央行重拳 李同榮：對房市踹上臨門一腳、多頭終止

房市示意图／记者游智文摄影

央行19日祭出第七波限贷打房四重拳，房市趋势专家李同荣表示，央行重拳对已在降温的房市踹上临门一脚，终结第六循环多头走势。

央行重拳包括有房者第一户贷款无宽限期、自然人购第二户贷款成数降至五成、公司法人购住宅及自然人购高价与第2、3户住宅贷款降至三成、建商余屋贷款由最高四成降至三成。

李同荣分析，央行祭出的四重拳，都有利弊，首先，规范自然人名下有房屋者之第1户购屋贷款不得有宽限期部分，利处是防堵高杠杆操作的假性投资需求增加，弊处则是新机制防堵不了新青安5年宽限期所造成的假性需求。

自然人第2户购屋贷款最高成数由6成降为5成，并扩大实施地区至全国部分，好处是防堵不必要的囤房，或过度操作杠杆的投机行为，但弊端是防堵到小咖，防不了大咖，反而造成换屋者不便，扭曲市场正常交易机制。

公司法人购置住宅贷款、自然人购置高价住宅贷款及第3户以上购屋贷款之最高成数由4成降为3成部分，利处同样是防堵高杠杆操作的投机囤房行为。

至于弊端，高总价不友善政策导致投资性买盘转移至低总价市场，无论是拉高低总价房价或租金，都对刚性需求市场产生畸形的假性供需失衡现象，弱势首购者被迫买单。

余屋贷款最高成数由4成降为3成部分，利处是防堵建商囤房或调高余屋售价，逼建商出清余屋，弊端则是大建商无伤，此波涨势早已出清余屋，未来若房价反转，余屋出清不顺，受害的将是小建商的资金周转失灵。

此外，央行搭配调升存款准备率一码，只是象征性的宣示打房决心，对于目前台湾的游资减少一千多亿规模，根本对整体市场游资充斥的现象，影响非常有限。

李同荣表示，从7月起，市场已明显出现因抢贷风暴所造成交易逐渐疲软的现象，8月交易量就呈现负数成长，9月预期更加下滑，第三季大部分房仲业者业绩比照第二季至少萎缩三成至四成之多，但政府停留在第二季房价高涨交易大增的落后数据指标做为市场评估，忽略市场第一线的实务了解，当然就对未来市场更容易做出错误的判断与决策。

他表示，第三季市场的实际现况是，成屋市场交易量萎缩、预售市场销售率大滑，价格暂时涨不上也下不了，就算政府不再有任何打房措施，第四季房市也将明显降温，央行的动作只是错误的政策重复做，急于当最后打垮房价的一根稻草，临时踹上一脚为打房绩效加分，事实上房市已经降温，多头即将结束，央行多此一举。