业主出钱“拆旧建新”，多地探索“旧改”新模式，省城“旧改”有无新路径？

老旧小区改造是全国各地的重要民生工程，在满足城乡居民住宅及生活环境品质升级需求的同时，对城市面貌的提升改善及基础设施的提质也起到了积极作用。今年，全国计划改造5万个老旧小区，与此同时，各地开始探索“旧改”新路径。

“广东省第一个业主筹资、自拆自建的危破房改造项目开工”“杭州548户居民自掏5亿元重建小区”“历时10年，南京首个自筹资金翻建项目发证了”…………2月至今，各地“自主拆旧建新”案例、样本持续涌现。不同于传统的政府兜底，“自主拆旧建新”由业主筹资，自拆自建自改。

这一新模式究竟如何运行？相比传统模式，“自主拆旧建新”有哪些好处？未来，这样的新模式会成为省城“旧改”主流吗？山西晚报记者对此进行了调查了解。

A 业主自筹资金 原址拆旧建新

据媒体报道，今年3月，广东省第一个业主筹资、自拆自建的危破房改造项目正式开拆，不同于传统“旧改”的政府主导、引入开发商拆建，业主们选择了“自己掏腰包，自己当甲方”，委托开发商以原拆原建的思路进行拆除重建。该项目拆建投资估算785万元，其中，所有业主需要按4600元/平方米的标准进行预缴资金筹集，财政给予适当激励。

无独有偶，在杭州市中心，一处建成40年左右的危旧小区，548户居民自掏腰包5亿元拆房重建更新，出资额与居民的房屋面积挂钩。据了解，原有住房的面积部分按1350元/平方米出资，其中不满53平方米的房源，按照53平方米计算，每户面积最多可增加20平方米，扩大面积部分按市评估价出资，约34520元/平方米。除此之外，根据重建方案，还将建设400多个地下车位，每个售价20余万元，由于这些车位全部针对小区居民销售，实际上也相当于是居民出资。这么算下来，居民总出资额约5亿元。

除此之外，还有北京、南京、成都等多地出现业主“自主拆旧建新”的项目。多名业内人士表示，随着城市更新脚步不断提速，近年来，越来越多的城市开始探索推动“自主更新”新模式，让“旧改”告别传统的政府兜底，由业主筹资、自拆自建自改。这一新模式有助于提高城乡居民的居住水平，拉动建筑业投资和消费，为行业带来新的发展机遇。

记者注意到，除了“业主出资”“原址重建”之外，这些项目还有很多共同的特点。首先多为上世纪七八十年代建成的多层混合结构房屋，楼龄普遍较高；其次，房屋本体均有不同程度的损坏，普遍有漏水渗水、墙体裂缝、公共通道狭窄、格局不合理等多种“房屋老年病”，多栋房屋此前已经被鉴定为C级危房（局部危房）、甚至是D级危房（整栋危房）；最后，改造项目中政府不再大包大揽，而是按照“谁受益、谁出资”的原则落实业主出资责任，在“业主出资”的前提下，当地政府会不同程度地给与一定补贴。

B 存量房阶段 大量老旧房屋需改造

“自己掏腰包，自己当甲方”，这一做法放在当下的房地产市场确实新鲜，但山西晚报记者在采访中了解到，这一想法在业内由来已久，眼下多个案例的出现，与现如今房地产市场的现实背景直接相关。

我国住房制度市场化改革始于1994年，这意味着最早一批上市的商品房已经有30年的房龄了。城市在发展，老旧小区数量也在不断增加，2020年，国务院办公厅印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，当时的媒体报道称全国2000年底以前建成的老旧小区约有22万个，涉及居民近3900万户，而各级政府也把2000年以前建成的老旧小区作为城市旧改的主要方向，这些“高龄”居民楼大多面临越来越多的修缮保养需求，甚至部分已变成危楼，到了必须要重建的地步。

从太原市来看，根据山西省人民政府办公厅印发的《“十四五”期间全省城镇老旧小区改造任务》，太原市改造小区总数为2983个，涉及户数551560户，建筑面积4121.92万平方米。业内人士表示，一些小区居住环境质量较差，不是小修小补或者优化改造就能满足业主的居住需求，“拆旧建新”不失为一种值得考虑的改造方法。

此外，当前房地产消费正在进入存量房阶段，过去以大规模整体拆迁为主的旧房改造模式已进入尾声，再加上近几年，楼市下行，大批不知名的纯新楼盘去库存压力相当大。同时，开发商资金紧张已无余力参与更多“旧改”。这意味着，大量危旧小区的更新和重建，不能再指望过去的市场化方式，或是政府主导的统一拆迁改造模式来完成，只能依赖于小区业主自己想办法。

省城多位城市规划、建筑设计资深人士表示，从上述案例来看，与此前的改造方式相比，“自主拆旧建新”最大的特点是不得增加户数、改变用途，明确改造目的是改善居住条件、完善功能配套，而不是房地产企业主导的地块再开发，即以保障为主。

C 新模式之下 业主、城市均可获益

“自主拆旧建新”为老旧小区更新提供了一种新的方式，业内人士表示，“谁出资、谁受益”所言不虚，其带给业主的好处是多方面的，不仅能够为居民提供更舒适的居住环境，还在经济成本方面带来更多的实惠。

现实中，许多老旧小区由于建设年代久远，存在房屋结构老化、设施损坏、环境脏乱差等问题，给居民的生活带来极大的不便。通过原拆原建，可以对这些老旧小区进行全面改造，如对房屋结构进行修缮、更新设施设备、提升小区环境，从而让居民享受到更舒适、便捷、安全的生活环境。以广州的改造项目为例，除了房屋损坏之外，还有一系列涉及结构的问题，例如楼梯间直接贴着卧室、阳台基本是北向和东西向，缺乏阳光晾晒空间……而新楼则完美解决上述问题，不仅完善公共服务设施，优化内部结构，确保每户独立成套、户型方正、日照充足，提升隐私和实用性，厨房、卫生间面积也进一步扩大，此外，新楼还将增设电梯，满足无障碍和适老化改造需求；重新设计供水设施，解决水压不足的难题；针对残障住户，开展无障碍户型细微设计。

在经济成本方面，从目前流出的案例来看，相比直接购买新房，业主能节省不少钱。以杭州的改造项目为例，产权面积为80平方米的旧房，原有住房的建设费用约为10万元，扩面20平方米，费用约为70万元，即使再买一个车位，100万元左右就可以得到一套带电梯和车位的新房。而按照当地扩面部分的市场评估价计算，这样一套电梯房的价格超过300万元。除此之外，业内人士认为，老旧小区更新之后，房屋价值会明显提升，特别是城市核心地段，旧房更新之后房价上涨空间较大，居民自然也就从中获益，这也符合“谁出资、谁受益”的原则。

此外，对于城市更新发展而言，“自主拆旧建新”也有一定的好处。“过去，老房子要拆除重建，通常是交给开发商进行。”业内人士表示，开发商为了控制成本、追求利润，往往会增加融资地块或提高容积率，但老城区没有太多可新增的面积，即使有老房子需要拆旧建新，开发商也不一定愿意干，但通过“自主拆旧建新”的方式，改造老城区的老房子又多了一条新路，为城市的更新和发展提供新的空间。

D 政府主导 “自主拆旧建新”还需探索

“自主拆旧建新”是城市更新的一大突破，这种新模式未来到底能够发展到什么程度？会成为“旧改”主流吗？业内人士表示，目前来看，“自主拆旧建新”的成功案例并不多，各地推行的项目也是从实际情况出发探索前行，要想大面积推广实践，还有很多困难需要解决。事实上，“推动难”是这类项目的一个共性，这也是为何业内早有想法，但成功案例至今很少的主要原因。山西晚报记者走访省城住建房管职能部门了解到，省城还未有业主自筹资金“拆旧建新”的成功“案例”，相应的政策、项目组织有待进一步探索。

“首先就是房屋权属的问题，虽在同一屋檐下，但房屋权属各异，这种现象在老旧小区极为普遍。”业内人士介绍，在这个“历史遗留问题”的影响下，不要说“拆旧建新”，即使是老房漏雨、电梯罢工的生活问题，由于产权单位太庞杂、维修基金难统一，大家各吹各调、互相扯皮，居民只能干着急没办法。以广州的项目为例，虽然占地面积仅为342.4平方米，建筑面积也不过1726.64平方米，但房屋权属复杂，建筑首层有16间商铺同属1户业主，二至五层的24户住宅中9户属私人产权，15户属区属国有企业资产，是典型的企民共有多产权房屋。

除了权属问题复杂，在实践过程中，如何保证“全体居民意见一致”也是不小的难点，多数项目都花费了大量的人力和时间。山西晚报记者了解到，早在2018年，成都某小区业主就向政府部门申请提出“自主更新、拆旧建新”的改造意愿，但据公开报道，直到2023年5月，小区业主支持率为99.9%（仅3户不同意），达不到100%，关键性的一步就难以迈出，目前仍在推进中。

除此之外，“自主拆旧建新”的主体虽然是业主，但整个过程中最重要的是政府的组织推动、政策支持。“建房子不是一件小事，哪怕是原址重建，涉及的土地审批、产权处置、安全质量保障、城市规划等一系列程序，没有明确的政策和规范，业主本身没有推进方向，大部分普通人并不具备房屋建造方面的专业能力。”业内人士说道。山西晚报记者注意到，从目前已有案例的城市来看，广州市出台了《广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目危旧房屋拆除重建试点方案》、杭州市有浙江省发布的《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，成都市发布的《城市有机更新实施办法》中，列举的三种城市更新形式中明确提出了拆旧建新……业内人士表示，业主“自主拆旧建新”是一个新的尝试，需要多领域的专业人士进行深度的协作和支持，新模式未来到底能够发展到什么程度，现在来看还有待观察。虽然太原目前没有成功或正在进行的案例，但期待政府未来能出台一系列政策、制定相应的标准，推动“自主拆旧建新”向专业、规范、高效的方向发展。

来源：山西晚报