“真金白银”利好！购房减税政策落地

税负成本降至历史最低了，这是重要信号。

“这次政策调整对购房者和房企来说，是‘真金白银’的利好。”11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。

公告显示，在契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。

在土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。根据税务总局于2010年发文明确的各地区预征率下限，其中：东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。此次调整后，东部地区为1.5％，中部和东北地区为1％，西部地区为0.5％。

“从此次政策调整内容来看，1%低契税税率优惠面积标准由90平方米提高到140平方米（无论首套还是二套），其目的就是降低交易成本，促进改善型需求，其对新房销售的利好幅度更大；土地增值税预征率下限降低0.5个百分点，各地还可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整，这意味着在开发商拿地和开工积极性降至历史低位的情况下，很多地方可能会取消预征。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一方面，预征额本来就比较低，在最终清算周期较长的情况下，地方取消预征刺激房企拿地的积极性很高；另一方面，增值税税收收入中75%为中央财政收入，25%为地方收入，地方取消预征的积极性也很高；最后，取消预征，并不是不征，而是推后。目前来看，尽管销售端有所好转，但政策效应从刺激销售端传导至开发拿地端的效果还未显现，也是此次政策的一个出发点。

值得注意的是，此次政策还明确了一直备受购房者关注的“取消普通住宅和非普通住宅标准”系列税费问题。

公告显示，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。

增值税方面，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。

土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，“今年一线城市购房政策调整中，取消普通住宅和非普通住宅标准是一个较大的变化。这一调整不仅涉及房屋的分类标准，与之挂钩的增值税政策也有了下降的可能，体现了降低房屋交易成本尤其是降低房屋出售成本的导向。”

以某个一线城市房东出售一套大户型的房子（非普通住宅）举例，按过去政策需要缴纳房价价差（出售价-原始价）的5%，对于1000万元的住房，其增值税或达到10万~25万元的金额。但按现在的政策，这笔费用将会省下来，可见其减税的效果非常好。

严跃进进一步表示，直接影响的还有房东出售持有2年以上的大房子（过去往往会认定为非普通住宅）的积极性增加，因为不用担心交税了。从这个角度来看，会促进一些次新房和好房源的加快挂牌，反过来是利好购房者认购次新房和大户型房子。对于优化二手房交易结构、提振二手房交易等都有积极的作用。

关于房地产相关税收调整一事，在三中全会决定中早有提出，比如全面落实税收法定原则，规范税收优惠政策，完善对重点领域和关键环节支持机制。11月8日，人大新闻发布会上也曾透露，支持房地产市场健康发展的相关税收政策已按程序报批，近期即将推出。此后，涉及非普通住房相关税收减免、个税、契税减免等消息，一直在网络上传播。

李宇嘉表示：“无论是降低契税，还是土征税预征率，以及城市取消普通住宅标准后对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税等，都是降低交易环节税负。税负成本降至历史最低了，这是重要信号。”