赵正义：不动产市场还有黑天鹅 政府应税改、土改、心改

美商JLL仲量联行董事总经理赵正义

大型商用不动产交易量

美商JLL仲量联行董事总经理赵正义昨（7）日表示，台湾不动产市场还会有黑天鹅飞来，现在逐年提高的房屋税和地价税等不动产持有税，已大幅吃掉租金报酬率，估计增税幅度上看达4成，一般租金报酬率约2.5％的商业大楼，大概报酬率只剩下1.5～1.6％。

他建议政府应进行税改、土改、心改等「三改」，让投资市场健全化。赵正义表示，目前台湾市场游资很多，一直在寻求适当的收益性商用不动产标的物，但短期内会有一只只「黑天鹅」陆续飞来，像台北市具有破坏力的新版房屋税，还有11月要缴的地价税，逐渐增加的不动产持有税，已吞噬很多商用不动产的净利。

他说，台北市房屋税新制实施后，估计吃掉租金收益的1成，至于2016年起调高后的公告地价，将提高3成多地价税，房屋税和地价税的不动产持有税，即吞噬可观的租金收益。

赵正义表示，这样的高额持有税，已形成民间投资不可预期的潜在风险，因此有些游资不如转投殖利率达0.72％的台湾10年期公债，或1.9％的新加坡公债、2％的澳洲公债等。此外，传台北市想追溯30年内盖的中古屋也要适用2014年才调高的新制标准单价，税基再度提高，全民都加税，简直叫「严惩」！再这样下去，政府无异是杀鸡取卵，鹅毛拔得太凶，民间投资恐陷入半停滞。

赵正义将向新政府提出「三改」的建言，即税改、土改、心改。首先，税改须全盘检讨不动产持有税制，土改则要进行国土规划和土地政策的改革，心改则是政府官员认为有产阶级只是要赚钱的仇富心态该改一改，甚至应适度开放外资、陆资来台投资。

另据仲量联行统计，第2季台湾主要大型商用不动产交易量为224亿元，较上季成长逾1.5倍，上半年大型商用不动产交易总额累计达314亿元，却是8年来第二低值。

不过，国内商用不动产市场还有金融寿险业约4.2兆元的可动用游资，只要投资环境健全，下半年不会寂寞，至于办公租赁市场，则持续「保温」，台北市办公租金全年涨幅可望上看2～3％。