重建潮兴起！关于都更危老你该知道这些事

（好房网杂志提供）

好房网杂志 2024 JULY No.124

每隔一阵就出现的地震危机，总让人对台湾动辄几十年的高龄老屋环境感到忧心，为了居住安全而兴起的都更与危老重建势必成了城市翻身的趋势，但是对于两者的门槛条件与自身的利益，你都清楚了吗？

四月一起大地震，让台湾民众亲眼见到房屋因此倒塌，或是社群软体上流传的众多建筑物受损画面，都让老屋重建话题再起，但是你知道吗？老屋重建其实分成都更与危老两种形式，分别适合的基地规模与样态都截然不同，危老甚至只要是屋龄三十年以上的透天厝就有机会申请。

除此之外，都更与危老最大差异是两者的执行时间，可以落差到十年以上，再来，前者是由政府介入管理，后者则是民间私人契约。关于老屋重建，你应该知道的事情有哪些？万一有天自家真的有建商找上门谈都更，在合约签署时，你又该注意哪些细节？购买都更宅也有该观察的重点，你做功课吗？如果有意愿购买或是已居住在大龄屋，务必搞懂老屋重建各项细节，才不会赔了房子与时间又落入陷阱。

Q1.都更和危老有什么差别？我家房子也可以申请重建？

A:四○三大地震让台湾社会再度重视起老屋重建，从统计数字来看，全台湾住宅平均屋龄高达三十二年，每两间房子就有一间是三十年以上老屋，甚至有约百万户屋龄逾五十年。不过，仍有相当多人搞不清楚自己家有没有重建资格，民众经常听到都更及危老两种名词，究竟这两种模式的差别是什么呢？

事实上，两者差距最关键是在「时间」，都更耗时较长、危老则较短，且前者必须受到政府严格规范管理，危老则属于民间私人契约范畴。都更的优点是，政府给予的容积奖励较高，同意门槛较低；缺点则为有着最小面积限制，且须通过政府制定的程序，参与的地主要等较久的时间才能完成自家重建，比较适合产权复杂且基地面积大的建筑，例如跨街廓的连栋住宅大楼。

至于危老，就没有基地面积限制，只要屋龄达三十年以上，地主百分之百同意就可以申请危老重建，审核程序也相对单纯，惟容积奖励相较更低，比较适合产权单纯的老宅申请重建。举例来说，经常可以看到有许多老饭店申请危老重建，原因就在于像这种商业大楼，多是单一产权，经营者为求快速，故多申请危老，若回推到民间住宅，通常是透天厝最为适合申请危老重建。

Q2.签署都更合约，要注意哪些事才能避免陷阱？

A:如果有开发商找上门谈都更，因为涉及的金额庞大，又是自家房子，相信很多人不免会担忧被诈骗或是占便宜，因此，在签署相关合约时，建议还是要先交给专业律师审阅，纵使得花点费用，也比签下不合理条约来得保险。

经常接手相关案件，曾经出版都更、合建契约陷阱书籍的律师蔡志扬就指出，在签署都更相关合约时，需注意以下五大项目：

1.载明退场机制：签署合约时，蔡志扬建议，民众一定要先在合约中载明退场机制，譬如某个期限之前没有完成送件，地主就可以解约等，避免遇到只是来象征性签下合约，又迟迟没有进度的开发商，如此一来，就算有其他有诚意的开发商也想要谈都更，或是地主因故想要出售物件，都可能因此受阻，反而影响自身权益。

2.以未来建物总面积谈定分配比例：我们在新闻上经常可以听到六四分、五五分，指的就是开发商及地主各自可以分得的比例，一般会建议双方谈定一个分配比例后，不要直接写上要分回的坪数，而是以未来建物完成后的总面积，再以谈定的比例来计算较为适合。

3.土地不宜作为融资担保品：所谓的都更，就是由地主出土地、建商出资金来兴建，再以双方谈定的比例分回各自应得的面积。蔡志扬以实务经验分享，这边要特别注意的是，地主在和开发商签合约时，不宜同意建商未来可将土地作为银行借款的担保品，避免建商若财务出状况，自家土地还得因此被银行拍卖。

4.先确认价格依据：通常房屋的楼层高低与价值也都不同，地主在选择不同楼层时，可能就会发生建商退钱给你，或是你要补钱给建商的情形，譬如，要补钱给建商时，会有三种阶段不同的价格，包含选屋时、政府核定时、最后公开销售时，建议最好一开始就要在合约里载明退钱或补钱的依据为何，才能避免双方产生争议或是权益受损。

5.租金补贴载明期间：一般建商与地主合作都更，都会提供地主在原先房屋拆除、搬走后，直到新居落成期间的租金补贴。蔡志扬特别提醒，如果建商要求得所有地主都搬离才开始补贴租金，就要小心万一有钉子户坚持不搬，便可能影响自己权益，至于租金补贴到哪一天为止，建议载明于交屋日最佳。

Q3.顶加能否换坪数？一楼店面真的比较值钱？

A:新北住都中心执行长钱奕纲曾针对老旧公寓顶楼加盖在都更时，能否参与分配换坪数解答，他提及，虽然老公寓顶加在出租或销售时有竞争力，但都更时，属于没有产权登记的非法违章建筑物，只能增加使用空间，自然无法参与分配建物更新后的面积。不过仍然可以获得建物的拆迁补助费用。

其实不只是顶楼加盖，任何在建物誊本上没有产权登记的空间，如一楼加盖、其余增建等，都无法获得建物重建后的面积分配。

此外，都更时，一楼店面因为有出租效应，加上使用空间可能较大，确实在与建商洽谈时，能够谈到较好的分回面积或价值条件。不过行政院政务顾问王进祥也撰文指出，因为法定建蔽率缩小，造成重建后面积缩小，以及新大楼的空间配置等种种因素，都会让一楼店面重建后缩水。一般会说服一楼店面地主透过取得楼上产权来避免整合困难。

Q4.买的预售屋如果是都更案，要注意什么？

A:新闻上经常可以看到代销公司会提到建案「可售户数」有几间，若是这样的建案，大多数是建商和地主合建、都更或危老的建案，一个建筑物总体规画户数，扣掉地主分回的户数，就成了销售人员口中的「可售户数」，通常建商在规画时，就会将原地主分回的户别集中在某一栋或某几个楼层。（全文请见2024年7月号第124期《好房网杂志》）