周评：地产政策质变后的猜想

从上周开始，地产政策再度成为市场焦点，对于此次政策我们认为是一次量变到质变的发生。从18年房住不炒至今，地产行业经历了近20余年来的唯一一次惨痛的供给侧改革，供给侧之所以要改革，往往都是产能过剩、需求不足，典型的如15年后的煤炭钢铁、水泥机械，都是各自产能过剩，需求阶段不足，最终各种小煤矿、小钢厂纷纷关闭，调整持续两三年，现在上述行业基本都是央国企当道，抗压能力要强了很多，行业的周期波动相比十年前也要小了很多。

而地产行业在经历了近二十年的快速发展后，面临人口结构、城镇化尾声以及经济换挡等多重因素下，此次调整凶猛无比，短短两年内，大量民营企业破产倒闭、需求连续三年接近腰斩，量价齐跌，部分三四线城市可谓惨不忍睹。虽然政策从22年就开始逆向调控，但实际效果极为有限，直至本次出手我们认为这是一次质变。

首先，15%的首付比例是历史没有，这代表了金融机构在此时的态度，愿意与购房者一起承担更大风险；其次是购房收储，也是历史首次，虽然有人说三五千亿体量太小，但我们认为这就好比股市的平准基金，划出一条线，让市场不再恐慌；最后是会议上提出的“人民性与政治性”，对于当下地产行业的重塑是至关重要。

基于上述三点，我们认为行业的调整临近尾声，L型的一竖接近到底了，之后一横需要时间，还要看政策的发力速度。至于当下地产板块，基本从破产的阴影中走出，因此估值自然要修复，一些净资产一两折的，没那么差；一些债务问题，进入白名单的，拿到被收储机会的，也会压力减轻，对于未来，地产行业必然将进入新模式。杠杆率降低，长期回落到50%左右；ROE回归，过去很多年地产ROE在20%以上，这种高周转高杠杆必然也伴随高风险，未来杠杆回落，ROE回归制造业，好产品、好品质、好设计将是关键，考验不同企业的综合管理能力；寻找新模式，租售并举、物业管理，找到更好的现金流模式，给予更合理的估值。

最后，借鉴其他市场的经验，香港日本美国等开发企业的平均估值过去几十年PB基本在0.3至1.2倍之间，当下经历了两周反弹后，不同企业根据不同的财务状况估值各不相同，但相信假以时日随着销售、利润数据的逐步披露，行业内部必然逐步分化，届时才是供给侧改革成效的真正体现。

期待房地产新模式下2.0版本，期待真正好房子的出现。

最后祝大家投资路上一帆风顺 买卖同源 知行合一！

边风炜

2024年05年23日晚