专访中原董事施永青:房地产走"香港模式"有风险
记者手记：香港皇后大道中18号，施永青的办公室精小而细致，透露出浓浓的文化气息，一如施永青本身的思想与原则让中原生长出了自己的文化气质。
说起施永青，大多数人会习惯性地想到中原地产，这家枝叶遍布全国38个城市，员工逾四万，分店近两千间，收入过百亿的庞大帝国。但显然，施永青的传奇经历不仅于此。香港房屋委员会委员、香港策略发展委员会委员、天平绅士、曾荫权智囊……从某种意义上讲，作为香港地产“教父级”的人物，施永青也反映着香港社会的一种演变。
即使而今已年过六旬，施永青依然紧密关注中国社会和中国房地产，在接受本站房产采访时，其更是精神矍铄、滔滔不绝，对香港楼市的现状和根源、中国楼市的弊病和未来展开了大胆、深刻的解析，思维清晰、见地独到，让人眼前一亮。（本站房产/文）
2012年10月，香港要求非本地买家需要支付额外15%的印花税，同时特别印花税的征收对象扩大至3年内转手的物业，仅4个月后，双倍印花税的“辣招”又出台。目前香港楼市到底情况如何？施永青详细解释认为，楼市主要有三个力量支撑：一个是用家的需要，即刚性需求；一个是投资者买来受租；还有一些是短线的炒卖。
政府觉得楼价已经距离普通市民的负担能力太远，所以政府从2011年就开始先打击炒家。它打击的方法就是从短期转让中收取很高的印花税，大概是15%，最近还加到20%。
“其实，就算不加到20%就已经很有效了。数据显示，市场上的炒家已经少了90%以上，可以说大部分炒家都没有能力在短期内赚够钱去支付印花税。”施永青指出，印花税和个税不同，个税是赚到了钱才支付，印花税则是不管赚不赚钱，都按照成交的价钱计算征收（即一种成交税），所以现在炒家基本上没有了。而第二种支撑楼价长线的投资者，市场上又不可能没有投资者，否则谁有房子放租，大家都是自己住了。
第三个，现在政府限制投资者，打击外来的投资者、打击机构性的投资者，现在甚至连本地的投资者也一样打击：如果你拥有超过一套房再去买房的话，要收三倍的印花税。如果是自己用，政府需要你提供证明：能够在六个月内把原来的一套卖出去，这样才能把税退回来。不过六个月内不一定可以把房卖出去，所以用家也有一定压力。
以上的诸多大压力之下，市场是有受到一定影响的，现在市场的交投量少了很多，连买家现在也不敢入市。买房子的人无可避免会有投资的盘算，房子不是一种消耗性的产品，所以买房子的时候自己最好也要考虑到房价将来是升是跌。如果将来跌的，那为什么现在要买？为何不等到将来便宜一点再买。
三股力量下，买家也少了很多，这种情况下原有的房价一定是支撑不住的。但是现在市场上的存量房价格还没有跌，或者只跌了一点，先跌还是开发商。因为开发商不能把房子建好之后给自己住，他一定会卖出去。不卖出去开发商的资金链就会有问题，大家就会预计公司的业绩不好（现在开发商很多都是上市公司），公司的股价就会跌下来，它就会在市场上“折翅”，同时这个问题会使得发行债券也可能付出更高的利息。所以在需求少了的情况下，开发商也一定要卖房，那唯一的方法就是降价。
但是，现在存量房还未受到太大影响。因为现在业主卖房的动力很小，而且现在银行利息低，业主拿到钱后也不知道放在什么地方好，所以小业主没有压力卖房。
有报道称，政策影响下，香港楼市需求明显萎缩，现在香港的中介代理行开单比例，已从03年的5:1降到现在10:1，有超过80%的中介机构会倒闭。对此，施永青认为，中介这个行业的特色是周期性比较强，它有好的时间也有不好的时间，不过这一次因为政策的原因，估计“不好的时间”会维持很长。
“但是，目前的政策就算政府已看出现问题，也没有办法改变。”施永青解释称，现在香港社会相对比较仇富，最仇恨就是地产商和拥有地产、房子的人。现在香港有一个名词——地产霸权，民众认为整个社会被地产霸权害死了。所以政府不敢放松调控，一放松调控民众就会说官场勾结。
“所以我相信，楼市政策可能会维持比较长的时间，但我不认为会有经纪机构这么快倒闭。不过在这个行业中，以我们公司为例，是设置有基本工资和佣金的。但基本工资只在最低工资的水平，很多人要靠佣金来生存，所以佣金小了，企业不用裁员员工自己也会走。所以从业员会减少，但公司没那么快倒闭。
关于“地产霸权”，曾担任新鸿基郭德胜私人助理的潘慧贤著过同名书籍《地产霸权》，书中认为，香港楼市现状是房地产高地价政策和地产财团的垄断造成。同时，高房价是造成香港出现“产业空心化”的一个重要原因。
对此，施永青坦言有看过《地产霸权》，但其认为书上的观点只是迎合现在社会上部分人的需要，被这部分人炒作出来。当然这种观念能够流行和得到很多人认同，也是有它的客观原因。但谈及观点，我认为很多是不正确的，她的书在学术界也是没有价值的，只能对一些搞政治的人有用。
“香港的房地产商没有搞什么霸权，只不过是香港有高地价的情况，但高地价不是地产商搞出来的，是政府造成。”施永青续指，但政府也不是有心去搞高地价，这是在历史发展使得很多因素累积，从而高地价成为香港的一个常态。
为什么高地价？施永青指出，以前英国政府来香港时候把香港定位为自由港，自由港就不能抽太高的税，否则就没有人来做生意。但税收不高，政府又需要发展，但当时的香港政府又不愿意再从英国调钱过来用，所以就通过卖土地，而且一点一点地卖，才能卖得好价钱，维持高地价。所以香港的高地价，实际上是财政需要的历史因素累积造成。
那为什么不改变？施永青解释道，其实董建华也过想改变，但政策使得地价下跌以后，整个政府都出现了问题，首先是财政赤字，公务员规模减小，公务员工资、医疗、教育、福利开支不够。另外，十万的香港本地人辛辛苦苦储存在房地产的财产大量蒸发，财产蒸发之后，消费能力降低，再投资能力降低，整个社会无法适应，市民生活也变得更差，所以房子又回到了高价。
“现在大家又忘了，又想回头走一次。在政府的收额没有其他的方式去填补情况下，在大部分市民储存财富的模式还没有改变的情况下，又突然把地价压下来，后果会更加严重。”施永青直言。
房价里大部分是地价，建筑费用不高，房价高的主要原因还是土地供应不足。当然土地供应不足，有一个原因是以前地价跌下来影响社会的时候，政府要救世，所以减少土地供应。使用购地表、撤销租屋条例让投资者有更多利益、买房退税等手段，在楼价太低的时候救世，发布很多对楼市有利的条例。
另外，楼价高还有一个重要因素那就是，经济好。如果经济不好，收入越来越少，吃饭都成了问题，谁会去买高房价的房子？所以，经济好很重要，拥有财富的人增多，买房子的人才会增多。
“八万五”有重蹈覆辙可能 政府应调整供地而非存量房
董建华时代的“八万五”政策逼升了大量负资产，但其中多是亚洲金融风暴的原因，目前香港的内外环境与1997年金融风暴前夕的情况有何异同？重蹈覆辙的可能性大么？
对此，施永青认为，以前楼价跌下来，是有人欠银行的钱。如果收入不好、供不起楼，银行就会把房子收回。有时候房价跌了，欠银行的钱比现有的房价还要高，要还钱，业主没有办法，只有把房子卖出去。
但现在香港拥有房子的人有60%没有按揭，或者已经把欠银行的钱都还掉了，只是最近两年买房子的人才可能欠银行的钱多一点，所以现在香港楼价不容易跌。现在香港的房价也基本上是历史高位，这也说明大部分人是赚钱的。另外，现在存量房的房价还没有掉下来，所以银行对他们的压力不大。
但这也不能说不太可能重蹈“八万五”的覆辙，如果目前的政策不改变，拥有房子的人心态就会改变：如果房价再跌，大家都会担心，投资者心态不稳定，看到时机不好就会卖出。不过买家方面的需求是比较稳定的。
香港“辣招”既达不到帮助首次人群置业的作用，持续下去又可能伤害小业主，这怎么平衡？对此问题，施永青认为，这个问题在香港和内地都一样存在。
“政府不应该通过调控存量房的价格去帮没有买房子的人，而是应该在新增房上做文章。香港的存量房由120万小业主把握，政府想调节存量房的价格，但又不可能命令小业主一定要卖掉房子。大陆也一样，政府也不可以让业主低价卖房。”施永青认为，既然花这多工夫做的是没有效益的事情，还不如新增土地，而且未来两年推出的土地上建的房子，限定只能够卖给首次置业的人，不容许卖给已经拥有的房子的人，那么整个存量房市场不受影响，新增土地受到控制，开发商考虑到房子将来一定要卖给赚钱不多、没房子的人，购地的开价就一定会低。我不知道中国政府为什么不做这种事情？
量化助资金流入房地产 但与调控无直接关系
有说法称，香港接二连三推出严厉调控，原因之一是资本市场的热钱猖獗。很巧，今年央行公布一月份外汇占比显示，今年一月外汇占比去年高出将近五倍，而就在几天前，国务院推出了新国五条。有人说，内地楼市政策出台的一部分原因也是为了控制热钱的流入。你觉得上述分析正确吗？
针对本站房产的问题，施永青指出，香港是金融自由，资本要来就来，要走就走，政府控制不了，说房地产价格上升，可以说跟金融市场的量化宽松有关。因为美国、澳洲、日本都在执行量化宽松政策，流通货币大量增加，有一部分当然会流入其他地方，当然也有一部分流入房地产。
当然这其中也有一定的原因，量化的目的是让资金流到实体经济去投资、开公司、增加生产线，这样就业人数才能够增加、经济才会增长，但现在社会基本产能过剩，钱流不进实体经济，就流入金融市场、投资市场，有一部分也流入房地产。
但内地的情况恰恰相反。内地楼市政策是为了控制热钱流入，这种说法是不成立。
内地政府不许外资进来就可以不许外资进来，不用通过房地产调控的政策。因为，内地也不是热钱要流去就可以流去的。我在大陆也有一家投资公司，所以知道外汇并不容易换成人民币，甚至有些非内地的公司要发工资，把工资换成人民币银行也不允许，因为国家的政策是控制外汇流入。
事实上，不仅现在外汇不能进入内地楼市，就连本地资金也不行。例如广州，如果没有广州户籍，也不能买房，更别说外国人。
不过，香港现在调控的环境跟外钱也没有关系，除了大陆来的钱，外来的钱一般不喜欢买房地产，而是喜欢买股票、买金融产品。
“时差”影响新政执行效益 中央应协调与地方的矛盾
俗话说“上有政策，下有对策”，开发商和业主是否会通过阴阳合同等手段规避调控？
施永青认为，阴阳合同等现象是内地执法不严、贪污腐败造成的，香港不可以出现这种情况，因为如果房子过户给人家从而自己变成没有房子的人，政府不会管你，但如果你有房子，你过户给人家就会有风险，比如人家可以不还给你。这是大多数人不愿意做的事情。
施永青直言，我觉得阴阳合同的问题不容易解决，其最近碰到一个案例：一套房的成交价格是500万，但相关证明上写24万，即使房子已经成交7、8次，但每一次成交都是写24万，因为要他把以前的税一个人承担是不可能，所以20%个税政策不容易执行。
其实内地以前有交个人所得税的规定，为什么现在搞不了？就是阴阳合同等现象一路存在。政府还是原来的政府，办事能力还是原来办事能力，办事作风还是原来办事作风，这种情况要全面改变是不行的，除非把整个官僚系统都改变才可以。
再比如，很多经济适用房都可能落在一些不应该得房的人手里，一些查出来的“房姐”，她们的若干个户口也是用不同的名字，假户口也可以囤房。但是在香港虽然有假户口，但不普遍，因为抓到都是严惩，而且没有搞一点关系就可以不抓的情况。而且如果为了买房去搞一个假身份证那就是刑事问题，犯了刑事罪以后都会有记录，日后出国以及各方面都会遇到问题。
另外，说到税收政策，香港如果宣布新增税收，就会一宣布则立即执行，而且公务员系统是百分之一百执行。但内地，中央政府宣布之后还要给地方定细则，所以现在新国五条细则提出已经差不多一个月了，还没有执行。这个时候，各个地方的普通人都在赶尾班车，房产成交量比前几个月更高，所以政策效益能达到什么程度就不知道了。
另外，一个很关键的原因是，中央和地方有矛盾，地方政府和香港政府一样，需要高地价来增加财政收入，并且经济增长和房地产也有关，所以要调控房地产，中央还需要调节跟地方的矛盾，不过也要注重经济增长，如果经济不增长，那么更多问题会出来。
房地产依赖“香港模式”有风险 中国应考虑长远发展
“内地房地产基本走的是香港的道路”施永青强调，但这条路走下去要转弯，但拐弯不容易，这在经济学上叫做“途径依赖”，即一条途径走的时间长了，其他的东西都会配合它一起去走下去，想改变也改变不了。
我认为像香港这样的城市对房地产依赖一点，问题不大，但作为一个国家，不能够单单依靠房地产，中国还要发展高技术、国防，解决能源、通气等问题。如果只是房地产赚钱，那资源流入房地产，其他需要资金的领域就没有人去搞。特别是如果国企都去搞房地产，容易赚到钱，那国家要它承担的社会责任就不能保证。所以中国政府压制房价是正确的，这是因为不想资源都流入一个地方，应该流向更多行业。
当然，现在很多资源都流入北京、上海这样的一线城市，就像一个说法叫做“穷帮富”，这是吴邦国在上海的时候说的：为什么一些西部落后城市的地方政府辛辛苦苦赚的一点钱，都被浦东买的一栋房子拿过去了。地方政府应该把钱留在西部，发展城市、落后农村，但把钱带到上海、北京去就只能买一栋写字楼。或许它认为买一栋写字楼会赚钱，但当地的农民本来是想用钱买拖拉机的。
所以房地产的过度发展对于国家长期的命运、对人民的幸福都不一定有利。虽然我是做房地产，我的企业要赚钱，但还是觉得应该对房地产加强调控。但是现在很多地方政府却比较短时，它只要眼前的利益。
而且，另一方面，房地产的钱来得太容易，这或许会使得地方政府的行政效益降低，而且出现浪费、贪污等现象。穷的时候就不容易贪这么多，但如果土地很容易换钱，政府官员或许就会利用职权，给开发商一点地，开发商给它好处。
但是，有些中国的官员在任一年拼命批地，不管城市规划，把批出去的土地都建起房子，但这个城市才50万人口，而新批出去的土地就可以再住50万人，所以出现了很多房子根本没人住，这种现象也是不考虑城市规划,根本不考虑城市将来发展需要的做法。只考虑官员自己的需要，在这一代已经把土地批完了，下一任政府怎么办？
中国经济对房地产仍有很大支撑
对于房地产这个产业来说，不管是香港还是内地，确实是有很多问题。但是它有很大的潜力。在目前的国际环境和政治环境下，香港和内地房地产发展有哪些空间，又会遇到哪些机遇和挑战？
施永青：就香港来说，香港现在一个很大的问题，频繁的政策之下，香港房地产虽然还有上升空间，但可能趋势是慢慢向下。不过，房地产再往下走的话，整个经济就会受到影响：开发商赚钱能力降低，投资意愿就会降低，政府能够从房地产收到的钱会慢慢减少。
不过，香港的开发商不是近几年才开始发家的，它们手上基本都积累了很多钱，也有很多商场、写字楼物业可供长远收租。所以政策调控对开发商不会带来什么风险，只会使其股价下跌，赚钱能力下跌。
对于内地来说，有一些地方政府的债务是和房地产有关的，地方有一些钱是通过信托、资金落到房地产里面的，如果房地产下行，则可能是这部分变成坏账。当然现在中国还没有出现这种情况，因为中国前几年已经开始限购了。而且现在上海、北京等一线城市，依靠外来资金也可以支持现在的楼价。
可以说，房地产作为一种投资工具所产生的影响已经破坏了房地产的使用功能，但房地产的功能既是有使用，也有投资。现在内地政府要透过存量房去解决使用的问题，但是存量房拿在很多小业主手里，他们不会不去考虑投资的问题。所以政府最好去解决还没有买到房子的年轻人的买房问题，这批人买了房子以后，自己赚钱了可以换出去，它换出去的时候也要房子卖给没有房子的人，这样的楼市的价格就会受到控制。
另外，中国的房价为什么不跌？因为中国经济每年增加8%左右，房价也附和着经济的状况，当经济上走，房价也上走，但上行到超过经济涨幅后它就会横向发展，等经济追上了，它又继续升，就好像楼梯一样，升一步，横行一步就又升上去。所以只有当经济掉头下跌，那时房地产才会支撑不住。但目前中国的经济对于房地产还是有很大支撑力，而且像上海、北京这样的人口输入型城市，总有人过来买房子。