重要信号！海口挂出了3年来最大的一块市场化住宅用地！
自2019年11月仁恒和万华拿下江东600亩住宅用地后，三年多时间里，海口土地市场就再没有出现多单幅超过200亩的大体量住宅用地了。
3月29日，海口挂出了3年多来最大的一幅住宅用地，253亩！坐标依然是江东新区。
先分析下供地各项参数：
位于江东新区起步区南片区，也就是目前江东CBD地段；江东总部经济区对面，隔着一条江东大道，西侧靠近湿地公园，缺点是距离江东主干道有一定距离；
总面积16.8万方土地面积；
用途主要包含中小学用地，占比15%，大概是38亩；市场化住宅用地占比85%，大概为215亩，纯粹看住宅用地面积，也是3年多来最大的单幅；
容积率都为1.65，总建筑面积预计达到27.87万方，后期将会是个大体量的低密度小区；
价格方面起始价11.4亿元，折合起始楼面价只有4104元/平米！低于万华和仁恒2019年拿地楼面价6000+的水平，但考虑到有4.1万方的中小学配套要建，起始楼面价的价格优势也不太明显。
也释放了几点信号：
·海口开始加速供地模式，尤其在市场化商品宅地方面，正在开闸。2018年海南自由贸易港建设以来，海口收缩住宅用地的供应：
2020年全年海口市场化商品住宅用地成交211亩；
2021年全年海口仅成交38亩市场化商品住宅用地；
2022年全年海口成交市场化商品住宅用地为485亩。
市场端反应与2018年之前反差明显，但也看出海口逐渐加大市场宅地供应的信号。
2022年6月，海口成交了2020年来最大的市场化住宅用地：海口西海岸一宗二次挂牌的95.26亩市场化商品住房用地，被大华集团旗下的海南华蕃投资有限公司，以底价144026.5503万元的价格顺利接下，成交楼面价约6999.99元/㎡。
2022年10月，挂牌了海口海口市金沙湾片区XY0103016、XY0103017地块，合计175亩市场化宅地，起始价164872.04万元，起始楼面价约5635.53元/㎡。本来这块土地，是近3年来最大一宗市场宅地，但最终流拍，重新分割再挂。
从去年的90亩西海岸南片区的市场化住宅用地，到近日挂牌的253亩市场化住宅用地。坐标从西海岸片区，转向江东新区。价格和区域乃至市场都在发生变化，但一则信号不变：
海口正在加大市场化住宅用地的供应量！
“2023年的海口供地计划”也正在佐证这一信号：2023年海口拟供应市场化的商品住宅用地2092亩，创下近几年的拟供应的市场化商品住宅用地的新高！
另一则信号是：
·江东依然是当前海口住宅市场上的“最大粮仓”！
今年一季度，海口的土地供应和成交集中在江东新区，而上周公布的“海口2023年供地计划”中显示，海口全年计划的2092亩市场化商品住宅用地中，江东片区占比55%！
达到1157亩！
这也意味着，未来海口住宅市场的供应将集中在江东片区。“海口向东”的城市开发新景象正在加速。
这也反应了海口未来的城市开发路径，当主城区和西海岸土地开发接近饱和后，大量的土地供应，也只能出现在新开发的江东片区。
在海口的2035远景规划里，江东将达到85万级人口规模，一座接近百万级人口的新区，也需要大量的土地供应。
未来一段时间，我们对海口土地市场的关注度，可能要继续聚焦向江东片区了！
附：海口市自然资源和规划局
国有建设用地使用权挂牌出让公告
经 海口市人民政府 批准， 海口市自然资源和规划局 决定以挂牌方式出让1幅地块的国有建设用地使用权。现将有关事项公告如下：
一、地块的基本情况和规划指标要求
（一）基本情况和主要规划指标。
地块名称
宗地坐落
总面积(平方米)
用途
混合比例(%)
面积(平方米)
使用年限(年)
容积率
建筑密度(%)
绿地率（%)
建筑限高(米)
起始价(万元)
竞买保证金(万元)
海口市江东新区起步区南片区JDQBN-A03-A地块
海口市江东新区起步区南片区JDQBN-A03-A地块
中小学用地
15.0
50.0
≤1.65
≤30
≥35
80
城镇住宅用地 (市场化商品住房)
85.0
70.0
≤1.65
≤30
≥35
80
其他规划控制条件：该地块配建一处社区服务中心，包含社区服务站建筑面积不小于1000平方米，文化活动站建筑面积不小于1000平方米，老年人日间照料中心建筑面积不小于500平方米等功能；配建一处社区卫生服务站；配建学校及内部协调性道路，并无偿移交海口江东新区管理局，具体按照江东新区相关规划及海江东局函〔2023〕481号文规划条件执行。
（二）宗地净地情况：
目前地块安置补偿落实到位、地上附着物已清表、土地权利清晰、无法律经济纠纷、土壤无污染，具备动工开发必需的条件。
二、本次挂牌出让设有底价，按照出价最高且不低于底价者得的原则确定竞得人。三、开发建设要求
（一）按照《海南省建设用地出让控制指标（试行）》有关规定，该地块设定出让控制指标，具体如下：
地块名称
拟建项目所属产业
投资强度（万元/亩）
年度产值（万元/亩）
年度税收（万元/亩）
达产年限（年）
海口市江东新区起步区南片区JDQBN-A03-A地块
用于开发建设市场化商品住房（配建协调性道路、学校）项目
不低于400
其他准入条件：
以上控制指标按规定列入《海南省产业项目发展和用地准入协议》，竞得人须与海口江东新区管理局签订《海南省产业项目发展和用地准入协议》，并严格按照协议约定内容进行开发建设，否则将承担相关违约责任。
（二）其他开发建设要求：
1.挂牌成交后，土地竞买保证金自动转作为出让地块的土地出让金，土地出让金按《国有建设用地使用权出让合同》的约定支付。合同定金为成交价的10%。2.竞买人竞得土地后，应当与挂牌人签订《挂牌成交确认书》，并在5个工作日内与挂牌人签订《国有建设用地使用权出让合同》，在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起15日内一次性付清全部土地出让价款。3.本次挂牌宗地用于开发建设市场化商品住房（配建协调性道路、学校）项目。4.本宗地按现状出让。5.该宗地项目根据《海南省商品住宅全装修管理办法（试行）》的规定采用全装修方式交房，并采用装配式方式建造，具体按照我省装配式建筑有关规定及海口市住房和城乡建设局具体要求执行。同时，该宗地拟建项目应按海口江东新区管理局要求实行绿色低碳建设，具体生态低碳指标详见该宗地产业发展和用地准入协议所附的“海口江东新区地块生态低碳指标”和“设计导则”。6.本项目按《商品房销售管理办法》（原建设部令第88号），执行现房销售制度。7.根据海口江东新区管理局提供的土地出让监管协议及产业用地准入协议，该地块配建学校和内部协调性道路，具体按照海口江东新区管理局规划设计要求建设，配建的协调性道路总投资额最低不少于13605万元，学校总投资额最低不少于38407万元，协调性道路、学校的实际总投资额以竣工结算额为准，实际总投资额（竣工决算额）低于约定投资额的，土地竞得人须捐献同等价值教学设施设备补足差额部分。协调性道路、学校的竣工验收，按照《江东新区房屋建筑和市政基础设施工程项目竣工联合验收流程（办事指南）》要求办理。学校和道路须在项目整体竣工验收前完成建设并通过验收，且须在竣工验收通过后12个月内完成分割手续，并将不动产产权无偿移交给海口江东新区管理局，由其统一管理使用。不动产权办理转移登记产生的税费等费用全部由土地竞得人承担。学校、协调性道路配建及移交要求具体按照土地出让监管协议及产业用地准入协议执行。8.该地块配建一处社区服务中心，包含社区服务站建筑面积不小于1000平方米，文化活动站建筑面积不小于1000平方米，老年人日间照料中心建筑面积不小于500平方米等功能。配建一处社区卫生服务站。配建设施应与首期建设项目同步建设，同步验收，竣工验收合格后无偿移交海口江东新区管理局。9.土地竞得人在摘地后10日内，按照《海口市江东新区建设工程施工围挡标准化建议》完成地块四周围挡工作。10.竞得土地后1个月内，土地竞得人应完成项目推进专班或专业推进团队的组建，项目推进专班/团队应在海口有固定的办公地点，并派驻至少一名专职高级项目经理。11.为促进项目按本协议约定时间开工，项目应于签订《国有土地使用权出让合同》后 3 个月内按照海口江东新区管理局规划和审批部门要求完成建筑概念性比选方案初稿编制送审。12.根据海口江东新区管理局提供的准入协议，项目达产时，本宗土地在约定达产时间内的固定资产投资总额不低于101380万元人民币（用地投资强度不低于400万元/亩，不含土地价款及有关税费），以上控制指标按规定列入《产业项目发展和用地准入协议》，属于协议内容的组成部分。土地竞买人在竞得土地后3个工作日内须与海口江东新区管理局签订《产业项目发展和用地准入协议》《江东新区JDQBN-A03-A地块国有建设用地使用权出让监管协议》，并严格按照《产业项目发展和用地准入协议》《江东新区JDQBN-A03-A地块国有建设用地使用权出让监管协议》约定内容进行开发建设，否则将承担相关违约责任。13.土地使用权未达到法定转让条件的，土地竞得人出资比例结构、项目公司股权结构未经海口市人民政府批准不得发生变动。14.本次挂牌出让国有建设用地已具备开发建设条件。竞得人应在按现状交地后3个月内取得施工许可证并开工，动工后18个月内竣工。自竣工之日起6个月内达产。涉及土地闲置处置问题按照《海南自由贸易港闲置土地处置若干规定》有关规定执行。水务、绿化、市容、卫生、环境保护、消防安全、交通管理等的设计施工，应符合国家、海南省和海口市的有关管理规定。15.税金由竞得人按税法规定交纳，挂牌交易服务费按规定收取。16.受让人凭土地出让金发票及完税证明等材料办理土地登记手续。
四、竞买申请
（一）竞买人资格。
1.凡在中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织（法律法规另有规定的除外），均可申请参加竞买（注：失信被执行人不得参加本次竞买）。本次挂牌不接受联合申请。具有下列行为的法人、自然人和其他组织，不得申请竞买：（1）在海口市行政辖区内因自身原因造成土地闲置的。（2）在海口市行政辖区内拖欠土地出让金、违约金、利息等行为的。（3）根据《海南省自然资源和规划厅关于加强土地供应竞买人资格审核的通知》（琼自然资函〔2020〕1753号）文件规定，原非法占地、违法建设行为人。2.申请人拟成立项目公司或全资子公司进行开发建设的，应在竞买申请书中明确项目公司或全资子公司的出资构成、成立时间等内容，申请人在项目公司出资比例不得低于50%（不含50%），由项目公司或全资子公司与海口市自然资源和规划局签订《国有建设用地使用权出让合同》，办理土地使用权登记手续。
（二）交易资料获取方式。
本次挂牌出让的详细信息和具体要求，见挂牌出让手册及其他相关文件。手册和文件可从海南省建设用地使用权和矿业权网上交易系统（以下简称网上交易系统，网址：http://lr.hainan.gov.cn:9002）查看和打印。
（三）竞买申请方式。
有意向的竞买人可登录网上交易系统提交竞买申请，按要求上传竞买申请文件。本次交易不接受电话、邮寄、书面、口头等其他形式的申请。
竞买申请时间： 2023年03月29日09时00分 至 2023年05月08日16时00分 （以网上交易系统服务器时间为准，下同）。
（四）竞买保证金。
竞买人在网上交易系统提交竞买申请时，须按照挂牌出让手册的有关规定足额缴存竞买保证金或使用银行保函方式提供竞买保证金。缴存竞买保证金的，应在网上交易系统上选定一家银行，系统将自动生成唯一的随机竞买保证金账号，保证金缴存银行一经选定不能更改，保证金到账时间以银行信息系统入账时间为准；缴存的竞买保证金币种为人民币，不接受外币，且不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金所得，并出具承诺。使用银行保函方式提供土地竞买保证金的，竞买人应向银行申请开立《土地竞买保证金保函》，纸质保函由银行将原件密封后直接指定专人送达或通过邮政特快专递寄送给出让人指定地点由指定联系人签收，需在竞买保证金到账截止时间前2个工作日送达。竞买人应审慎注意。
竞买保证金到账截止时间为： 2023年05月08日16时00分 。
（五）资格确认。
竞买资格审核开始后，出让人在2个工作日内、资格审核截止时间前完成竞买申请文件审核。竞买人提交竞买申请时应充分考虑网上交易活动的竞买资格审核时效，并进行审慎注意。
竞买人的竞买申请文件审核通过，且竞买保证金已按要求交纳的，网上交易系统自动发放《竞买资格确认书》，确认其获得竞买资格。
竞买资格审核时间： 2023年04月21日09时00分 至 2023年05月10日12时00分 。
五、挂牌报价时间及网址
（一）挂牌报价时间为： 2023年04月21日09时00分 至 2023年05月10日16时00分
（二）挂牌网址：网上交易系统（http://lr.hainan.gov.cn:9002/）。
（三）网上挂牌报价时间截止时，无竞买人报价，挂牌活动自动结束；有竞买人报价，网上交易系统限时5分钟在线询问，有竞买人在此规定时限内表示愿意参与网上限时竞价的，系统自动进入网上限时竞价程序，以竞价方式确定竞得人。
六、其他需要公告的事项
七、风险提示
（一）浏览器请使用IE11，其他浏览器可能会对网上交易操作有影响，竞买人在竞买前仔细检查自己电脑和网络运行环境。网上竞买申请、资格审核、报价竞价程序按网上交易系统预先设定的程序运行，竞买人应先到网上交易模拟系统练习，熟悉网上交易的操作流程、方法。由于操作不熟练引起的后果由竞买人自行承担。
（二）竞买人持CA数字证书实名登录网上交易系统进行相关操作，系统注册及证书办理详见《海南省建设用地使用权和矿业权网上交易系统用户手册》。竞买人应妥善保管CA数字证书，竞买人通过网上交易系统实施的任何行为，均视为竞买人自身行为或法定代表人合法授权的行为，该行为的法律后果由竞买人自行承担。
（三）竞买人应当仔细阅读并熟知交易规则和有关文件后，参加网上交易活动。竞买申请一经提交，即视为竞买人对交易规则、出让须知、建设用地使用权信息和使用条件、建设用地使用权现状和可能存在的风险提示等无异议并完全接受。
（四）竞买人应该谨慎报价，报价一经系统接受将即时公布，不得修改或者撤回。竞买人应尽量避免在竞价截止时间前最后1分钟内进行竞买报价，以免因网络延迟等造成网上交易系统无法接受导致报价无效，出让人对此不承担任何责任。
（五）因竞买人使用的计算机遭遇网络堵塞、病毒入侵、硬件故障或者损毁、遗失数字证书，遗忘或者泄露密码等原因，导致不能正常登录网上交易系统或进行申请、报价竞价等结果的，其后果由竞买人自行承担。
八、咨询方式
（一）交易业务咨询。
联 系 人： 李女士 陈女士 黄先生 。
联系电话： 0898-68531700 。
查询网址：http://zw.hainan.gov.cn/ggzy/、http://lr.hainan.gov.cn、http://lr.hainan.gov.cn:9002/。
（二）CA证书办理咨询。
办理机构：海南省数字认证中心。
办理地址：海口市国贸大厦c座b栋一楼海南省数字证书认证中心、三亚市政务服务中心16、17号窗口。
咨询电话：0898-66668096、66664947。
证书驱动下载网址：www.hndca.com。
（三）数字证书绑定咨询。
办理机构：海南省土地 储备整理交易中心。
办理地址：海南省海口市美兰区五指山南路3号。
咨询电话：0898-65236087。
数字证书办理及绑定具体事宜，可查看网上交易系统“资料下载”栏目《海南省建设用地使用权和矿业权网上交易系统CA数字证书办理及绑定指南》。
海口市自然资源和规划局
2023年03月29日
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