政策“组合拳”如何“托稳”房地产？

新京报记者 姜慧梓 编辑 樊一婧 校对 杨利

10月17日，国新办举行新闻发布会，住房城乡建设部等五部门出席，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。

9月26日的中央政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳。随后，一系列政策相继出台，市场反馈积极。

发布会上，住房城乡建设部部长倪虹表示，经过三年的不断调整，中国房地产市场已经开始筑底。预判10月份的数据会是积极、乐观的。

记者注意到，这场发布会主要围绕“926”政治局会议部署，进一步明确了相关政策的内容和实施规则，释放出相当增量，涉及“白名单”项目增资、消化盘活存量闲置土地、住房限购政策调整、存量房贷利率降低等内容。

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促进楼市止跌回稳，打出“组合拳”

倪虹表示，促进房地产市场止跌回稳“组合拳”概括起来，就是四个取消、四个降低、两个增加。

四个取消，就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。

四个降低，就是降低住房公积金贷款利率；降低住房贷款的首付比例；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。

两个增加，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。

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“白名单”增资到4万亿元，商品房开发贷款项目全部纳入

发布会上宣布，年底前，将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元，并且要将商品住房的房地产开发贷款项目全部纳入“白名单”。应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。

据了解，“白名单”和城市融资协调机制建立已有半年多时间，纳入“白名单”的项目，管理更加规范，融资更加便利快速，对于项目的建成交付和保障购房人合法权益发挥了非常重要的作用。

金融监管总局副局长肖远企表示，经过认真研究，把商品住房开发贷款项目全部纳入“白名单”的条件已经具备，今后符合“白名单”标准条件的房地产项目，均应该按照“白名单”管理，做到“应进尽进”。

在具体流程上采取审核与备案两种形式。目前的审核流程继续保留，同时银行按照授信标准，对房地产项目进行融资，通过“白名单”机制进行备案。

对于进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”。同时，优化贷款资金拨付方式，做到“能早尽早”。

肖远企介绍，截至昨天（10月16日），“白名单”房地产项目已审批通过贷款2.23万亿元。预计到今年年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。

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新增100万套城中村和危旧房改造，采取货币化安置

另一项增量政策是，将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。倪虹表示，只要前期工作做得好，还可以在100万套基础上继续加大支持力度。

据有关调查，全国35个大城市需要改造的城中村有170万套，全国地级城市297个，改造需求很大且确实存在。同时，全国城市需要改造的危旧房达到50万套。

支持政策主要包括五点，一是重点支持地级以上城市；二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款；三是允许地方发行政府专项债；四是给予税费优惠；五是商业银行根据项目评估可发放商业贷款。

哪些项目可以获得支持？倪虹表示，第一，是群众改造意愿强烈、安全隐患比较突出的。第二，项目的“两个方案”要比较成熟，即征收安置方案和资金大平衡方案，要避免新增地方债务风险。

倪虹表示，这次提出新增实施100万套，主要是对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目，各地可以进一步谋划选择条件成熟的项目，提前实施，“只要前期工作做得好，我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度。”

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消化存量，专项债、专项贷款用于土地收储

围绕消化存量，近期多部门相继出台措施，形成合力。发布会上，有关部门介绍了各自打算。

财政部明确，允许专项债用于收储土地和收购存量商品房。

财政部部长助理宋其超介绍，专项债用于土地储备，将支持各地结合实际情况，合理确定收购价格，妥善处理债权债务关系，合理确定专项债券项目内容和地块范围，及时安排债券发行和支出。

专项债用于收购存量商品房用作保障性住房，将按照市场化运作，在确保项目融资收益平衡的基础上，由地方自主决策、自愿实施。

作为专项债券的补充，发布会上，央行、自然资源部、金融监管总局等部门都提到，正在抓紧研究，允许向有条件的企业发放贷款，用于收购房企存量土地，作为专项债券的补充。人民银行提供必要的专项再贷款支持。

自然资源部副部长刘国洪表示，对于收回来的土地，再次组织供应用于房地产的，将严格把控。市场确有需求的，才可以优化条件、精准投放，但必须控制在一定比例之内。

除了专项债和专项贷款两项措施外，消化存量还有两条路径。刘国洪介绍，一是鼓励企业优化开发，二是促进市场流通转让。

此外，围绕保障性住房的筹集和建设，倪虹提到，考虑到新的形势变化，为适应生育二孩及以上家庭的需要，地方要结合实际，适度增加保障性住房的面积。今年1-9月份，已建设筹集保障性住房148万套（间），到年底可以让450万新市民、青年人住进保障性住房。

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降购房负担，优化税费、降房贷利率

党的二十届三中全会明确，允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准。宋其超表示，财政部目前正在抓紧研究明确相关税收政策，主要涉及增值税和土地增值税。具体政策经批准后会及时向社会公告。

根据现行政策，除北京、上海、广州、深圳以外，在其他城市，对个人销售购买2年以上住宅，不区分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值税。在北上广深，对个人销售购买2年以上普通住宅免征增值税，对个人销售购买2年以上非普通住宅征收增值税。

宋其超表示，此次调整，总的考虑有三个方面：一是统筹把握相关城市房地产调控的节奏和地方财政收入形势；二是赋予地方一定的自主权，保持政策的稳定性和公平性；三是有效降低房地产企业和购房人负担。

降低存量房贷利率方面，9月29日，人民银行公布相关政策文件，完善商业性个人住房贷款利率定价机制。10月12日，主要商业银行发布操作细则。

人民银行副行长陶玲在发布会上表示，目前，商业银行正在加班加点变更合同、修改系统，做好各项准备。预计大部分存量房贷将在10月25日完成批量调整，大家在10月26日就可以通过贷款银行的指定渠道查看调整结果。部分中小银行完成调整的时间可能会略晚，总体预计于10月31日前完成。

绝大多数借款人不需要到银行网点办理。陶玲表示，对于房贷为浮动利率的，借款人不用提出申请，商业银行将统一批量调整，这部分存量房贷占九成以上。对于房贷为固定利率的，借款人可以通过网上银行、手机银行等办理。此外，对于从中小银行获得房贷的，由于部分中小银行的网络系统还不完备，借款人需要到银行网点办理。

值班编辑 康嘻嘻

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