中介贝壳“拿地”透露了什么信号？

有时候，房企拿地时，颇有话题性的不是摘地企业，反而是“摘而未得”的企业。

比如，在3月15日北京顺义新城23街区空港六期地块竞拍中亮相的贝好家置业，其大股东为贝壳找房。贝好家为贝壳“一体三翼”战略里的四条事业线之一。

虽然，最终该地块被北京建工夺走，但贝好家置业下场拿地，透露出一个明显的信号：贝壳开始进入房地产开发业务。

在一众房企拿地意向不高的背景下，贝壳为何要瞄准房地产开发呢？业内人士认为，贝壳想实施的是“以客户为中心”的新的开发模式，不同于过去户型标准化设计和复制的开发模式。

贝壳下场拿地契合“以需定建”

据悉，在开拍之前，顺义空港六期SY00-2301-0001地块即吸引了37家房企报名，保利、中海、中铁、建发、龙湖等在列。

贝好家（北京）置业有限公司是此次土地竞拍中的新面孔。据天眼查信息，该公司成立于2023年9月8日，注册资本为5亿元，法定代表人为宋兴华，由贝翼创业投资基金管理（海南）有限公司100%持股。股权穿透显示，该公司为贝壳投资控股有限公司旗下子公司。

大家好奇的是，贝壳会何在当下这个点愿意进入房地产开发领域？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受潇湘晨报记者采访时表示，贝壳是一个现金流比较大的企业。原来不参与土地竞拍是因为开发商拿重金去砸，他们认为有泡沫。现在土地价值在他们眼里出现了一定程度的低估，所以在这个时候愿意进入。

“贝壳掌握着C端海量的数据，他们最了解住房的需求。贝壳还掌握着最重要的渠道。那么，他们可以通过线上线下结合，线上的贝壳，线下的链家来做引流，在前期就可以锁定意向客户。”李宇嘉说。除了在户型、配套设施外，在家装领域，贝壳也掌握着用户需求。

他还表示，这也契合了目前以需求为导向，以客户为导向的新的开发模式。贝壳可以根据客户需求的大数据，来做差异化的、个性化的新房产品定制。在做产品之前，他已经对潜在的客户进行了大数据摸排。“与国家强调的以需定建不谋而言。”

雄厚资金壮大贝壳野心

毋庸置疑的是，贝壳拿地从侧面反映了其在资金、现金流方面的优势。

去年四季度，贝壳斥资约1.73亿美元大力度回购股票的基础上，剔除客户备付金的广义现金余额仍达到790.7亿元，处于历史高位。

现金流与资产负债表方面，去年四季度，贝壳经营性现金净流入17.7亿元，新房应收账款周转天数为43天，周转天数首次下降至50天以内。

根据贝壳2023年业绩报告，2023年，贝壳总交易额（GTV）为3.14万亿元，净收入为778亿元，同比增长28.2%；净利润达58.90亿元，经调整净利润达97.98亿元。

李宇嘉分析认为，贝壳作为现金流比较充裕的企业，这时候进场捡漏或投资一些价值低估的资产。这些资产未来融资的成本也会比较低。

除了在此次拿地中出现的贝好家（北京）置业有限公司，贝壳还成立了贝好家西安、成都公司，以及山西佳润德企业管理合伙企业（有限合伙）。其中，贝好家（成都）置业有限公司成立于今年3月8日。

这背后，是贝壳“一体三翼”战略的布局。

在贝壳新战略中，其带着对开发领域这样的思考：“房屋回归居住属性”，美好人居诉求下个性化、差异化的住房需求崛起，“以客户为中心”将是新的开发模式，不同于过去户型标准化设计和复制的开发模式此。

“一体三翼”新战略布局的重要一环

2023年7月，贝壳董事长兼首席执行官彭永东发布公开信《翻越第二座山，吹响集结号》，宣布启动“一体三翼”战略升级并进行相应的组织架构调整。贝壳将组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线，以及财经、产研、战略、品质、人力、用户、合规、公共、协同办公室九条事务线。“一体”业务仍是以房产经纪为主，“三翼”业务则是整装、惠居和贝好家。

公开报道显示，贝好家业务由贝壳集团副董事长、贝好家CEO徐万刚负责，组织架构下设投资发展中心、客户与市场研究中心等。值得关注的是，各个中心挖来的都是地产商高管。比如，贝好家事业部客研中心总经理由原金地集团客研负责人罗酬剑担任；运营中心总经理由原合景泰富集团工程总经理杨宝刚担任；设计研发中心总经理由前龙湖集团研发部总经理郭旌担任。

不过，也有业内人士对贝壳进入房地产开发领域表示了担忧。李宇嘉表示，“对没有开发经验的贝壳是一个巨大的考验”，市场需求瞬息万变，周边产品可能出现降价促销现象，预期的现金流和盈利能力不一定能实现。

根据界面新闻的报道，贝壳内部人士称，贝壳的客群定位是重点城市的主流改善型客户。具体实现新开发的路径有两种，一种是业务委托模式，贝壳做的主要是营销操盘；另一种是开发操盘模式，也是完全的新开发。

两种模式的差别是，业务委托模式下，贝壳轻出资；开发操盘模式下，贝壳投资拿地并操盘并表。贝壳要做的是从全程营销操盘过渡到完全的新开发。

潇湘晨报记者牛蕊