疫后数位转型 冲击商办市场

瑞普莱坊市场研究暨顾问部总监黄舒卫。（黄舒卫提供）

在缺乏新量体、旧库存拆除而断货的压力下，台北市最新A办平均月租金来到每坪2861元，空置率更在3%以下，均为历史最优，但「供不应求」的直觉性结论恐怕值得商榷。

实价登录统计前年A办去化量约1.6坪，但去年为4566坪，而今年到10月底仅剩3169坪，全年预估难破4000坪，市场动能腰斩再腰斩，租赁市场「价平量缩」已是不可逃避现象。过去推估2023年的供需变局，其实已提前偕疫情而来。

据莱坊（Knight Frank）统计，全球15个门户市场中，有10个的办公入驻率仍不及过去的一半，各科技巨头更将重返办公室的时间表推迟到明年初。疫情对于企业的办公室需求已产生结构型破坏，台湾很难置身事外。

从产业面来看，科技、金融、旅游、航空业对于疫情最敏感，退租、缩编面积最大；工作型态方面，远距工作、分流、灵活办公室、在家工作等混合式型态俨然取代过去线性膨胀的刚性需求；企业布局方面，外商对于全球经营成本的樽节、风险的规避，都大幅减缓扩张、追价的动能，3个构面的转变同时在租赁市场发酵。

莱坊《全球办公室趋势调查》显示，59%的企业给予「在家工作」正面评价、34%期待缩短租约时间、55%希望增加办公室的协作空间、54%认为desk-sharing、hot-desking等无固定座位会成为趋势。疫后企业对于空间的偏好巨变，直接冲击市场。

质量方面，去年还有71%的企业在乎办公室的使用品质，但今年只剩47%；混合式型态降低对办公密度的要求，去年还有61%的重视，但今年则降到24%；去年62%企业要增加商办在资产组合的占比，但今年直直落到14%。

有鉴于投资意愿的观望，以及空间使用的机动性考量，进一步形成对于价格及区位需求的转换。对比去年的19%，今年仅2%的企业未来会明显增加租赁开销的扩张，反观有52%会削减租赁预算。

随着全球供应链重组，制造业投资区位移转带动全台空间结构重组，已然拉动住宅投资的激昂表现，而数位转型更会加速解构传统商办需求。面对型态、规格、设备、区位条件，乃至获利模式的调整，还有已知的百万坪天量新供给挑战，租赁营运商、大房东都应该及早因应。