中报观察｜出现毛亏销售不利之下雅居乐生存压力增大
观点网 未能保持“零违约”，但雅居乐还要继续生存下去。但在如今艰难的市场之下，这不是个容易的任务。
从最新年报看，雅居乐的压力变得越来越大，期内营业额虽然录得211.37亿元，较2023年同期上升5.7%，但这是以价换量的结果。
分板块看，物业发展确认销售收入及多元业务收入分别为124.66亿元及86.71亿元，收入占比分别为59.0%及41.0%。
其中，对应物业确认入账金额124.66亿元，同比上升22.6%，确认销售面积117万平方米，同比上升53.0%。
与此同时，确认销售均价从2023年同期的13376元/平方米，降至10654元/平方米。土地成本及利息资本化等相关平均成本则同比上升了8.2%
回顾雅居乐过去几年的销售情况，该公司曾在2022年低价集中处理了一批项目，当年其合同销售均价仅12595元/平方米，而翌年数据则恢复至14904元/平方米。目前尚不清楚雅居乐2024年半年内确认的是哪些物业。
影响雅居乐整体收入的因素，还有日益攀升的融资成本。2023年内，因高息贷款导致借贷成本攀升，已令雅居乐融资成本从2022年的5.59%升至超过7%，最新则达到7.96%。
这令雅居乐期内销售成本达到230.07亿元，较2023年同期的179.95亿元上升27.9%，更导致毛利率出现18.7亿元亏损。
同期，雅居乐经营亏损为48.55亿元，较2023年同期上升209.6%；亏损为89亿元，同比上升146.5%；应占亏损96.74亿元，同比上升116.2%。
尽管雅居乐发展中物业及持作销售已落成物业的减值拨备事实上是减少了的，但也难挡确认收入平均售价持续下降、毛利下降的影响。
另外，期内雅居乐出售合营企业及联营公司的亏损也从2.73亿元扩大至6.49亿元。
盈利能力继续弱化，意味着对债务的保障能力的下降。
截至2024年中期，雅居乐总借款事实上从535.54亿元削减至511.86亿元，但该公司的压力并没有实质的变小。
分债务类型看，雅居乐总借款中银行借款及其他借款；优先票据；境内公司债券、商业物业资产支持证券、中期票据及可交换债券分别为315.53亿元、124.27亿元及72.06亿元。
其中，银行借款及其他借款一年内需要还款的就有275.18亿元；优先票据一年内需要还款的有124.27亿元；境内公司债券、商业物业资产支持证券、中期票据及可交换债券为24.39亿元。
包括24.18亿港元可转换离岸债券在2024年11月也有可能进行回售，2025年1月，该公司再有一笔5亿美元的美元票据到期，且同年3月末亦存在共7亿元境内公司债到期。
就算单看利息，雅居乐截至目前由4笔永续债、1笔可转换债券、4笔美元优先票据组成的9笔境外债，以及境内通过发债主体广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，存续有2只债券；另通过海南雅居乐房地产开发有限公司发行了42.44亿元的ABS，一年内就要产生数亿美元的支出
但与之对应，雅居乐截至2024年中期末总现金及银行存款仅88.20亿元，撇除受限制现金后，现金及现金等值项目为41.48亿元，较2023年12月末的86.37亿元出现大幅下降。
流动性较弱，资金捉襟见肘，今年5月14日，雅居乐就首次宣布出现债务违约，称未能在截至2024年5月13日的宽限期内偿还4.83亿美元高级票据的利息，并预计将无能力履行其境外债务项下的所有付款义务。
在此之前，雅居乐仍尽力进行了债务偿还。包括于3月回购了一笔2.2亿元债券，一笔2000万元债券，以及按本金额加应计利息的代价全数赎回一笔14.5亿元公司债。
或受债务违约影响，不久前8月19日就有市场消息显示，雅居乐在香港的住宅项目鰂鱼涌柏架山项目，被债权人接管并正出售。
该项目占地近5万平方呎，预计可建楼面面积约44.8万平方呎，雅居乐本计划兴建两幢楼高31至34层的住宅大厦，共提供约600个住宅单位及135个车位。
雅居乐应对债务的最大问题来自销售端的压力。
资料显示，2024年1-7月，雅居乐合同销售金额仅录得98亿元，同比下降68%，对应建筑面积为70.9万平方米，平均价为每平方米13829元，较年初的14411下降幅度大。
期内，雅居乐曾宣称：“响应中国人民银行提振房地产市场的政策，全国多个项目推出优惠促销活动。”
最新的例证来自该公司位于南京江北的雅居乐汇港城楼盘。7月末，据媒体报道，这个楼盘正在以6折的价格销售房屋，单价直降近1万元/平方米。同时如果走团购还能更低。
目前，雅居乐再融资通路是否仍通畅是个未知数。2024年上半年，该公司未有公开的融资行动。
不过，雅居乐在6月份与15家房地产企业与广州市相关金融机构签署战略合作协议。参加的金融机构包括农业银行、建设银行、工商银行、中国银行、邮政储蓄银行、民生银行、广州农村商业银行、广州银行、上海浦发银行、兴业银行、广发银行、珠海华润银行、招商银行、交通银行、中信银行等。
在债务压力之下，雅居乐目前的土地储备规模依旧丰厚，总建筑面积达3249万平方米，对应楼面平均地价为每平方米2712元，土地成本价格具一定竞争力。