央行非凶手！李同榮曝房市轉空主因 估全台跌一成

房市示意图。记者游智文摄影

房市趋势专家李同荣表示，近期房市急缩，各界把原因指向央行第七波限贷，其实，超涨才是房市降温的主因，没有央行限贷，房市仍会走空，预料今年第四季房市就会开始松动，未来两年若无重大利空，全台平均跌幅约10%。

他表示，虽然房市走空已定，但区域表现强弱分明，购屋者不必过度观望，房市不致崩盘，只要关注家户数与人口净流入持续增加地区，择优进场，积极议价，就能找到进可攻、退可守的产品。

李同荣表示，新青安抢贷引发银行限贷，加上央行祭出第七波信用管制，近来房市转空论述纷飞，所有专家都箭指央行第七波限贷为房市由多转空的杀手。

其实，市场机制有一定运行轨道，从交易面来看，今年七月疯狂派对即已结束，8月六都交易量月减7.57%，9月五都交易量月减7.44%，这些月减量都是七月以来房市已降温的事实。

另从房价来看，连年大涨下，刚需总价已高到天花板，为了单价拉升，建商将单户面积也缩到极小化，今年下半年房价甩尾开始甩不动、拉不高。

李同荣表示，建照、使照核发量、与开工量之三大指标的相互关系，也可证明技术面偏空的道理。

首先，技术面扮演领先指标的建照核发量逐季降低，代表建商信心逐季滑落，只好利用低自备款、零工程款的促销模式，吸引中期投资客应用高杠杆操作期货并制造销售活络的假象。

其次，扮演落后指标的使照核发量正逐季增加，大量交屋潮供给量，带来市场销售上压力不断递增。

第三，扮演即时指标的开工量也逐季降低，代表建商过去一年销售率开始走弱。因此，从技术面三大指指标与数据显示，房市甩尾现象已到了市场尽头。

李同荣表示，下半年全球与台湾经济趋缓，政策面则持续不友善，520后，政府加码打房不松手，警觉性买盘与失望性买盘快速增加，加上山雨欲来的全球地缘政治与两岸地缘紧张因素，处于脆弱末升段的台湾房市，因此摇摇欲坠。

李同荣表示，这波房市第六循环，在史上最频繁政策打房压力下，房价越打越高，主要是打房政策矛盾，可谓网内互打、乱箭齐发，但房市降温还是来自「技术面量先价行」、「房价推到天花板，末升甩尾已到尽头」、「经济基本面趋缓转弱」三大因素，最终市场由多转空的主因仍是市场机制使然。

他表示，政策干预难以改变基本面现实与技术面循环轨道，政策利空只是在市场末升甩尾段踹上一脚，扮演着最后一根稻草的角色，即使没有央行限贷，市场一样会由多转空，预料第四季房市会开始松动，未来两年房价跌势不深，整体房市若无重大地缘政治或金融风暴利空，全台房市平均跌幅约10%上下。

五都成屋买卖移转栋数统计。资料来源／吉家网不动产