专款到位！南京“拆迁大幕”拉开！补偿款曝光...
城中村改造，是住建部从2024年自上而下重点推动的工作。
住建部相关负责人曾公开表示，2024年住建部将有序推进城市更新:全国将再改造5万个老旧小区。5万 个小区，真的不少了，非 常大规模。
城市更新很烧钱，上一轮2014年那波，之所以能掀起全国棚改潮、无数拆迁户一夜暴富，主要得益于央妈大规模发钱。
南京一直致力于城市更新和改造工作，打造宜居、韧性、智慧城市。特别是南京晋升为特大城市，城中村的居民们，更是对此充满了期待。
房屋老旧、设施落后，脏乱差！紧邻市中心，与繁华的城市显得格格不入。南京一大批“城中村”，想要拆迁！
但这次与10年前不同的是，不再直接给拆迁户发钱，而是保留房票。
因为发给你钱，你可能不会再去买房（之前的回改房已经够住），发房票呢？你只能用于买房 ，对于楼市提振、去库存是明显的利好，目的也就达到了。
目前广州、成都、南京等35个超大特大城市，已拿到近8000亿专项借款支持，而且还只是刚开始。
千万不要小瞧这次ZF城市更新的决心和魄力。如此大规模投入，城中村改造绝对是2024年全国各地重点工程，政府重视程度不言而喻。
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南京专款落地
城中村改造全面启动！
今年2月，南京城中村改造，全面启动！南京成为全国首批、省内首单城中村改造项目专项借款落位城市。
政府官网显示，国家开发银行江苏省分行已为秦淮、鼓楼、雨花、六合、江宁麒麟科创园等区一批项目，成功发放全国首批城中村改造项目专项借款。
据悉，此次借款主要用于项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等。
虽然具体借款金额没有对外披露，但保守估计，南京此次城中村改造，起码首批注入得有上亿资金！
目前，南京较为知名的城中村有：秦淮老门西地区、玄武区的双拜巷、雨花台区能仁里、鼓楼区的黄家圩等地。
结合此前南京公布了城市更新重点区域，秦淮区有老城南片区，雨花区有西善桥片区，鼓楼更新重点在铁北片区、下关滨江片区，这些都将是城中村改造的重要参考。
再加上，此前南京公布《2024年南京市城市更新项目实施计划》，2024年被列入居住类更新的项目有：石榴新村、乐业村、新尧新城、小松涛巷、六合文庙片区等，这份名单或许和首批城中村改造有一定重合。
对于居民来说，城中村改造最直接的影响除了居住环境的改善，还有拆迁补偿。
去年10月，政府网发布了一份文件——《市政府关于重新公布征地区片综合地价执行标准的通知》江南六区征地区片范围及区片综合地价执行标准首度曝光。
江南六区范围：玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区。
江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区征地区片综合地价由相关区政府负责调整或者重新公布。
根据这份执行标准，江南主城六区被分为三个类别，区片范围及区片综合地价执行标准出炉，各类别补偿标准不一。
①、一级片区
在一级片区内，综合地价执行标准曝光，区片综合地价执行标准16.41万元/亩，土地补偿费3.2万元/亩，安置补助费9.25万元/人，基准人均土地0.7亩/人。
一级片区涵盖江南六区，涉及玄武区红山街道、孝陵卫街道，秦淮区光华路街道，建邺区兴隆街道等地，具体范围曝光。
②、二级片区
二级片区内，区片综合地价执行标准12.45万元/亩，土地补偿费3.2万元/亩，安置补助费9.25万元/人，基准人均土地1亩/人。
二级片区涵盖玄武、秦淮、建邺、栖霞、雨花台区，涉及街道的具体范围曝光。
③、三级片区
三级片区内，区片综合地价执行标准9.37万元/亩，土地补偿费3.2万元/亩，安置补助费9.25万元/人，基准人均土地1.5亩/人。
三级片区涉及栖霞、雨花台区，具体范围曝光。
值得一提的是，自2023年1月1日起征收农民集体土地区片综合地价，按照本标准执行。
3、执行有效期
本通知自公布之日起施行，有效期至2025年12月31日
除了南京市发布文件之外，去年9月底江苏省也发布了《关于重新公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》！
这份文件，重新公布了江苏省各区的综合地价的补偿标准，并分成了四个类别。
南京市玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、浦口区、栖霞区、雨花台区、江宁区属于一类；
南京市六合区、溧水区、高淳区属于二类。
具体标准如下：
全省征收农民集体所有农用地区片综合地价最低标准，一、二、三、四类地区分别为每亩64000元、55000元、47000元、40000元；
全省征收农民集体所有农用地的土地补偿费最低标准，一、二、三、四类地区分别为每亩32000元、27500元、23500元、20000元；
安置补助费最低标准，一、二、三、四类地区分别为每人32000元、27500元、23500元、20000元。
地区分类不作调整，按照新的行政区划重新公布。自2023年1月1日起征收农民集体所有农用地区片综合地价，按照上述标准执行。
从南京市最新公布的六区补偿标准来看，区片综合地价和安置补助费均远远超出江苏省最低标准，土地补偿费和江苏省最低标准一致。
上面两份文件均为农用地的征地补偿标准。
而在去年7月底，南京公布了关于征收集体土地涉及房屋住宅的安置办法。共计两份文件，分别为《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》和《南京市征收集体土地涉及住宅房屋房票安置暂行办法》征求意见稿。
具体的补偿协议，补偿标准大家可自行查阅官方文件。
《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》：
https://www.nanjing.gov.cn/zdgk/201605/t20160510_1056892.html
《南京市征收集体土地涉及住宅房屋房票安置暂行办法》：
https://www.nanjing.gov.cn/xxgkn/zfgb/202310/t20231027_4042456.htm
去年三季度以来，南京对于拆迁补偿的公告频频发布，近期南京也有不少主城区域进行了大规模的征地（秦淮区、栖霞区、雨花台区、江宁区、浦口区等），南京城中村改造正在加快推进。
各区重点改造小区公布
南京城中村改造 提速！
眼前，一边是高楼大厦，一边是破旧房子，给人一种很强的割裂感。
今年以来，浦口区、栖霞区、鼓楼区、雨花台区、秦淮区都相继启动，城市更新综合整治前期研究工作。
鼓楼区更新改造的26个小区。包括北京西路76号、北京西路70-1号、凤凰花园城金陵园、汉北街8号等。
玄武区更新改造的15个小区。包括樱海公寓、石婆婆巷小区（单号）、晏公庙新村、锁金村5号等。
雨花台区改造小区包括泰山公寓、天虹山庄、福润雅居南区。
建邺区改造小区包括湖西村、枫雅苑等。
老旧小区更新改造能极大提高居民幸福感，是南京重要民生项目之一，2024年南京计划改造105个老旧小区，共涉及775幢房屋，惠及2.45万户居民，总建筑面积约188万平方米。
其中，江北新区1个、玄武区15个、秦淮区16个、建邺区10个、鼓楼区26个、栖霞区3个、雨花台区3个、江宁区2个、溧水区29个。
南京城中村其实还好，占比没有那么大。相比之下走在改革开放前沿的深圳，其城中村规模才叫一代人的印记。
相信“深飘”的年轻人都有感触。密密麻麻的蜘蛛网天线，蜂窝煤一样的筒子楼，阴暗潮湿逼仄的居住环境，尤其是阴雨天，楼道、房间里蟑螂那都是司空见惯。
此次政府下大力气要从城中村改造入手，其目的之一：
消除一些年代久远、失修严重的城中村的安全隐患；
另一方面，城中村改造也是拉动内需、稳定经济的手段之一。
不仅在于推动经济复苏和就业增长；
它与“平急两用”公共基础设施建设、保障性住房建设具有同样的重要地位。
这是一项大型基础设施建设，将带动各种材料、家电、家具和装修等产业链上下游的消费，提高就业率，成为经济稳定的支撑。
而央行在2024年初重启PSL（抵押补充贷款），支援“三大工程”建设的目的也正是如此。这一次央行投放了3500亿，相当于给市场放水。
有媒体测算，本轮特大城市城中村改造面积13.4亿平，总投资额或达8.2万亿。
南京方面，城中村待改造面积达到了4067万平，蛋糕盘子非常大。
据介绍，南京采取拆除新建、整治提升、拆整结合三类方式，既不会激化群体矛盾，又能确保城市更新的意义。
这一招跟以前不同， 以前是地方ZF和开发商来谈，现在地方成为征地、拆迁的主体，直接跟村民谈判。
而且高层还明确了主要在特大城市和超大城市进行，不会像以前那样全国大拆大建。大城市供需关系依然紧张，在超大特大城市进行，既能抑制房价过快上涨，又能吸引年轻劳动力人口涌入，符合大政方针。
那么大家可能会好奇了 ：现在这么多救市政策，为什么房价还在跌？
其实是因为房价太高，居民杠杆率太高。现在ZF搞的这些大工程，虽然长远来看是增加调控筹码，对冲楼市泡沫风险。
但短期内，房地产还是产业支柱，不能让它垮掉（重新借助外力扶起来）。
总的来说，国家正在努力加快房地产转型，让底层人有房住，让商品房回归商品需求。
保障性住房多了，对普通老百姓其实是好事。
以前我们对经济悲观，但现在这些措施让我们看到了希望。
当务之急，稳楼市、促就业、拉内需，把经济从通缩的边缘拉回来。
现在内外部形势，必须先稳住经济发展，其他都能慢慢修补。因为现在的就业太不乐观。。。消费起不来。
那城中村改造能起到什么作用呢？
有机构测算，21个超大特大城市的城中村改造，可直接产生超10万亿的投资，如果再算上上下游的产业链，那就更不用说了。要知道去年全国房地产开发投资也才11万亿。
大家知道房地产的重要性了吧，大而不能倒（一旦倒了对上下游产业都是致命性打击），“房住不炒”的基本共识不会变，只是前面用力刹车过猛，现在换个方式，让它再转起来而已。
未来我们楼市会学习新加坡双轨制，2条腿走路：保障房保障城市收入低的人群，在其内部流通，自住没问题；好房子回归商品属性，能卖多少价市场说了算。