈好价格签约后，发生贷款成数不足，或是银行鉴价保守影响成数，得一时之间立刻掏出数百万元自备款，否则就面临违约的情形产生。举例来说，以一千万的房屋来说，银行估价只有八百万元，同样是放贷八成，自备款就从原先以为的两百万，立刻提升成为三百六十万元，一百六十万元的差价，对于一般受薪阶级来说并非小数目。
因此，目前购买成屋，专家有三大建议，一是提高自备款至少准备三成，以备不时之需；二来是请房仲协调将交屋程序自过去的四十五天拉长为至少九十天，因纵使贷款条件无虞，现在也可能面临排队拨款的情形，万一屋主以延迟交屋为由来请求赔偿，买方在契约精神上确实会站不住脚；第三，若可以的话，请仲介协商在买卖合约上注明「若房贷成数不足N成，该笔交易自动取消」，为自己保留后路。
Q.买房时要如何议价较有机会捡便宜？
A:有机会捡便宜，又该如何议价呢？房产专家表示有四大技巧，如果购屋者能多注意与运用，就有机会便宜买到房。
第一 先用实价登录了解行情，别乱出芭乐价
实价登录上路已久，买卖方都有价格参考依据，目前房市买气在央行管控下，虽悲观气氛浓厚，买气冷却，但价格仍有一定支撑度，如果这时候买方出价「大砍一刀」出芭乐价，屋主可能一怒之下拒绝往来，因此看屋前，最好先用实价登录了解行情，避免错失好物件。（全文请见2024年11月号第128期《好房网杂志》）