住宅租赁市场专业化的新蓝海

高力国际业主代表服务部董事黄舒卫。（黄舒卫提供／王莫昀台北传真）

今年不动产市场单一最高金额的交易案为新光一号REITs「新光天母杰仕堡」的标售案，由鼎固置业以116.8亿元得标。究其特殊时代意义，除了机构法人参与多户住宅（Multifamily Residential Property）的服务式住宅（serviced apartment）投资市场之外，对比高力国际第2季台北市办公市场调查，办公室空置率已从去年同期的3.1％，因富邦A25等新大楼的加入，陡升至6.0％，明年更将出现双位数的去化压力。

百万坪的海量新增供给将摇撼办公市场的价格、租金等收益面条件，使品牌、规模化经营的租赁住宅市场成为建筑投资策略转向的新选项。

从市场环境来看，台湾今年第1季全台住宅平均屋龄为32年，台北市更高达36.87年，多数住宅都不符合目前的耐震标准，屋老的趋势又遇上台湾高密度的居住环境以及高房价的结构性因素，以致建成环境新陈代谢过慢，再加上2025年65岁以上人口正式突破20％，进入超高龄社会，形成居住安全、健康照顾、设施提升、物业管理很大的市场缺口。

无论从风险规避、成长潜力、收益稳定的角度出发，住宅租赁将从充斥包租公、隔套的小打小闹时代，透过政府一连串的包租代管、租金补贴、实价登录、社宅兴建政策引导，一举拉动旧市场、新供给、新需求3线并进，快速过渡到透明化、制度化、规模化的新阶段，而下一步就是迈进企业化经营的破冰阶段，满足高阶白领、外商驻外人员、银发住宅、青银共居、商业混合、学生宿舍、企业包栋等各类新型态家族需求的新契机，不再局限在只售不租的饭店式管理豪宅，也不再是平价的社会住宅，而是解放社会及不动产生产力的住宅租赁服务新蓝海。

进一步从财务面评估，目前政府已逐渐弃绝以标售卖断为唯一资产处分途径，除设定地上权、以回馈社宅取得容奖、委托经营管理等各类低地租成本的供给条件，等于提供出租住宅肥沃的生根土壤，有机会突破高租金、高房价的传统市场困局。

美中不足的是，正确的产品策略还需要合理的政策配套来支持。虽然在囤房税2.0的规画中，与一般非自住房屋适用税率2.0％至4.8％相较，不仅最低税率少0.5％，最高税率更少2.4％，也比现行最高税率3.6％少1.2％，但《平均地权条例》修法后另立《私法人买受供住宅使用之房屋许可办法》第3条对于私法人买受供住宅使用之房屋尚须申请许可。如何提供积极诱因以吸引资金、服务、管理技术加速产业、居住品质的升级，仍有讨论空间。