优质资产荒背景下 保障房REITs获百倍认购

截至目前，我国已有17只基础设施REITs

8月16日，首批保障性租赁住房REITs将正式发售，红土深圳安居REIT以133.03倍的认购刷新已发行公募REITs认购纪录，另外两单，华夏北京保障房REIT网下询价获得113倍认购；中金厦门安居REIT询价获得108.96倍认购，市场空前火爆，面向公众投资者发行的认购资金合计有望超过660亿元。

据悉，华夏北京保障房REIT7月29日日申报，至8月16日上市，仅间隔18天。公告显示，其最终确定的认购价格为2.510元/份，5亿份发售份额（公众初始发售份额为0.6 亿份）计算，预计募集资金总额为12.55亿元。

华夏北京保障房REIT也是本次上市的三单保租房REITS中，唯一底层资产运营超过三年的。据悉，该项目底层资产为北京市海淀区文龙家园和北京市朝阳区熙悦尚郡，二者分别于2015年和2018年投入运营。客群为符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员，财务实力有限。

文龙家园的平均签约租金为52元/平方米/月，相较西三旗板块平均价格约46%；熙悦尚郡项目平均签约租金为 60元/平方米/月，相较青年路板块平均价格低约44%，符合公租房租金要求。也因为其价格低于周边市场水平，其历史续租率整体较高，基础设施项目租户粘性较强，预计未来租户续租情况变动对项目空置率影响相对较小。

值得注意的是，受疫情影响，两个项目均存在房租收缴率波动。公告显示，2021 年末，文龙家园项目收缴率为 98.4%、熙悦尚郡家园项目收缴率为 99.3%，均较 2020 年末及 2019 年末有所下降，主要原因系部分租户的财务状况受到疫情影响，导致租金收缴的周期变长。

有业内人士表示，公募REITs之所以如此受到欢迎有三点原因：收益相对稳定；目前市场中呈现优质资产荒；投资者普遍抱有对利率下行的预期。

作者｜詹方歌