专家传真－亚洲主要房市前景如何？

房地产市场的基本原则是「地点」至上，而亚太区四大金融中心的情况明显体现出这一点。图为香港楼景。图／中新社

在财富保值增值以及传承方面，房地产一直是备受钟爱的资产。房地产占所有家庭净资产的一半左右，近几十年来，多数发达经济体的住楼价值持续跑赢通胀。在移民流入、供应受限和有利融资条件的支持下，主要城市的长期实际价格涨幅甚至更大。

然而，房地产存在周期性而且市场容易过热，这使得泡沫现象周而复始地出现。典型的预警信号包括楼价与当地收入和租金脱钩，以及实体经济失衡，比如过度借贷。

瑞银全球房地产泡沫指数旨在评估全球25个城市的楼价过热风险。自2015年推出以来，该指数表明泡沫风险上升本身并不是即将大跌的先兆。但在此类市场中，宏观经济势头或投资者情绪的转变确实可能成为突然点燃下跌的导火索。而与此同时，在租金、家庭杠杆和经济增长等基本面因素持续改善的市场中，楼价可能无需回跌亦可实现市场重新平衡，即使是在购房负担能力趋紧的情况下。

■全球大城实际楼价平均下跌5％，基本面修复中

这从过去一年的情况中即可看出。通胀攀升和长达十年的低利率时代结束，导致全球各大城市的实际楼价平均下跌5％，这是自全球金融危机以来的最大跌幅。在过去三年存在泡沫风险的市场中，包括香港、多伦多、法兰克福和伦敦，平均跌幅更是达到10％。

在我们研究覆盖的25个城市中，疫情期间的大部分实际涨幅平均已全部回吐，目前实际楼价已回落至2020年中的水平。但从更广泛的角度来看，相较于长达十年的全球房地产繁荣，这种实际跌幅并不算大，住房名义价值（未经通胀调整）在过去一年基本持平。

此外，在该指数涵盖的市场中，有三分之一城市的待售楼价继续上涨。在疫情后最受欢迎的目的地（新加坡、杜拜和迈阿密），名义楼价比两年前上涨了40％。尽管购房负担能力趋紧，比如新加坡的专业技能服务业雇员一般需要年薪的10倍才能购买650平方英尺的公寓，但随着抵押贷款利率上升，租金也持续攀升且家庭杠杆逐渐降低。因此，基本面实际上正在改善。

由于就业市场等基本面因素更为稳固，全球金融中心目前处于疫情爆发以来最为平衡的水平。事实上，今年的全球房地产泡沫指数显示，只有两个城市（东京和苏黎世）位于「泡沫风险」区域，低于一年前的九个和疫情期间的七个。

■东京成亚洲唯一「泡沫风险」房市

在全球层面，我们的分析表明倘若利率保持在当前的高位，总体楼价风险可能偏向下行。尽管全球宏观经济趋势不容忽视，但房地产市场的基本原则依然是「地点」至上。亚太区四大金融中心的情况明显体现出这一点，其中各市场都具有独特的基本面。其中，澳洲雪梨市的房地产市场异常动荡。实际楼价在2020和2021两年内飙升近25％，接着澳洲央行激进加息引发了价格大幅回跌至2018年水平。在此之后，市场已回升9％。

东京的住房市场已经与日本其他地区和亚太地区脱钩，2023年前八个月新建公寓每平方米的平均价格按年飙升30％。由于通货紧缩以及具吸引力的融资条件，过去20多年以来，楼价名义复合年增长率维持在2％。不过，自2020年以来，租金和净移民人数一直在放缓，家庭收入增长滞后，抵押贷款利率开始上升。这些因素使东京成为今年唯一一个存在泡沫风险的亚洲城市。然而，由于金融状况仍相对宽松，我们认为未来几年楼价还可能温和上涨。

至于新加坡，自2010年推出十轮降温措施，实际楼价在过去五年仍上涨15％。不过，政府的干预措施已令市场开始整理。从2022年中期至2023年中期，楼价涨幅（经通胀调整后）放缓至3％。在楼价上涨的同时，我们见到当地实际租金自2018年以来劲升40％，较一年前则上涨25％，为我们研究覆盖的25个市场中最大涨幅。这使得新加坡成为唯一一个「以租养房」所需租金年数（23年）低于十年前（25年）的市场，进而令估值从「过高」降至「公允」水平。

香港则是自该指数发布以来，香港首次从「泡沫风险」下降至「估值过高」区域。然而，香港的楼价仍然是世界上最难以负担的市场：一位具专业技能的服务业雇员购买650平方英尺的公寓需要平均年收入的22倍，远高於伦敦的11倍。尽管实际楼价在2003年至2018年间涨了四倍，但收入停滞不前，租金在此期间仅上涨50％。实际楼价从2022年中至2023年中下跌7％，将楼价拉回到2017年的水平，使得该城市的排名有所改善。我们预计到今年底前，楼价将再下跌2～3％。