芝加哥商办市场没落

图╱美联社

新闻提要■芝加哥市中心商业区林立着高楼大厦，现今却面临空置率逐年攀升的问题，促使市政府祭出全美最高补贴，为这些商业大楼进行改造，俾以挽救该市不断衰落的商办市场。

精句选粹■Chicago gave birth to the skyscraper in the late 19th century. Now, local developers and politicians are trying to keep many of today’s office towers from dying off.

芝加哥在19世纪末曾经是摩天大楼的诞生地，无数高楼林立于市中心，但如今，该市的商业房产空置率日益攀升，促使芝加哥市政府采取行动，祭出全美最慷慨的补助方案，盼能维持经济荣景，让许多市中心办公大楼免于走向衰败的命运。

芝加哥市政府提供的大笔公共财政补贴，傲视全美其他地区，冀望将一些老旧的办空大楼改造成为民众可居住的公寓大楼和饭店。不过，尽管芝加哥作风激进的市长4月已签署法案，但该市还得面临庞大的预算挑战。

办公室空置率飙至16％

受累于需求走疲、利率攀高以及再融资困难等因素，芝加哥办公室市场萎靡不振。Citadel、波音（Boeing）等大型企业已将总部迁往他处，使这个美国中部大城的商办市场价格崩跌。

虽然美国其他大城市的商办市场同样面临需求锐减的冲击，但芝加哥绝对是受创最深的一个。

根据信用研究公司KBRA Analytics资料，被转换为证券的办公大楼房贷中，有四分之三已违约或濒临违约边缘，此比例写下全美各大都会区之冠。

另据CoStar Group数据，芝加哥办公室空置率已飙升至16.3％，远高于2020年初的11.9％，而且也超过全美均值13.8％。一些市中心的办公大楼出售价格，甚至不到几年前价值的四分之一。

值得一提的是，办公室租金价格却没有跌太多，但房产售价呈现大跌，部分归因于许多地主遭遇财务困境，使得办公空间的供应不断萎缩。

芝加哥房产开发商雷施克表示：「愈来愈少商业房产屋主想争取租客，许多大楼都陷入荒废状态。」

当前芝加哥市商业房地产颓迷的情况早已引起市长忧心，因此拟订与不动产行业合作、共商提振市中心的计划。

一年前走马上任的芝加哥市长强森（Brandon Johnson）近月采取亲商措施，包括任命房地产业高层Ciere Boatright执掌该市的规划与发展部。

政府出手 祭振兴措施

强生借由发债12.5亿美元筹措资金，用于推出平价房产和挹注经济发展，获得企业界广泛的支持。在前市长任内曾担纲规划与发展部委员、法律事务所Croke Fairchild Duarte & Beres合伙人瑞夫曼（David Reifman）直言，「他（强森）不希望成为一位让市中心没落的市长。」

在美国，积极推出振兴措施以挽救摇摇欲坠的商办版图可不只有芝加哥而已。同样市中心饱受冲击的旧金山，该市市长布里德（London Breed）正在规划一系列税制提案以及其他方案，旨在带动房市和企业成长。

芝加哥市房地产业2024年4月获得利多。当时强生市长支持将该市金融中心地带的空置办公空间转换为1,000户大楼住宅，部分将运用市政府的补助款。此计划最初是由前任市长莱富特（Lori Lightfoot）提出。

根据芝加哥市规划，该市府将提供房地产开发商1.5亿美元，此为目前全美最慷慨的方案，将四栋商业区建筑改造为逾千户公寓大楼，其中三分之一必须作为平价住宅。强生市府团队目前正与其他房地产地主协商，期盼更多房产加入此计划。