专家传真－大陆房地产基本面持续走弱

从资金、销售数据、房价等指标来看，近期中国房地产景气表现明显未如预期，且持续呈现修正的态势。图／中新社

近期中国经济引发市场高度担忧，其中最重要的环节是房地产经营开发业者的债务问题，总计2020年迄今已有66家业者面临跳票危机，2023年也出现房地产开发经营业者下市潮，若处理不慎又进一步影响到金融体系的稳定性，整体系统性风险恐冲击大陆经济表现，对于尚要摆脱景气谷底逐步迈入复苏初期阶段的全球来说，无疑又添加一大不确定性。

而尽管近期有感于中国房地产市场面临严重供过于求、债务问题高筑、烂尾楼事件频传等现象，政府不断优化其房市政策，不过整体来说，挹注整体依旧有限，毕竟民众购屋信心仍显薄弱，房地产经营开发业者也仍处于调整公司体质阶段，尚不敢大肆扩张或大举推案，故短期内可预见对岸房地产基本面仍将持续走弱。

■房市需求、开工数、价格

呈现三降

若以中国重要的房地产数据来说，首先在资金方面，2023年7月本年实际到位资金、房地产开发资金来源的累计年增率分别为-13.20％、-11.20％，皆延续2022年2月以来负数的走势，而2022年4月～2023年7月中国房地产开发投资完成额年增率也皆陷入负数，其中2023年7月跌幅来到8.50％，代表着房地产开发投资的持续走低依旧，主要是受到新开工低迷与市场需求不振的影响。

就销售数据来说，2023年7月中国商品房销售面积、商品房销售额年减率各为6.50％、1.50％，同时商品房待售面积更是持续走高，7月年增率上升至17.90％，为2015年9月以来的高点。再以房价表现而言，7月中国前70大中城市新建商品住宅价格指数年增率为-0.60％，为连16黑，而6～7月中国前70大中城市新建商品住宅价格指数月增率也再次出现负数趋势。显然不论是从资金、销售数据、房价等指标来看，近期中国房地产景气表现确实明显未如预期，且持续呈现修正的态势。

■中央与地方持续

优化楼市政策

事实上，有鉴于房市信心度岌岌可危，为避免后续面临崩盘的难题，大陆从中央到地方政府皆积极推出房市优化政策来提振需求与信心。在中央，人民银行（央行）发布第二季度中国货币政策执行报告，强调要密切关注重点领域风险，统筹协调金融支援地方债务风险化解工作，并加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支援力度，延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末，等同加大金融支持房地产发展力度，落实「金融16条」，且让保交楼贷款支持计划延期等多项措施来改善地产行业融资，缓解流动性紧张。而地方政府方面，例如福州、厦门、成都、沈阳等市表态将调整优化限购政策、降低二套房首付比例，接下来预计将会祭出更多城市优化楼市政策。

显然中国来自于金融端的支持性政策正逐步实现，后续各地政府也有机会实施因城施策，例如一线及重点二线城市聚焦优化城市落户限制，而三四线城市更落实给予购房资金支援，而加速推出各类需求端支援的政策，借此形成政策组合拳，但预料尚无法快速扭转中国房市景气的下行轨道，仅能减缓销售衰退的幅度。整体来说，由于此波中国房市调整修正恐非短期内即可结束，一旦市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，将使得房地产开发经营业者的资金风险进一步加大，甚至调控政策出现超预期变化，导致房地产行业景气波动加剧，凡此皆是后续值得观察的地方。