掌握房價鬆動期 3策略拉大議價空間

今年10月9日央行祭出史上最严的信用管制措施，重创市场信心，正式扭转近1年来的房价飙涨态势，加上未来新屋供给量将持续攀升，房市前景蒙上阴影。。联合报系资料照

【撰文：杨明峰】

今年10月9日央行祭出史上最严的信用管制措施，重创市场信心，正式扭转近1年来的房价飙涨态势，加上未来新屋供给量将持续攀升，房市前景蒙上阴影。一旦买气持续低迷，房价将面临下修压力，自住客可把握时机积极议价，有望以相对合理的价格购屋，特别是供给过剩的区域，议价空间更显著。

此次是央行推出的第7波信用管制，内容与协处措施的重点如下：

重点1》第7波信用管制内容：

①新增自然人有房屋者，第1户贷款不得有宽限期。

②自然人第2户限贷最高成数下调为5成，并从直辖市与新竹县市扩大至全国。

③自然人第3户以上、购置高价住宅、法人购置住宅、余屋贷款最高成数降为3成。

重点2》协处措施：

①继承房屋者：自然人继承取得的房屋及房贷不计入限制，新申办购屋贷款得排除适用（非高价住宅贷款）。

②换屋族：换屋族与银行签切结约定，1年内出售原有房屋并完成产权移转登记，新申办房贷则不受限制（非高价住宅贷款）。违反切结者，将被取消宽限期、收回原应偿还的贷款本金或贷款成数差额，以及追收罚息及加收违约金。

③已签购屋合约者：在9月20日管制上路前已签订成屋或预售屋合约者，则不受管制；申请新青安房贷者，且非购买高价住宅同样不受管制。

自从今年下半年房贷荒出现后，新屋与中古屋市场买气双双降温，加上这波信用管制，整体交易量将更为冷清。乐屋网发言人洪安怡观察，部分中古屋主，不再如过往坚持高价，开价逐渐松动；原本热络的中南部房市，有预售案场来客数也大幅减少了3成以上。

此外，新冠疫情期间的资金宽松政策，刺激房市交投热络，导致新案大量交屋潮将在今、明年起陆续完工，释出庞大的新屋供给，若买气无法有效承接，未来供需失衡的风险将大幅提高，届时整体房市将从过去的卖方市场，逐渐转向成为买方市场。

消基会董事暨房委会委员张欣民表示，目前市场弥漫浓厚的观望气氛，屋主面临买气低迷的压力，但多半仍抱持观望态度，可能有零星个案因财务状况或是个人因素降价求售，至今并未大规模降价潮。根据过去经验，若交易量持续萎缩超过2个季度，市场信心持续低迷，房价才可能明显下调。

正当房价即将反转松动之际，有买房意愿的民众应提早准备，大家房屋企划研究室公关主任赖志昶认为，推案量较大的重划区、市郊与蛋白区，以及屋龄较高的中古屋等3类物件易受央行限贷、银行满水位等影响，相对较有议价空间。

综合3位房市专家提供的购屋议价3个策略：

策略1》积极看房、掌握市场资讯：

当买气缩手，具备竞争者减少的优势以外，有实质购屋需求者反而要积极看房，与代销、房仲保持联系并建立一定关系，当市场出现急售、降价物件，或是预售新案推出早鸟价时，才能即时掌握，更有余裕出手捡便宜。

策略2》避免被降价字眼误导：

购屋平台陆续有标榜平转、降价等字眼的物件，有的其实是行销字眼，或仅降低开价，购屋族仍要以实价登录资讯查估真实行情，也可与房仲、代销交叉比对进行求证，避免遭到误导。此外，若有特定区域或社区的价格出现大幅跌势，别急着出手，应先查询是否有嫌恶设施，或是其他负面原因。

策略3》行情下调10%～15%议价：

房市热络时，议价率被压缩到10%以下，随着房市转冷，议价率随之扩大，购屋族可参考实价行情，向下10%～15%进行开价，整体而言可积极向下出价，试探卖方底价，不过仍要看整体供需、个案状况，以及屋主财务状况等进行调整，非一概而论。

预售屋因中大型建商、代销财务实力坚强，目前尚未出现价格大幅松动的情形，预料未来会以送家电等手段促销，购屋族可多询问比较。

赖志昶提醒，受央行第7波信用管制冲击，房市买气趋冷，惟物件价位修正与否，端看卖方与屋主心态，不过，这波打房与银行限贷等冲击，因多户族、投资置产族购屋贷款难度较高，屋主若急需资产转移脱手房子，或是投资客抛售物件，会有较大让价空间，但目前这类抛售潮仍未涌现，可观察今年底至明年初，待央行打房余波扩散，或许是一个不错的甜蜜入场点。