怎麼辦？退休後想買房當包租公，卻遭另一半反對擔心慘賠退休金！

图／记者朱曼宁摄影

拿着退休金投资房地产、买新房出租，晋升为包租公，赚取每月固定收入，听起来是一件有保障的事情，但是面对房价高涨、利率走升的环境下，真的是一个好决定吗？专家建议，要考量3个面向，包括租金投报率、房屋维护问题、资金异动风险，全面考虑后再做决定。

考量1：租金投报率高不高

房仲达人陈泰源指出，现在银行定存利率不到1%，顶多1%上下的现况相比，以台北市而言，买房收租投报率最少2%起跳，还比定存多1%。拿退休金买新房出租，赚取每月现金流的作法「当然可行！」

对此，在租屋市场拥丰富经验的包租公律师蔡志雄，反倒持不同看法，他认为「除非你是年轻时就有出租经验，不然退休才买房出租不太划算」。首先可能遇到房价与租金投报率不符的问题，以双北来说，租金投报率约仅2%，若拿租金付房贷本息至少要4%，计算后并不划算。

他进一步说明，假设阿中看上一间房价1200万位在新店的房子，依第二间房贷款成数约7成左右计算，房屋头期款400万，阿中拿退休金支付，他另外向银行贷款800万。

假设以利率2%计算，每贷100万要支付5000元本息，阿中每月需付4万元本息，一年下来要付48万，48万/1200万(房屋总价)=4%，而4%的利息相对租金投报率双北市仅2%相比，会是赔本生意，但若没有房贷压力则是另一个议题了。

他认为，买房出租起码收完房租，要可支付房贷本息。但也不代表无法以退休金买房出租，蔡志雄分析，以目前的租屋市场行情，双北市投报率2%、桃园地区3%、台中、高雄等地都有近4%投报率，越往南移租屋投报越高，「这两年台中高雄房价涨很凶，退休族买房出租县市选择很重要，其次是何时取得、有无经验等」。

考量2：带看、修缮、清洁等问题

另外，阿中也要考量维修费要额外计算，例如遇到房客热水器、灯泡修缮、水塔没水，当退租后房屋清洁处理，装修、带看、修缮一箩筐问题。蔡志雄表示，阿中想当包租公除了一手包，还可交给包租代管公司，避免掉管理房屋的诸多麻烦。

蔡志雄说，包租代管分两种型态，「包租」是专人帮忙整理房子，一次签十年长约，阿中不需要担心租不出去，修缮管理皆由租屋公司负责，由包租代管公司给阿中一笔租金，后续细节都不用操烦；「代管」则是业者作为仲介，协助阿中与房客签订租约，并由业者负责管理出租的住宅，适合退休族想当包租公且无暇自行管理的退休族。

包租、代管两种服务，每家公司的费用不同，市面上大多收取月租金的10%~25%，且包租与代管分开收费，因此，外包给专业代管公司时，付出的成本也要考量在房租收入之中。

考量3： 资金异动风险

陈泰源进一步指出，但前提是，须考量最大风险为「变现性较差」，万一遇到紧急事故，急于用大笔现金，无法今天卖房、明天有现金。因此有些人会选择拿退休金存股，购买低风险「指数股票型基金」（ETF）。

另一可能性是，如果买新房出租，出租期间无收入、万一碰上闲置期太久，面临没有租金可收的窘境，上述都是成本。

最后，陈泰源指出，如果退休族真的没有其他的收入，只能倚赖房租维生的话，有另一变通作法，买3房产品，自己住1房，另外2房出租，与室友共用卫浴、客餐厅、厨房，「一边收租、一边有人陪伴，还能相互照应，非常适合有房却没有工作、也没有其他收入的单身独居退休族」。

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