中报观察丨融创继续寻找化债出口

观点网 8月29日晚间，融创中国发布了2024年中期业绩公告。在一天的发酵之后，雪球平台上已经有近六十条相关讨论。作为早期出险的房企之一，显然融创中国的市场关注度依旧居高。

而在8月30日，受相关市场消息影响，地产股集体走高，融创中国的股价也于当日获得9.68%的涨幅，再次突破1港元，收报1.02港元/股。

回到业绩情况，融创中国大多数收入还是来自销售住宅及商业物业业务，其他收入来自文旅城建设及运营、物业管理及其他业务。

上半年，该公司物业销售收入同比减少约46.1%，物业交付总面积同比减少约42.2%，物业销售收入减少与交付面积减少的趋势基本一致。但受该项业务表现的影响，融创中国期内收入也同比减少四成。

数据显示，融创中国期内收入约为342.8亿元，较去年同期减少约41.4%。毛亏约为18.1亿元，亏损较去年同期减少约41.2%，毛亏的减少主要由于物业销售收入结转的亏损项目占比降低所致。

公司拥有人应占亏损约为149.6亿元，亏损较去年同期减少约2.7%。

于期末，融创中国的现金余额约为256.8亿元，连同其合营公司及联营公司的现金余额约为538.3亿元。公司拥有人应占权益约为479.6亿元；借贷总额约为2774.3亿元。

业务基本盘

从收入结构来看，今年上半年，融创的物业销售收入、文旅城建设及运营收入、物业管理收入分别为280.8亿、24.8亿和33.9亿。其他业务收入为3.3亿元，这部分主要包括影视文化投资以及办公室楼宇租赁。

其中，物业销售收入占总收入的比重由去年同期的89.1%下降至81.9%，相对应的，文旅城建设及运营收入、物业管理收入的占比则提升较多，分别由4.7%、5.7%提升至7.2%、9.9%，其他收入占比提升0.5个百分点至1%。

物业销售收入的减少与交付面积减少的趋势基本一致。中期业绩公告显示，融创中国期内已交付建筑面积为278.5万平方米，去年同期为481.7万平方米，以此计算降幅约42.18%。

交付面积的减少也导致了销售成本的降低。据悉，融创中国销售成本主要包括已售物业在物业开发过程中直接发生的成本。上半年，该公司的销售成本约为360.9亿元，同比减少41.4%。

前文提到，文旅城建设及运营收入占总收入的比重有提升，不过该项业务的收入却由去年的27.2亿元降至24.8亿元，同比减少8.8%。物业管理收入同比增加2.1%至33.9亿元，其他业务收入同比增加13.8%。

销售及市场推广成本由去年上半年的22.9亿元减少约51.5%至今年同期的约11.1亿元。融创表示，销售及市场推广成本减少与合同销售金额减少的趋势一致。

观点新媒体查阅去年的中期业绩公告获悉，2023年上半年，融创中国连同其合营公司及联营公司的合同销售金额约为521.4亿元，而在今年同期，合同销售金额仅为262.8亿元。

截至期末，融创中国连同其合营公司及联营公司的总土地储备面积约为1.45亿平方米，权益土地储备面积约为9738万平方米；未售土地储备约为1亿平方米，权益土地储备约为6500万平方米。

2024年上半年，融创中国在52个城市完成约5.8万户房屋交付，该公司表示，将在下半年继续全力以赴，争取全年完成超17万户交付目标。

期内，融创中国文旅板块实现收入约24.8亿元，该业务板块涉及乐园、商业、酒店及冰雪，其中冰雪板块实现收入约4.2亿元，较去年同期增长约13%；融创商业实现销售额约38.6亿元，同比增长9%，总客流增长10%至6675万人次；融创乐园客流保持在近900万人次。

物业管理板块融创服务实现收入约34.8亿元，毛利约8.9亿元，同比均稳定增长。截至期末，融创服务在管建筑面积约为2.82亿平方米，核心城市的在管项目的基础物业收入占比超过80%。

对于后市，融创中国表示，市场回暖的时间仍存在不确定性，短期内公司在保交楼、化解债务风险等核心工作上仍面临较大的压力和挑战。但在中央政府不断强化的政策支持下，随着整体经济的筑底回升和市场信心的恢复，相信房地产市场长期供求将回归均衡、市场将逐步恢复稳定。

从企业的角度，显然也希望能够回到健康发展的轨道上，不过在此之前，保交楼，以及债务风险化解、资产盘活等各项工作也还需继续推进。

化债出口

融创是第一家完成境内外债务重组所有流程的大型房企，用时18个月、整体化解约900亿元的债务风险。不可否认该公司在化债上的积极努力，但在当前市场环境下，融创的债务风险仍然不能忽视。

截至期末，融创中国的有息债务规模下降至2774.3亿元，较去年末减少约4亿元。借贷总额中约2747.4亿元，由发展中物业、持作出售的竣工物业等及若干附属公司的股权或资产处置收益权作出抵押或共同抵押。

据悉，融创近期又将境内债的10只债券成功展期到今年年底，在2024年下半年会寻求展期和整体化解方案，保持债务基本界面的稳定。

但从有息债务的期限上来看，不足12个月的计息负债共有1934.9亿元，一至五年内的负债为730.5亿元，五年以上的负债为108.9亿元。

面对“压顶”债务，融创并不能完全寄希望于市场的恢复。物业销售收入占据总收入的八成，其他业务也远不成为不了业绩增长的后备力量。化债的漫漫长路，还需另寻其他出口。

融创于中期业绩公告中提到，2024年下半年将继续就当前存在的债务问题和潜在债务压力积极和债权人沟通，寻求展期和整体化解方案，努力保持债务基本界面的稳定；同时，也继续将推动存量融资成本的下降作为重点工作。

该公司表示，将持续深化与核心金融机构的总对总沟通合作，寻求灵活多样的解决方案进行债务风险化解及资产盘活。并密切跟进行业新的融资支持政策，积极推进承接新政策支持债务风险化解、保交楼和资产盘活。

截至目前，融创累计获得政府纾困基金和银行配套融资批复资金超300亿元，已有超110个项目进入融资协调机制“白名单”。

而对于这份中期业绩，融创中国独立核数师表示“无法发表结论”，相关表述主要关于流动资金、财务状况，及债务解决方案。

数据显示，于2024年6月30日，融创中国流动和非流动借贷分别约1934.9亿元和839.3亿元，而其包括现金及现金等价物、受限制现金的现金余额约256.8亿元。到期未偿付借贷本金约1069.6亿元，导致借贷总额本金约574.4亿元可能被要求提前还款。此外，融创中国还因多种原因涉及不同诉讼及仲裁案件。

截至上半年，融创中国资本负债比率约为79.2%，较2023年末的75.2%有所上升。融创解释称，主要由于受市场下行的影响，结转收入大幅减少，同时计提负债拨备所致。

中期业绩公告显示，融创中国对应收关联公司款项、应收非控股权益及其关联方款项及其他应收款项计提预期信用损失拨备约11.1亿元，较上年同期增加约6.4亿元。

期内确认的其他开支及亏损约为64.2亿元，主要包括出售附属公司、合营公司及联营公司亏损约16.4亿元，对长期资产计提减值拨备约12.2亿元，各类资产的出售亏损约9.8亿元，计提诉讼拨备约8.7亿元及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产公允价值损失约7.6亿元。

与此同时，融创中国行政开支同比减少约7.7亿元至今年上半年的17.8亿元。上千亿的债务面前，降本增效带来的助益终究还是略显杯水车薪。

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