住房税负成本降至史低！一线城市取消普宅非普宅标准税收政策出炉，购房满两年再销售免征增值税

21世纪经济报道记者李莎 北京报道11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合印发《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，优化住房交易契税，明确取消普宅和非普宅标准的相关土地增值税、增值税政策细则。

在契税方面，全国范围内，购买首套房或二套房，面积在140平方米及以下的，按1%的税率征收契税，面积在140平方米以上的，首套房和二套房分别按1.5%和2%的税率征收契税。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，将契税享受1%税率优惠的住房面积标准由90平方米提高到140平方米，意在降低住房交易成本，促进改善型需求释放，其对新房销售的利好幅度更大。

普宅和非普宅标准取消之后，相关税收政策如何落地备受关注。这次三部门新政明确，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。

李宇嘉表示，针对“有没有”住房时期缺房子的现象，必须要最大限度增加房屋供应，于是就有了普通住房和非普通住房一说，以及差别化的税收政策。现在住房市场进入从“有没有”转向“好不好”的新时期，房地产供求关系重大变化，而且房地产下行压力比较大，因此，差异税费对待失去了存在的意义，而且阻碍了交易循环和市场企稳。随着这一标准的调整，对商品房项目预征差异化的土地增值税也跟着调整。

在土地增值税方面，三部门新政明确，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

另外，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。调整后，东部地区为1.5％，中部和东北地区为1％，西部地区为0.5％。各地可以结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整。

李宇嘉表示，这些税费举措都是降低交易环节税负，而且税负成本降至历史最低，这是重要信号。随着房地产市场变化，目前的政策从抑制过快流转、房价过快上涨转向促进交易循环，以及更加重视存量房屋和社区养老、公共配套补短板的资金需求，房地产税收改革的方向将是降低流转环节的税负，比如契税、增值税（含土地）、个税以及附加在土地和房产开发交易上的各种税负，从而产生“降成本”的效应，这样才能促进交易良性循环。

与此同时，李宇嘉表示，将这些交易环节的税负转移到后端保有和维护环节，实现征收环节后移。这一方面做大了交易的蛋糕，另一方面后端公共服务设施维护和保养以及房屋养老金也就有了资金保障，居民居住更加舒适，房价也能有所稳定。