中银证券:新房二手房成交同环比均改善,京沪购房政策大力度放松

乐居财经 李礼 12月20日,中银证券发布房地产行业第50周周报。

新房成交面积环比由负转正,同比降幅收窄;二手房成交面积环比降幅收窄,同比增幅扩大;土地市场环比量价齐升,溢价率同环比均上升。

核心观点

新房成交面积环比由负转正,同比降幅收窄。 40 城新房成交面积为 288.4 万平方米,环比上涨 6.4%,环比涨幅较上周扩大了 30.5 百分点,同比下降 24.0%,同比降幅较上周减少了 5.4 个百分点。 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 27.0%、4.5%、 -3.6%,同比增速分别为-22.7%、 -14.1%、 -44.9%。 一、二线城市同比降幅较上周分别缩小了 15.1、 10.0 个百分点,三四线城市同比降幅较上周扩大了 12.5 个百分点。

二手房成交面积环比降幅收窄,同比增幅扩大。 18 个城市成交面积为 167.8 万平方米,环比下降 0.1%,环比降幅较上周减小了 6.9 个百分点,同比上涨 19.5%,同比增幅较上周增加了 1.9 个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为-9.3%、 0.5%、6.2%, 同比增速分别为 47.7%、 3.1%、 36.6%。一线城市同比增幅较上周缩小了 2.7 个百分点, 二、三四线城市同比增幅较上周分别扩大了 1.5、 10.0 个百分点。

新房库存面积环比上升,同比下降;去化周期同环比均上升。 12 个城市新房库存面积为 10118 万平方米,环比增速为 0.6%,同比增速为-4.2%。去化周期为 19.1 个月,环比提升 0.1 个月,同比提升 3.3 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 19.3、 16.9、 60.1 个月, 一线城市环比增加 0.4 个月,二、三四线城市环比分别降低0.6、 2.0 个月,一、二、三四线城市同比分别提升 0.9、 6.2、 32.3 个月。

土地市场环比量价齐升,溢价率同环比均上升。 百城成交土地规划建筑面积为 7209.5万平方米,环比上涨 11.9%,同比下降 20.1%;成交土地总价为 1520.5 亿元,环比上涨 17.8%,同比下降 30.3%;成交土地楼面均价为 2109.1 元/平,环比上涨 5.2%,同比下降 12.8%;百城成交土地溢价率为 5.0%,环比上涨 1.8 个百分点,同比上涨 2.0个百分点。

本周房企国内债券发行规模环比上升,同比下降。 房地产行业国内债券总发行量为164.1 亿元,环比上升 9.5%。总偿还量为 145.6 亿元,同比上升 139.5%(前值: 15.1%),环比上升 116.3%;净融资额为 18.5 亿元。

板块收益有所上升。 房地产行业绝对收益为 1.1%,较上周上升 4.8pct,房地产行业相对收益为 2.8%,较上周上升 4.1pct。房地产板块 PE 为 11.30X,较上周下降 0.11X。北上资金对公用事业、汽车、房地产加仓金额较大,分别为 7.63、 4.71、 3.40 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.04%(上周为-0.79%),净买入 3.40 亿元(上周净卖出0.75 亿元) 。

投资建议

行业需求及融资端政策均明显发力。 一方面,本周召开的中央经济工作会议是六年来首次未提“房住不炒”,让房地产市场回归平稳的真实需求是有必要的;同时, 高度重视“房地产风险的防范与化解”、“不同所有制房企的合理融资需求”,给市场注入了一定的信心,缓解了部分对于民营房企和出险房企的连环信用恐慌。 另一方面,本周京沪购房政策同步调整,力度较大,有望进一步释放购买需求,也将对整体房地产市场信心的重塑和预期回升具有积极作用。中银证券认为,短期京沪政策应该能有明显效果,基于城市基本面更好、政策超 6 年未调整过等因素,预期持续时间与深圳相比更久一些,但中长期看,居民对收入和房价预期的扭转才能使宽松政策起到更好的叠加效用。

从行业基本面来看,本周统计局公布了行业月度数据: 1) 11 月全国商品房销售面积同比降幅收窄,但住宅降幅持续扩大,市场仍处于筑底阶段;低基数下, 11 月新开工同比增速虽然转正、 地产投资边际改善,但实际房企开工与投资的积极性整体仍然较弱。 2) 11 月 70 大中城市新房价格环比下降 0.4%,连续六个月持续下滑;二手房价格环比下降 0.8%,连续七个月持续下滑。 中银证券认为,基于行业基本面仍然承压,房价仍面临下行压力,行业供需端政策预计将持续发力,不过其落地效果以及效果持续性仍需要一段时间的验证与观察。

现阶段中银证券建议关注两条主线: 1)中央与地方政策宽松预期下,地产板块或迎来较大的 beta 行情,其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的: 招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团;底部回升、弹性较大的公司: 金地集团、龙湖集团; 2)在一线城市有城市更新业务布局的房企: 中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。

风险提示

房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。

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