杂志精选》地震频发生地主想重建怕遇建商毁约怎么办？

台湾地震发生频繁，居住在危险老旧建物的民众，应尽早进行补强或参与重建，让居住安全获得真正实质的保障。(图由中力都市更新团队提供)

地震频发生地主想重建怕遇建商毁约怎么办？

戴云发

．Alfa Safe建筑系统创办人

．社团法人建筑安全履历协会理事长

受到疫情、缺工缺料的接连冲击下，建商欠缺资金、倒闭落跑的新闻事件层出不穷，此类相关报导不免让原本想重建的地主们引发担忧，担心自身是否会遇到这类问题，因而使得重建意愿大幅降低或是纷纷来询问相关问题的处理方式。

又近期有一危老重建案和其他预售屋一样有建经以及银行的履约保证、不动产开发信托的续建机制，最后却因资金运用不当而欠债落跑，导致当初与该建设公司合建之地主无法取得新房屋，购买预售屋之承购户血本无归、求偿无门，土地甚至遭到法院拍卖，续建、交屋遥遥无期。

据侧面了解，该案最大问题在于所有资金是由建商处理，民众订购预售屋的费用也进了建商的口袋，建商私下挪用资金造成资金不足无法如期开工兴建，在没有资金的情况，以及重建后价值预期无法达到损益两平或少许利润之下，即使有续建机制，也没有其他建商或营造厂愿意再接手。此案件无法续建原因在于剩余资金不足或重建后扣除成本无利润所导致，谁接手谁亏钱，而非续建机制的问题。

选择与建商「合建」的地主不需出钱就能分回新房屋，若合建顺利进行地主不需承担成本高涨的风险，建商会帮地主处理好一切，但是若该建商资金吃紧、财务有状况，或是近期的营建成本不断上涨，合建的建商已无利润甚至亏损时，就可能发生延后开工、厂商变更，甚至出现无人愿意接手的窘境。

寻求专业管理团队协助 确保资金正确使用

而选择「自主更新」、「全案管理」就如同自己当建商，发哥(戴云发)建议地主找专业管理团队协助处理重建事宜，在银行信托时注意重建资金是否都在银行信托专户内，并按照进度专款专用，透过专业管理团队、建经公司、信托银行等单位确认、查核并核准后(或地主推派代表审核用印)，依据信托指示书才拨付款项予各施工厂商，尤其是营造厂，经由如此层层严格把关，确保各单位都有达成进度并收到正确之款项金额。

即使后续不幸发生营造厂倒闭，虽然可能无法向倒闭之营造厂求偿违约金，但可依据营造厂承包工程前已签署相关切结书及抛弃书，将营造厂之保留款或当期已施工未请领之工程款等相关款项归重建地主所有。后续需启动续建机制时，专款专户里仍然保有资金可供继续兴建，在保有原本资金及相关保留款或当期已施工未请领之工程款的情况下，其他营造公司评估过后尚有利润，就能找到愿意接手的厂商。

都更危老重建所需要的成本，不仅仅是营建钢筋、水泥等建材的费用，还有其他贷款利息、建筑师费用、会计师、租金补贴、搬迁费…等等其他杂项费用，重建前由执行管理的专业团队做好财务规划、编列合理之预算及预备金，就算在发包营造阶段遇到成本上涨，建筑依然可以顺利兴建完工。

请专业人员把关 建筑结构安全轻忽不得

近期在房市上确实有不少重建案件纠纷的发生，成功重建的案例亦不在少数。最后，发哥再次强调，台湾地震发生频繁，危险老旧房屋的重建势在必行，为了重建后房屋能住得更舒适、安心，不只要确保资金的正确使用，建筑兴建的部分也非常重要，重建后的房屋是否更安全需交由专业人员来为地主们把关，若忽视建筑结构安全导致新屋没多久又出现龟裂、漏水等问题，反而得不偿失。

因此，不论是选择何种方式进行重建，不该因为少部分纠纷案例而选择继续居住在危险建物中，建议地主都需慎选厂商，让都更危老重建能更安全、更顺利的完成。

本文作者：戴云发

(本文摘自《理财周刊1168期》)

《理财周刊1168期》