北市心蛋黄区重返荣耀 高端自住客回流

忠孝东路是台北传统蛋黄区的中轴线，其地下板南线，是台北第一条捷运，也是目前流量最大的运输动脉。(图/业者提供)

台北捷运主轴板南线贯穿市心，其中蛋黄区五站(北车站、善导寺、忠孝新生、忠孝复兴、忠孝敦化)土地依旧稀缺。但在大型建商陆续成功整合，市心不离繁华的静巷宅正当红。观察近期市场2~3房是主流产品，案量少、户数不多，珍稀程度可想而知，近期引发一股高端自住客回流潮。

据专家指出，北市房价特性是由豪宅价格为标杆，进而影响区域的涨幅。2023年新案中，有几区如大安、松山、万华、中山等成交均价上涨较大，包括大安的富邦艺庭、永升信义安和案、铸慕等，松山的勤美璞真城仰案，中山则是拥有国宾皇琚改建案，都属激增的200万元俱乐部成员。而大陆建设的「耑岫」，顶楼户卖出单价220.8万元，创下小宅的新天价。

但若从推案量观察，去年第4季成交量统计，则以由北士科重划区带动的士林居冠，中正第二、大同第三。中正、大同以小基地、小量体、小坪数为主，危老案、公办与自办都更案逐渐擡头。房价变化则是在北市新兴区房价追高，挤压至新北市的崛起，引爆三重、板桥、中和、新庄屡创新高价；反而两头挤压下，有很长一段期间趋于平稳的中正区，却高达到800多笔，爆发「房价外溢回流」的新现象。

板南线市心5站传统概念的蛋黄区，不但是各捷运交汇点，同时也是历史、文创、商圈的精华区，及达官显贵的官邸特区，承载着老台北记忆的DNA。此5区的成交热点，即大多位于捷运周边，有几大特点：首先多是危老、都更案多，地主合建户、政府分回户较多，相对能释出的户数稀少。其次基地大半很小，不只可售户数少，坪数更不免精巧化，2~3房是主力，还有一些不得不规划出1房的格局。

其中，又以忠孝新生最为丰富精彩，住户均质收入高，人文气息浓厚、着重生活品味，而房价却尚在150-180万之间。往东一站东区新商圈SOGO、新光三越百货则为180-220万，再延到国父纪念馆、市府一带则己站稳200万以上。

捷运忠孝新生站的鼎沸人潮，不仅得利于双捷交汇，也代表着附近商圈的魅力和消费力。(图/业者提供)

当然，中正区也不乏高价个案，两房产品单价突破190万，突破区域小宅的新天花板。例如根据实价登录：「永升韶华」实价揭露的最高成交单价为8楼的190.5万元。「菁席」基地仅66坪，最高成交单价为2楼164.8万元。另外还有即将面市的震大、睦升都市更新案，预估200万以上。

至于日健建设的「日健邸」，则相对是区域内极特殊的个案。首先在台北市精华地区可开发素地饱和下基地多在百坪以下，但「日健邸」规模则达到220坪余。回顾历史近些年内较具知名的案例，也仅有大财团富邦建设的「醴仁」、和顶新集团的「顶禾园」两建案，为基地超过200坪的代表性个案。前者最高价达184万；后者则最高价达到216万。

可见要找到「日健邸」大基地的社区，相对少之又少。而且又是双面临路，位居北临沂官邸街廓。日健建设为了难得「一巷静宅」的基地，以重塑城市新样貌的理念挥洒规划，推出区域主流的16、23、26、36坪产品。

台湾最美丽的风景是人，台北最美丽的风景是巷弄温柔的人文气息。图为齐东老街和台湾文学基地。(图/业者提供)

由于邻近板南、新芦双捷运线，去年公开后销况就相当热烈，吸引不少医师、科技业、金融业等高端族群购买，实价登录高楼层最高每坪168万，均价在156万左右。目前16坪与36坪已销售完毕，仅有23、26坪稀有三面采光的两房产品可选择，显示中正区仍是大安区、信义区房价挤压下的最佳选择。

板南线核心五站特色及房价表现一览

(表/业者提供)