重磅！上海楼市再调整：释放外地单身购房需求，盘活外环外流动性

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道1月30日，上海宣布优化住房限购政策，支持非本市户籍单身人士购房。政策明确自1月31日起，在上海连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房，以更好满足居民合理住房需求，促进职住平衡、产城融合。

除上海外，近期发布楼市重磅政策的城市还有广州和苏州。1月27日，广州宣布取消120平方米以上户型限购。1月30日上午，21世纪经济报道记者致电苏州部分区域房产交易中心证实，无论本地人还是外地人，买房不再需要做购房资格审核，但新房仍限售两年，这就意味着，苏州已全面取消限购。

上海首次放松非沪籍居民的购房资格，由家庭调整为个人，颇受市场关注。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾分析指出，虽然上海针对的购房区域仅限外环外，但从二手房成交分布来看，有近53%的成交占比在外环以外，能够满足大部分刚需购房者的需求。所以此次放松限购将有效针对刚需购房群体，鼓励单身购房者积极入市，充分释放潜在的购房需求。此外，考虑到目前楼市成交理性，本轮调整将针对此前被抑制的合理的购房需求，能够保障一定的成交活跃度，但并不会导致楼市过热的情况。

一线城市及热点城市频发新政，楼市宽松操作越来越多，市场信心何时回归？

短期对冲市场下行

针对性政策的背后，是局部市场的下行。

来自链家地产数据显示，上海外环外及五大新城的新房、二手房成交自2023年3月份之后出现明显下行行情。2023年3月份，五大新城二手房成交3218套，冲上全年成交高位，此后每个月成交量徘徊在2000套左右，四季度则连续三个月成交维持在1600多套。新房成交因供应量波动较大，但在年底供应量高峰期，成交仍然低于4月份。

对于上海优化调整外环外限购政策，一名央企房地产平台的投拓人员表示，这并不会影响公司在上海的投资策略，因为政策对市场的长期影响有限。“短期先提升去化速度和去化量，再考虑价格能否企稳”。

同策研究院研究总监宋红卫认为，上海楼市新政是在奉贤及青浦限购政策调整试点基础上的进一步优化。从市场来看，上海外围区域楼市去化压力升高，主要是近两年该区域供应量比较大，外加库存量上升以及来访量下滑明显，该区域优化购房政策的迫切感日益强烈。

观察过去一年五大新城二手房成交量不难发现，上海楼市流动性正在逐渐减弱。业内分析人士指出，放开外地人单身限购会促进一波远郊地段优质项目的去化，这对五大新城板块的刚需项目是利好。但这或许仅能延缓外围楼市的下行速度，不能“指望市场反转”。

与上海目的相同，广州和苏州亦为增强流动性出台新政。

中原地产数据显示，广州120平方米以上的大户型占比约为23.4%。广州除了取消全市120平方米以上住房限购，还规定，如果房屋用于出租，可以再购买一套房子，等于释放了购房名额。

业内人士向记者指出，苏州全面取消限购，与其区域板块分化明显有很大关系。苏州园区、狮山、姑苏板块新盘开售都是日光状态；其他非热点板块，或者说供应量相应较大的板块，市场流速很慢。据德佑地产一名业务员透露，苏州的昆山、太仓楼市在2023年下旬出现跌势，一套200万左右的房源总价平均便宜10-30万元不等。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，广州放开120平方米以上限购，对于改善性需求释放会有推动作用，市场一定会给予反馈。苏州放开限购也是出于激活流动性考虑，当然，基于农历春节即将来临，市场反馈的速度不一定那么快，节后或许将有所体现。

长周期调控流量为王

1月26日，住建部门要求各城市可以加强自主调控。在这一大背景下，广州、苏州、上海相继出台限购取消政策。此外，1月24日重庆宣布终止对所有180平方米以内住房征收房产税（注：重庆全市不限购，但对独栋别墅、最贵的极个别豪宅征收每年实质0.35%房产税）。

前述分析人士认为，调控处于长周期，有三个方面的关注点，第一，取消限购是在供需关系发生重大变化的背景下取消的，当前已经是回归到居住需求为主；第二，放开限购不会造成市场短期过热情况，而是对冲市场的下行；第三，长远来看，人才购房政策将继续实施。形成优化限购与人才安居购房的梯度政策体系，才能够留住城市建设人才，对于稳定楼市具有积极作用。

目前，上海楼市的供求结构已发生较大的变化，一是本地人口改善需求主导趋势愈加明显，二是新进入上海人群的刚性需求明显。宋红卫指出，上海放松外环外单身限购将会释放自2012年以来堆积的外地单身人群购房需求。从政策对市场的影响来看，能够对冲当前楼市下行的压力，对于稳定楼市具有明显支撑，同时，该政策不会造成短期楼市过热以及投资投机炒房的情况发生。

可以说，上海为保住市场流量，反应迅速。易居研究院研究总监严跃进分析指出，上海此次优化购房政策，是立足合理住房需求和新情况，充分考虑上海数量相对大的单身青年群体置业需求，对有能力有需求通过市场化方式来解决居住问题的单身人士予以支持。此次在外环外区域的优化购房政策， 覆盖了五个新城和南北转型等重点区域，也有利于更好推进城市发展、产业聚集，促进区域职住平衡和产城融合。

不过，市场人士所担忧的楼市流量问题仍然很难解决。据前述央企投拓人士透露，在该公司内部测算结果来看，上海楼市的去化压力正逐渐往城市内圈缩减，越接近市中心的地段，楼盘去化压力越小，而且这一圈层在逐渐缩小。这就增加了房企在上海土拍中的难度，毕竟市中心的地块，并非人人可得。

宋红卫指出，当下一线城市或者热点二线城市出台新政，从长期来看，吸引外来人才是城市竞争力的核心内容，而优化购房政策对于吸引人才，加快产业转型和升级，稳定经济增长都是有利的。