专访黄长乐: 广州别墅极具投资价值

本站房产11月1日深圳报道2009年中国地产年会在深圳开幕，美林基业集团营销总监黄长乐接受本站房产采访。他表示，今年下半年以来一线城市“价涨量跌”是房地产的正常形态，不能简单称之为拐点。他还表示，广州楼价与北京上海等一线城市相比依然偏低，尤其是别墅更是极具投资价值。

“价涨量跌”是房地产的正常形态

在经历上半年的“量价齐升”后，进入下半年，全国一线城市成交量出现明显下滑，但房价却没有丝毫“回头”的念头，早前更有舆论表示，“价涨量跌”是楼市转向的危险信号。

“不管是价涨量跌还是价量齐涨，其实都是楼市的正常形态”，黄长乐表示，适当地调整必然会到来，举例说，11与12月的成交量不可能像8、9月那么好，但不能轻易把成交量下跌称之为“拐点”。

“我认为房地产成交量不能简单地用月、天来计算，应该用年度环比比较才能得出结论”，黄长乐表示。

广州别墅极具投资价值

今年9月，广州一手房涨幅达到7.3%，超越北京上海成为当月涨幅最大的一线城市。但黄长乐表示，广州房价与北京上海等一线城市相比依然偏低，尤其是别墅极具投资价值。

黄长乐认为，改革开放以来，作为最早开放的城市之一，广州房地产一直保持平稳快速地发展。直到2003年开始，全国楼市热火朝天，房价快速飙升，但广州房价与其它城市相比上涨较慢。“以同地段计算，广州楼价仅为深圳的三分之一，与北京相比也差了一半”，黄长乐表示。

对于广州楼价涨幅相对较慢，黄长乐认为，这主要由于在90年代初，广州作为最早对外开放的城市，得到了众多利好因素支持其经济发展。但随着2000年后中国宣布对外全面开放，北京上海等一线城市得到了快速发展，相反广州作为窗口城市的地位不复存在，广州的经济发展进入“阵痛期”，直接导致广州人购房投资欲望降低。“因此，这几年广州的房价上涨速度被北京上海拉出了差距”，黄长乐表示。

“广州作为南方地区的中心城市，其房地产依然具备较大的增长潜力，尤其是别墅”，黄长乐表示，作为集自主与投资功能一体的别墅，广州别墅价格相对全国而言依然偏低，甚至比一些市区小洋房便宜。“别墅与一般商品房不同，它的投资功能尤为突出，因此别墅往往能吸引到许多外地投资者购买”。

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美林基业集团营销总监黄长乐

主持人：今年一二线城市楼市经历了回暖，房价经历了快速的飙升过程，广州很多地段房子房价已经超越07年历史高位，但是成交量环比有所下滑，这种价升量跌的态势，有分析人士认为是调整信号出现，我想请黄教授分析一下。

嘉宾：我倒认为价升量跌在很大程度上还是一种正常的市场反映，如果价升量也跟着升未必是征尘的，当然也有可能是正常的，但是价升又跟量同一时间出现跌，这应该是一种很正常的市场反映。

主持人：我们研究商品价格波动，价升到一定政府之后，量跌这可能是因为购买力已经接受不了这个价位了，大家开始转入观望，现在看买卖双方博弈，如果说卖方觉得这个价格还是挺得住的，我也不需要卖，价格在盘整会继续上升，如果到了一定程度，供需关系变化了，价格就会往下走，到了这个阶段，后面走势怎么走？请您做一个判断？

嘉宾：这个走势应该是很明朗的，价升量跌但是肯定没有出现很明显的量跌，楼市大跳水，价格一升整个市场拒绝交易，这种情况并没有出现。恰恰相反在北京，十一黄金周过后，国庆大阅兵之后，不仅价格升了，而且量也涨了，广州也出现这种情况，总体统计数字只能说明某一个程度上的问题，但不能说明全部问题。要想说明全部问题，就在各个城市调查，发现每个城市有的价格升量在跌，有的城市价格升量在升，这说明每个城市价格和销售量相互这种博弈还是积极的，而不是一边倒的，也说明这个市场还是健康发展的，应该不会因为价升量跌就说到了什么转折点，“拐点”，这种说法我认为值得怀疑。

主持人：您还有一个观点，对比全国一线城市广州房价还是属于偏低的，跟广州商业文化有些关系，请您再详细介绍一下？

嘉宾：我们可以看一下历史，广州在过去将近20年房地产历史里面，广州独树一帜，全国房地产市场经常波动，但广州一直是很平稳的走过来的，广州房地产市场一直是波澜不惊，这个广州独特发展状况有关，比较有个性。过去无论是1988、1989年经济动荡，还是1993、1994年金融滑坡出现滞胀，还是1997年到2000年经济动荡，似乎都没有牵连到广州，广州在这个时间段里面一直处于稳定高速发展的状态，所以广州的房地产市场跟着是一直很稳定的。但是2000年以后特别是2003年以后全国的房地产市场热火朝天，当然全国房地产市场03年开始也出现一种论调，每年都在说房地产冬天到来了，房地产要垮台了，要崩溃了，但是恰恰在一段时间，房地产市场是发展最迅猛，最快的，成交也最火爆，房价也是涨的最快的。与之形成反差的是，在这段时间广州跟其它一线大城市拉开了差距，他的房价上涨速度很缓慢，到现在广州房价市区价格可能只有深圳的三分之一。

主持人：二分之一左右。

嘉宾：我讲的是同地段，就是同样的地段，同类地段，可能不只二分之一，跟杭州差距更大，跟上海差距相当于跟深圳的差距，整整一倍的差距就是二分之一左右。特别是在别墅领域，广州郊外别墅比市区公寓楼还便宜，我可以毫不客气说，不把广州当做一线城市，就把它当做二三线城市，广州的别墅也可以说是全中国最便宜的。甚至有2800元/平方米，拿到任何一个县城人家都觉得是天方夜谭，但是在广州就有这样的价格，别墅是投资性很强一种产品，别墅市场的价格不景气可能反映广州别墅投资氛围不景气，而别墅价格不能往上调，这可能反映这个城市发展情况。

首先广州是一个传统的口岸商业城市，从乾隆皇帝闭关锁国，实行海禁以来，一直到清王朝覆灭，这段时间，广州是全中国唯一一个对外开放口岸，中间上海开放了一下。清王朝覆灭以后，到抗日战争爆发广州一直是一个相对社会治安各种方面比较平稳，由国民政府在统治，各种积极因素堆积在广州城市，然后解放以后，一直到90年代接近50年时间里面广州一直是中国唯一对外开放城市，当然不是完全开放，广州有一个窗口叫广交会，从1953年开始启用广交会，到1997年为止，中国只有一个对外经贸窗口就是广交会，所以广州被称为中国的南大门，改革开放的前沿。由于中国自古以来将近200年时间里面，一直是中国持续对外开放一个城市，所以广州的经济就有非常明显的特点叫口岸特点，又叫窗口城市的特点，窗口城市香港也是严格来说，他有一大特点，就是90%以上企业在坐商，就是坐在这里做商人，因为资金、商业机会、政策、信息都堆在我这里，什么资源都往我这里面流。国外的人要到中国来做生意，你在我地盘上做生意，国内的人想进口一些时髦的东西，像80年代初进口一条长桶丝袜，都要到广州红头街上去买。时间一长，大家养成坐商一种习惯，但是1997年开始，形式发生了根本性的变化，以前就广州、深圳、珠海是窗口，1997年中国宣布对外全面开放，当然最后落实的时候到2000年，但是那个时候对外宣布了，于是从2000年以后全国各地中等以上城市都成了对外开放的窗口，大家都是窗口的时候，就没有窗口了。

广州作为窗口城市的地位也就自然而然削弱了，严重一点上丧失了，在这个时候做坐商，时代背景，商业背景已经不存在了，所以广州商业形态也好，整个经济结构也好，已经失去了一个窗口城市这种背景的支撑。所以在很多行业就开始走下坡路，甚至被边缘化，比如说会展行业。

主持人：会展还是国内最重要的会展中心。

嘉宾：但是现在广州的会展业跟上海、北京、天津相比，广州的会展业用两个字形容叫示威，北京一天举办多少场国际型大型会展，上海一天举办多少，广州一年举办多少，这个已经是不可比拟了。所以早在1997年开始，我们老大哥地位早就动摇了，到现在已经彻底消失了。同样在服装批发、展贸包括房地产等等很多行业，广州由过去不可动摇老大地位，到后来可动摇老大地位，到后来根本不是老大，甚至有些时候连老几都算不上，这种情况在广州各行各业都出现了。广州各行各业包括广州市政府，在这种情况下要解放思想，换一种思路来对待自己。

主持人：这个是城市地位的下降，令到广州的房价比较低？

嘉宾：不能说成是地位下降，只能说暂时经济开放性城市变化，广州暂时出现了一个不适应症，会造成一种现象，广州企业收入能力下降，暂时出现收入水平的下降，个人收入水平的下降，以及融资渠道的缺失，资金管道不疏通，很多经济支持因素的疲软等等，这些东西出现，暂时会出现这种现象。要一直不顾及这种变化，听之任之，这些东西可能就永远存在了，这些病症。当这些现象出现的时候，人们投资欲望就会打折扣，因为你估计到明年收的钱可能会减少的时候，你就不会大规模往外投，不回答规模买东西，会把钱揣在口袋里面，这是一种很自然的反映。反映在房地产市场，广州人买房会比其它城市差一些。

主持人：我感觉这几年广州房价应该说是在03年之前连续平稳稳中有降7、8年，之后是04年很快速飙升起来，在快速飙升期里面，那个时候从3000多元/平方米到现在平均房价在1万元/平方米，这几年增长速度还是很快的。

嘉宾：跟其它城市比不上，所以说到底是涨的快不快，不是跟自身比，是跟别人比。

主持人：可能在跟别的城市相比的时候，相对来说特别是别墅的确是处于比较低的位置，但是大家买房的意识，现在广州换房观念或者说是买房投资观念也得到了很大的提升。

嘉宾：广州人在购房意识方面是比较成熟的，因为广州的房地产市场是起步最早的，80年代初就已经起步了，1984年广州已经有了全国第一个小区就是东湖新村，这个没问题。但是广州人的投资欲望比别的大城市稍微差一点，有两个原因，一个就是刚才所说的，这个城市由坐商，要想变成行商的城市需要一个痛苦的过程，在这个过程当中，支撑因素比较少一些，所以大家收入期望会降低，所以购房的热情也会降低。

第二个因素是由窗口变成不是窗口，外来的经济人口投入会突然间减少甚至有一段时间几乎绝迹，很多一线城市都属于中心城市，购房因素除了买本城市居民需要换房以外，可能在一半甚至超过一半因素是吸引外来经济人口投入，而广州由一个窗口城市突然间变成不是窗口城市，在这一个痛苦过程当中，会发现从全国各地要投入广州的人突然间减少了，甚至有一段时间几乎没有了，这对广州的房地产市场支撑本来是撑在那里的柱子，突然间抽走一根柱子，这个也是造成广州房地产需求相对疲软的重要因素。

主持人：我前几天刚刚跟珠江新城一些发展商做了一个地产沙龙，他们讲到珠江新城买家本地户口，广州户籍人口肯定不到20%，按照他们各自销售项目包括一些中介机构不到10%，我所了解应该会高一点，这个证明珠江新城买家是省内省外，国外占的比例是很大的部分，是不是这些外来人口集中在CBD去了？

嘉宾：有可能，珠江新城是广州不可争议的CBD，来来往往，进进出出商业元素，高端部分一定会集中在珠江新城，要是连珠江新城都捞不到一条鱼的话，整个海洋都没有一条鱼了。

主持人：整个别墅市场，美林基业有超级大别墅的楼盘，在广州别墅价格处在平稳的状态，这个是不是因为别墅的供应量太大？

嘉宾：有这方面的因素，供应量太大跟这个市场大小相对比较出来的，美林湖的别墅价格一直在升，最近几个月一直在升，从我负责整个营销以来，我们已经升了八次，当然升的不是很明显，每次升是一点点，慢慢调，但是八次以后我们的业主现在已经很高兴了，我以前买的房跟现在的价格一比这个不是增值了吗？这种升价不是大家汹涌拼命买房而导致的，这样升价以后市场一如既往来支持我，一如既往来买房，来接受，而没有出现明显我一升价大家说你的房不好了，我不买了，既然我升了价大家还是热心的追捧，那你就升价吧。

主持人：在这样的市场状态下，广州别墅市场未来在供应量比较充足的情况下，整个广州别墅投资前景如何呢？

嘉宾：我认为广州毕竟是一个中国南方中心城市，广州楼市不是孤立的，尤其是别墅既是一种实用产品，又是一种投资产品，你做一个投资产品来说，它的市场不会也不应该局限于广州这么一个城市，应该是全国甚至全世界，所以我们房地产商也因此有行商这种思维，不应该继续做坐商，有行商这种思维。

主持人：卖到全国去。

嘉宾：更何况广州中央别墅区就是山前大道沿线的别墅仅挨着白云机场，本身就是北方富人一个休闲、渡假，过冬的好地方，完全可以成为全国别墅投资市场亮点。首先不应该受局限于广州这个城市的形态，不应该局限于广州目前窗口城市和非窗口城市转换因素，第二步应该局限于珠三角和广州这样的地域性，这两个局限对中央别墅区来说，应该没有影响，或者说影响很小。

主持人：您现在的营销策略是不是就是要把美林湖卖到全国各地区。

嘉宾：对，美林湖应该是中国的美林湖，世界的美林湖，作为广州中央别墅区是南中国的别墅区，市场部应该局限在广州。

主持人：谢谢黄总。