政治局会议：消化存量房产 优化增量住房

本报记者 黄永旭 北京报道

4月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议强调，要持续防范化解重点领域风险，并且为房地产领域发展提供了遵循。

《中国经营报》记者注意到，今年一季度，房地产行业的开发投资、商品房销售面积均低于去年同期水平，市场仍待企稳回升。因城施策指导下，“以旧换新”政策在国内多个城市落地，加强了新房和二手房市场的联系，提升了市场活跃水平。

易居研究院研究总监严跃进表示，此次会议释放了积极信号，为接下来的地产政策指明了方向。存量房产消化和增量住房优化相结合，强化了后续二手房和一手房市场的联动性，尤其是“以旧换新”等工作会持续成为官方版本，也将促进房地产市场活跃。核心点在于消化存量房产，有助于真正带动购房者卖旧换新，这将成为新一轮市场提振的重要动力源。

消化存量房产

随着房地产市场供求关系不断变化，各地也因城施策实施了诸多降利率、松限购、发补贴等措施，以激发房地产市场活力，促进合理的购房消费。

然而，相较去年同期，今年一季度的房地产市场表现欠佳，为了刺激新房市场、盘活二手房市场，促进改善换房需求的释放，“以旧换新”政策在全国“火”了起来。

据中指研究院最新统计，自去年以来，支持商品住房“以旧换新”的城市已超过40个，其中还包括深圳、南京、郑州、无锡等一二线大城市。

记者梳理发现，各地“以旧换新”政策主要分两种方式。一种是，房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房。另一种是，开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目。

业内人士表示，“以旧换新”政策之所以在短时间内成为各地纷纷热捧的“香饽饽”，其原因在于，当下二手房市场规模不容忽视，二手房存量大、交易慢，但是帮助业主卖旧、买新，打通了存量房这个堵点，不仅能促进改善置换需求的释放，而且能带动新房市场的活跃。

此次，中共中央政治局会议强调，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

严跃进表示，最近两年，房地产最重大的供求关系变化就是“二手房挂牌激增”，背后折射出“二手房不好卖”的问题。因此，消化存量房产的提法，通俗理解就是，接下来要深入研究“如何消化挂牌的二手房房源”。结合今年最重磅的政策创新“以旧换新”的工作，也说明或许要引导房企、国企、城投等积极参与此类模式，积极消化此类存量房产。

防范化解风险

今年《政府工作报告》提出，更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险。坚持以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障高质量发展，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。

4月16日，国家统计局发布2024年1—3月份全国房地产市场基本情况。一季度房地产开发投资额同比下降9.5%；新建商品房销售面积2.3亿平方米，同比下降19.4%，降幅有所收窄。

当天，在国新办就2024年一季度国民经济运行情况举行的发布会上，国家统计局副局长盛来运表示，从一季度房地产投资、销售情况看，房地产市场仍处在调整过程中。

此次，中共中央政治局会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。

严跃进认为，此次会议对房地产的政策表述，进一步对房地产风险做了定性，即依然是目前要防范的重点领域，因此，房地产领域的风险防范和化解工作还需要持续推进。

此外，会议还强调，要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。要持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。

中指研究院表示，本次会议给予楼市定调，防范化解房地产风险仍是重点，短期来看，预计核心城市限购限贷等政策将进一步优化调整，同时“保交房”力度有望延续，以保障购房人合法权益，缓解居民对于期房的交付担忧，稳定市场预期。

中指研究院预计，随着宏观政策协同发力以及房地产供需两端政策持续跟进，二季度市场情绪有望边际好转，尤其是核心城市在政策带动下，市场活跃度或将逐渐修复，同时年中高基数影响逐步减弱，预计整体房地产销售同比降幅将有所收窄。

（编辑：王金龙 审核：童海华 校对：颜京宁）